降准后A股收复2900，那楼市呢？

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 文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

昨天，沪指重回2900点。

1月18日，沪指跌破2800点，刷新2020年4月以来新低，一周时间，收复失地，人心稍安。

其中，中字头领涨，尤其是中石油自2015年7月以来竟出现首次涨停的“奇观”，市值达1.46万亿元，尽管中石油去年已经涨了55%，但这一次涨停的信号意义更强。

如一些网友调侃的那样，连曾经跌至4块钱的中石油都在涨，这像是秦国商鞅的“徙木立信”，为的是点燃股市信心。

股市回暖的背后，一个直观的利好是前天公布的重磅政策：央行行长潘功胜亲自宣布：2月5日下调存款准备金率0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元。

“赶在春节前全面降准，是一种意料之外的刺激。”在与许多相关专家学者交流时，他们如此表态。

相比而言，另一个备受瞩目的“大市”——楼市则“静悄悄”得多。德科地产频道总编刘德科认为“降准是楼市的一个小小利好，但钱很难流入房地产”。

易居研究院研究总监严跃进则评估，降准客观上就是使得贷款的额度更充足，好比普通人的信用卡提额，信号意义大于实际意义。

58安居客研究院院长张波也表示，降准的效果还需要通过商业银行的存贷款循环派生实现，目前商业银行向房地产行业尤其是房企放贷的意愿度依然偏弱。

因此，对于当下的房地产行业而言，或许更需要的是针对性地发力。

例如：降房贷利率。

1月22日，2024年首期LPR（贷款市场报价利率）出炉，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%，已经近半年没有变化。

刘德科认为，从纵向看，当前的房贷利率4.2%确为史上最低，从横向看，房贷仍然是最昂贵的贷款品种，这在很大程度上抑制了购房热情。

对此小巴查验了下，某商业银行某产品年化贷款利率低至约2.97%，经营贷集中在3.3%到3.6%之间。

或是为了呼应市场的需要，宣布降准后当天，央行与金融监管总局印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，被视作是本轮房地产陷入困境以来的一大“狠活”：以往的金融扶持政策，多强调专款专用，这次实则允许以新贷还旧债，大大盘活了房企的灵活性。

“狠活”之外，继续注入了“信心”。

1月25日下午，国家金融监督管理总局副局长肖远企在介绍金融服务经济社会高质量发展有关情况时表示：

房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与广大人民群众生活也息息相关，金融业责无旁贷，必须大力支持。

未来，降准究竟能发挥多大作用？股市、楼市将会有怎样的走势？

与此同时，本次降准是否意味着年后的降准、降息空间正式打开，搭配美联储在2024年进入降息通道，相互叠加下，又会带来哪些影响？

小巴联系了多位大头，以下是他们的观点，以供参考。

实际上今天下午肖副局长一共讲了四条，都是干货，我们把他的原话抄录一下，顺便翻译得更直白一些——

◎ 迫使银行给钱：“加快推进城市房地产融资协调机制落地见效”

◎ 再来一个给钱的新办法：“指导金融机构落实好经营性物业贷款管理要求。”

◎ 继续降首付、降房贷利率：“要继续做好个人住房贷款金融服务，因城施策进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策。”

◎ 长期政策要有短期成果：“指导和要求银行等金融机构大力支持‘平急两用’公共基础设施、城中村改造等‘三大工程’建设，并且要求尽快形成实物工作量。”

股市阶段性的短期的底部是见到了。反弹应该是围绕这个点位做底，然后逐渐展开。

但仅仅货币政策与股市、楼市的关系，我觉得相关性不大。经济毕竟不振，而且有通缩的可能性。

这几天，央行、证监会、金融监管总局和商务部的新闻发布会态度都很诚恳。一些政策配套，我相信还会继续出，这是一系列的组合拳，如果不跟上，降准就没什么大意义。

比如，之前的很多地产商的资金链是断了的，房地产商退出了以后，很多地方平台公司来接收。但实际上房地产的运行不是简单地买一块儿地盖房子的事情，它是一个很长的产业链条，平台公司这方面能力可能有限。如果给房地产商注入适当的资金，他们就能在市场上赚取合理的利润。‍‍

现在大家缺的是信心，而不是钱，怎么解决信心问题呢？一个是政策上的配套，还有一个是对前期的问题虚心整改，这个更重要。证监会已经开始直面之前的问题了，包括IPO的数量太多了、一些上市公司违法，几乎没有处罚，进行了检讨。

股市和楼市，我们认为效果都不会太大，像股市是上百亿、楼市是几百亿规模，这个幅度对当前的股市，只是一个技术性反弹。想彻底扭转尤其是全社会预期是很难的。

但我们认为现在救股市、楼市的必要性非常大。主要原因是宏观资产负债表收缩了，比如企业账上没那么多现金和负债，那肯定就没有钱去投资，创造不出高的营收和利润，这对经济来说是一个很大的灾难。

因此，当下的政策导向，最小目标，至少是让股市、楼市别再继续收缩了。

前段时间，不少上市公司的非控股股东发布减持公告，在地板价卖出，缓解流动性压力应该是主要原因；这段时间，A股面临流动性压力，一度出现负反馈循环，贱卖资产还贷也是重要的原因。

另外，降准将强化股市反转预期，也会降低潜在的卖出抛售压力，进一步优化市场流动性环境。

种种迹象表明，最坏的时候正在过去。这个时候，除非急需流动性，否则不要再卖出了，别倒在黎明前。

降准客观上对于楼市最直观的效果，就是使得贷款的额度更充足，而房贷利率如果下调例如从现在的4.2%降到3.8%甚至更低，这个刺激的力度更大一些，但它们对市场的影响整体还是比较有限。

原因在于，我认为，当下的楼市，缺少的是购房的需求，刺激需求的方式就不能局限于只是让“买房”更丝滑，而是要调整一些障碍性的政策如“限购”等。

这次比较大的特征是比较急，正常每次降准都提前几天通知，经常是在周五，这次直接在国新办新闻发布会就官宣了，由行长来官宣，一看就是很急，主要体现什么呢？在新的中央金融委员会的架构之下，办事效率很高，当然，也反映管理部门意识到了降准的必要性。

这次降了50BP，一般是25个BP，主要是为了缓解银行间流动性。去年第四季度一下增发了一万亿国债，把赤字拉到了3.8%。你一发国债，它就会虹吸，这个无论是金融市场，还是银行间的流动性，导致流动性一下子收紧，所以，我们看到去年10月31日当天，银行间利率一下罕见飙升（小巴注：银行间隔夜拆借利率最高达50%）。

此外，当下的举措也是为了配合今年两会公布新的财政赤字。

我们认为，年内降准降息还是有可能的，尤其是降息是比较必要的。国家还是通过OMO（公开市场操作）和MLF（中期操作便利利率）这两个政策利率工具来引导整个的广普利率下行，但是现在的问题是实际利率需求已经比较低了，需要一个比较低的利率，来维持经济的稳定运转，可是政策利率还比较高，实际所需要的利率和政策利率之间有一个差值，现在需要引导政策利率往实际利率降低，真正切实给企业减负、购房者减负，激发经济活力。我们认为年内MLF、OMO利率再降30个BP的可能性很大。

从稳增长的角度看，2024年仍有降息、降准的必要性和空间。一方面，是实体经济复苏力度依然不稳，需要宽松流动性支持，同时，财政政策发力也需要宽松货币政策进行配合；另一方面，受低迷的物价水平影响，我国实际利率水平仍处于高点位置，对实体部门融资意愿产生了较强的压制，仍有必要通过调降名义利率来降低实际利率。

近年来，房市股市萎靡，一方面直接影响了老百姓的资产，另一方面产业不振，直接或间接影响了大家的收入。这里面，房地产的整体下滑影响面最广，建筑、装修建材、家电、广告媒体、服务业等都受影响。当家庭资产和收入都失去确定性，自然信心不足。

目前，国内产业的转型与突破尚在继续，其势能尚未完全替代旧产业，还在阵痛阶段，客观来说，现在文旅、轻消费、短消费火爆，但大宗商品消费不足，更务实，更理性，“手上钱不多，兜里钱不鼓，可买可不买的一律不买”，总体而言，整个社会的钱都很“紧”。

现在，国家先是释放降准利好，说得直白点，就是让大家、让企业、让行业都“有钱”，稍稍恢复信心；而至于后续还会不会降低房贷利率，目前来看，降的可能性还是很大。

降准的宽松信号释放，还有助于各地银行落实降低首付和房贷利率的操作。

我们好多事情没做，其中一个原因就是美国没有降息，限制了我们降息的空间，限制了很多刺激政策的出台。

比如贷款利率有可能降点。因为中国贷款利率实际上受美联储的制约，美联储的利率如果下不来，我们拼命降，汇率会受到逆差很大的影响，造成货币的大量外移。

但是如果对方一直不降，是不是我们的经济就会更不好？这是个悖论。目前为止我觉得现在是一个正确的做法，就是先让资产的价格恢复。因为只要是资产价格涨，国内赚钱比国外多，资本是不会想走的。

具体时间，市场认为是3月份。我无法预测，这关系到美国经济数据问题实际上也存在中美之间的博弈问题，中国还不敢降息，因为美联储不降息，美联储不降息就不想让你降息。

现在大家的普遍预期是上半年美联储大概率会降息，但是具体在一季度还是二季度不好说，因为昨天也公布了一些经济数据，我们发现美国经济还是恢复得非常不错的，降息可能性没那么急迫，所以具体一季度还是二季度降息还不太确认，但是上半年降息的可能性很大。

对中国来说有比较大的影响，“美国十年期国债收益率”是全球资产定价之锚，它的利率稍微降低一点，对于中国资产定价来说就友善一点儿，中国的股市和楼市就舒服一点儿，因为它会虹吸一些“流动性”。

还有一点是我们之前怕利率倒挂，汇率比较难看，那现在假设美联储降息，我们也有更多的货币政策空间可操作。