央妈放大招，一线城市下狠手！楼市的救心丸来了……

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◎作者 | 宁侃侃

拯救楼市，药不能停！

2024刚开年，楼市火速打出一套连环拳。短短几天的时间，央行、金融管理部门、一线城市已经轮番下场。

这些举动背后，一个巨大的计划逐渐浮出水面……

新年伊始，广州朝着楼市投下一颗惊雷。

1月5日，广州在石围塘旧改项目中发放了全市首张“房票”， 这也是一线城市第一次在旧改或城中村改造中推出房票安置。

从去年8月广州提出实行房票安置到现在，半年还不到，房票就已经正式落地广州了，这个效率着实惊人。   

紧接着，深圳发布了一份重量级文件，准备对全市城中村进行改造。

深圳这一份文件中最引人注目的有两点。

一是改造规模惊人，这一次深圳的城中村改造是对准了全市所有城中村的。

也就是说，这将涉及到2.2亿㎡的建筑总面积，超过了全深圳建筑总量的40%，以及60%的居住人口。

二是采取了和广州类似的，政府主导+净地出让的城中村改造模式。

差不多同一时间，保障房也传来大动静。

1月5日，央行联手金融监管总局，发布了关于金融支持住房租赁市场发展的意见。   

意见一共是4份，包括加大住房租赁信贷支持、支持住房租赁供给侧改革、支持发放住房租赁经营性贷款、引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。

总结一下就是，鼓励国资和社会资本去收购市场上的存量商品房，用来建设保障性租赁住房和长租房，而国家则予以金融和信贷方面的支持。

一招接着一招，楼市，在下一盘怎样的大棋？

无论是城中村改造，还是保障房建设，都直指当下楼市最大的问题：

去库存。    

从2022年开始，我国的竣工住宅未售率已经达到32%。

虽然还不及2016年之前高，但是同样的，当下的购房需求，也肯定是赶不上2016年以前了。

从不同能级城市的去化周期来看，从二三四线城市的去化周期平均都超过20个月了。

越来越多的高库存城市和区域，都正陷在一个死循环里。

库存高—房价踩踏—地卖不出去—地方收入锐减

要想解决这个困境，那就只有去库存。

城中村改造撬动的购房需求，通过房票被精准导入楼市。

以广州此次推出的房票来说，上面载明了房票类型、购房地址、票面金额、政策性奖励金额、使用/兑付期限等信息，可由本人或其直系亲属购买“定点入库”的新建商品房源。

而且广州房票的使用范围是不限区域，全市通用的，只不过需要选择政府“房源超市”中的房源。

另外，如果你名下已经有房了，那广州的房票还允许转让一次，不过只能在本项目被征收人之间互相转让。

大大增加了房票安置的灵活性和自由度，是一个非常好的范本。

另外，关于房票安置的好处，我们之前说过很多次。这是一个对村民、政府和开发商都有利的方式。

村民有了更多的选择和房屋居住自主权；

政府降低了成本，节约了用地，缩短了城中村改造周期。

开发商不用建回迁房，节省了成本，还有利于新房去化。   

其次，虽然本轮城中村改造虽然范围受限，只集中在23个超大特大城市，但是深圳却以一种孤注一掷的姿态，为这一轮城中村改造定下了基调，那就是

政府主导、规模大、效率高。

此次深圳在城中村改造实施意见中明确提到，区政府负责开展搬迁补偿安置等相关工作。

而在深圳之前，广州和上海的城中村改造方案也几乎全都是政府占据主导地位了。

这样做的好处很明显，有了行政手段干预之后，城中村改造的难度被极大降低了。

比如广州，就将城中村改造上升到了立法层面，就是防止“钉子户”拖慢进程，

深圳在此次的意见中也提到，拆除新建类城中村改造项目，经物业权利人三分之二以上同意……方可实施。

如此一来，城中村改造的效率将大大提高，规模也跟上来了。

比起城中村改造，保障房去库存来得更直接。

国资下场收购商品房，然后用于建设保障性租赁住房。这样既解决了城市的住房问题，又解决了这些区域的高库存问题。

其实，无论是城中村改造，还是收购商品房，都已经有城市在探索了。

2022年郑州就打响了房票第一枪，苏州、湖州等城市都尝试过国资回购商品房。

为啥没能掀起水花呢？   

原因很简单：没钱，地方的钱包根本兜不住。

那么，现在的钱从哪里来呢？

别担心，钱已经到账了。

刚一开年，央行就在官网上放出话来，已经给国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行，这三大政策性银行发放了3500亿的PSL（抵押补充贷款）。

时隔一年后，央行又一次重启PSL，而且投放的金额也创下了历史第三高。

而新一轮PSL的主要用途，就是保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，也就是“三大工程”。

所谓PSL，中文名是抵押补充贷款，说白了就是一种特殊的印钱方式。

央行印发专项的钱给三大政策性银行，政策性银行把这笔钱以长期低息贷款的方式贷给地方，地方拿着钱去搞棚改或城中村改造，有了收益之后，再把钱还回去。

而这种贷款之所以被创立，就是因为2014年开始的棚改货币化。

当时PSL作为棚户区改造的主要资金来源，在那一轮楼市下行周期中发挥了极为重要的作用。

住建部数据显示，2016-2020年，棚改项目新开工超过2300万套，完成投资约7万亿元。

而PSL在此期间累计投放2.59万亿元，对应撬动倍数在2.5-3倍左右。

没错，PSL的厉害之处就在于，它是一种基础货币，大家可以把这笔钱理解为高能货币，这笔钱投放出去，是会膨胀的。   

而目前货币的乘数是8。

也就是说，眼下这3500亿的PSL投放，可以最多衍生出2.8万亿的广义货币M2。

地方政府还可以发行专项债。城中村改造的专项债，加上PSL贷款，合计有望达到8000亿以上。

以PSL打底，用房票安置精准导流楼市，再引入资本为楼市去库存。

可以说通过三大工程为楼市托底的路径，已经很清晰了。

就在这两天，青岛从国开行获得了18.5亿元贷款支持，下场收购了2319套房子用作保障性租赁住房。

三大工程，正在悄悄按下加速键。

对楼市，会造成多大的影响呢？

说句实在话，比起“刺激”，更像是“托底”。并不会对房价造成什么太大影响。

但是通过三大工程为楼市引水过后，却会加速我国住房双轨制的形成。

城中村改造局限在23个超大特大城市之中，而且主要是为了盘活核心区的土地。

所以越是核心区，城中村改造就会越快，对于周边土地价值的带动作用就会越明显。

而房票安置如果按照广州的搞法，不限制选房区域，那么核心区还会虹吸附近的拆迁村民。

所以城中村改造利好的主要是核心城市、核心区域。

而对于郊区的滞销房等，则会被回购用作保障房，解决高库存。

越来越多的郊区将失去发展机会，沦为纯粹的睡城。

向城市核心区置换，已经是大势所趋。 

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