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碧桂园闯关,抛售50亿资产

碧桂园闯关,抛售50亿资产

9月前



碧桂园,正在努力自救。


自救的方式,除了努力保交楼之外,还包括加速处置资产,增厚现金流。


尽管碧桂园债务方面的压力不小,但作为头部的地产开发商,其安全系数相对较高。


有理由相信,在盘活沉淀资产之后,碧桂园焕发新生。


作者 | 江一苇
来源 | 21世纪商业评论(ID:weixin21cbr
金错刀(ijincuodao)授权转载

砸锅卖铁,只为自救。碧桂园董事长杨惠妍,加速出售资产。
 
1月22日,碧桂园在广州产权交易所挂牌5个资产转让项目,合计拟转让价格高达38.18亿元。
 
这些项目均位于广州,包含写字楼、办公楼、酒店、公寓楼等多种物业,全部产权清晰,业内人士预计,变现速度会相对快些。
 


对于流动性紧张的碧桂园来说,回笼资金是头等大事。
 
掌舵碧桂园11个月,杨二小姐使出三板斧——卖资产、减债务、保交付,努力上岸。
 
出售资产
 
一个月前,杨惠妍说要“砸锅卖铁支持公司”,言犹在耳。
 
最新挂牌的广州地区资产,成色都不错。其中,拟转让价格最贵的是广州增城区凤凰城酒店,为12.6亿元。
 
这是碧桂园为数不多的一线城市酒店项目,共573间豪华客房,产权独立清晰,证载用途为酒店,有抵押,现状为经营。


同时被转让的,还有碧桂园凤凰城永旺商业物业,拟转让价格为2.5亿元。

该项目带永旺租约,证载用途为商业,有抵押,现状为出租。

对于杨二小姐来说,增城凤凰城是其父亲杨国强当年亲自拍板开发的项目,居住人口超10万,2002年5月开盘,曾获当年地区销售冠军。
 
此次被挂牌的另外一宗超10亿资产,是位于广州番禺区的碧桂园藏珑府办公楼,拟转让价格为11.52亿元,与长隆野生动物园一路之隔,建筑面积约38万平方米。
 
杨惠妍的行动力相当强,部分海外资产也在出售之列。
 

上周,其澳大利亚子公司Risland Australia拟出售悉尼剩余所持地块,出让价2.4亿澳元(约合11.38亿元人民币)。
 
这是碧桂园在澳的最后一个项目,公司透露,项目正在接洽中,在推进顺利的情况下,有望于上半年完成。
 
1月还没过完,杨二小姐摆上货架的国内外资产,已近50亿元。
 
如果算上去年12月中旬,碧桂园清仓“万达系”股权的30.685亿元,则已回笼近80亿。 
 
收缩规模

1月中旬,杨惠妍在年度工作会议上称,今年的工作重点不变,仍然是“保交付、保经营、保信用”,并在保交付过程中有序修复资产负债表。
 
在保信用方面,开完工作会议次日,碧桂园披露,已委聘毕马威,担任其境外债务重组财务顾问。

公司称,将建立与所有债权人的合作沟通平台,共同制定整体方案,全面解决当前境外债务风险。

今年上半年,碧桂园的外债压力依然不小。
 

企业预警通显示,目前其存续的美元债共计15只,当前余额为99.1亿美元。
 
其中,2024年到期的有两只,包括余额为9.65亿的美元债(1月27日到期),以及余额为5.37亿的美元债(4月8日到期),合计余额达15.5亿美元。
 
境内债券方面,碧桂园已取得一些进展。
 
出险以来,先后有9只债券成功展期,整体延展3年,涉及金额约147亿元,缓解了部分债务压力。
 
减债的同时,杨惠妍也多轮精简队伍,向组织架构动刀。
 

去年3月她上任董事长后,就将区域减少至29个。12月她再出手,将14个区域公司合并为7个新区域,意在统筹保交付资源。
 
一番操作后,碧桂园当下总的区域数量从28个减到21个,不及2020年的四分之一。
 
组织架构大变,人事变动也不可避免。

杨国强的侄子杨志成、任职碧桂园多年的谢金雄与欧阳宝坤等人,纷纷退出,接替区域总裁位置的是洪斌、时凯等博士人才。
 
2023年半年报显示,其员工人数从69932名减至58140名,同比下降16.9%。这意味着,每六位员工中,就有一位离职。
 
力保交付

刚性支出缩减,只能暂时止血,想保证现金流,还是要靠销售。

2023年,碧桂园实现权益销售金额1742.8亿元,同比下滑超五成,情况不容乐观。

公司预计,今年市场仍在低位徘徊,城市销售表现分化加剧,民企和国央企分化仍会加剧。


莫斌在2024年度工作会议上强调,没有销售,就没有造血。

碧桂园在2023年交付60万套房屋,涉及31省249个城市,房屋交付量居行业第一。

不过,距离去年初提出的70万套目标还有差距。

“2024年公司预计交付量超48万套,仍然是天量的交付任务,公司上下要从资金、资源以及个人状态上做好充分准备。”杨惠妍表示。


“保守计算的情况下,只要我们的存货资产正常销售,假设我们不买地、税收没有减免、不考虑‘一体两翼’的新增贡献,未来十年碧桂园仍将持续保持正资产。”杨惠妍此前如此安抚市场情绪。

碧桂园将以“保交付”为最优先的业务目标,通过资金专款专用、严格管理预售监控资金等方式,确保正常运转。

守住保交楼的安全底线,这是杨二小姐当下的重头戏。

图片来源于网络,侵权请联系删除

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来源:金错刀

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