怎么越来越多中国人，“跑去”给日本年轻人当房东了？

难道，这就是中国人“爆买”日本房产之后的连锁反应？

最近海内外媒体都有报道，国人在日拿下许多房产并出租，越来越多国内投资者，已经成为了日本年轻人的房东。

国内买家的购房需求和日本民众的租房需求，仿佛在“好盘”愈发稀缺的日本房地产市场上狭路相逢、一拍即合。

而从这一现象中，我们不妨来研究下——

怎么跑到日本买房的中国人在日益增多？他们的出发点是什么。以及当下日本真实的租赁现状又是怎样的？

定居的人多了，买房的人也就多了

首先，很多在日本买房的中国人，主要目的先是出于长期赴日定居生活的刚需。

今天的日本，起码有上百万国人拿到长期签证身份生活于此，这已是普遍的共识。根据日本出入国在留管理厅最新数据，截至2023年6月末，中长期生活在日本的外国人数量，达到创纪录的322万3858人。

其中，毫无疑问，中国（大陆地区）是日本第一大移居来源国，长期居住在日本的外国人里，约有1/4超过了78.8万人来自国内。

那为了安居乐业也好，为了落地扎根也好，定居的上百万华人，必然成为置买日本房产的主力之一。

何况，日本很奇怪。对于外国人来说可能买房比租房还要容易。

因为日本是一个讲究土地私有制的国家，允许房产土地自由买卖，不对身份设限，海外买家基本出示身份证明文件就能在日本买房了。

但与此同时，日本偏偏又是个“村庄社会”，非常讲究信用和熟人关系，轻易不跟陌生的人和事合作。

有过在日本租房经历的朋友可能会发现，要是没有相熟的人推荐或日籍保证人，很难在日本租到心仪的房子，不少房东听说是外国人便一口回绝。

日本房屋的租赁制度相当完善，同时平衡维护业主和租客的权益。

比如对待租客，业主不可以随意涨租金、任意不续租赶人等等；但面向业主，租客也要被审查资质条件，例如工作收入怎么样，初次签约时，除了得支付押金也得多支出1~2个月租金作为感谢屋主的礼金，退租时要负责清洁费用等等。

比起租房的繁琐，有长期定居打算、又有一定经济条件的海外人士，基本都会考虑买房。

尤其近一、两年，国内中年人正在成为移居日本的主要群体。有的为事业前景，有的为养老医疗，但更多是为了孩子教育。

据悉，目前移居到日本的人集中在30~50岁的年龄层、净资产在人民币300~5000万元之间，90%带着孩子。为的无非是帮下一代换条赛道的同时，争取上乘的教育资源，换到日本买下“学区房”。

（*东京从小学到高中，不管公、私立学费全免，大阪逐步免除大学高等教育费用）

见识过国内楼市，任谁不觉得日本买房负担轻松许多呢！

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抓住日本楼市的投资红利

除了出于刚需自住目的，投资日本房产，获得稳定现金流收益，也成了当下的一股风潮。

都知道，日本曾经因长期困于通缩，楼市有相当长的一段时间出于“横盘期”。这段时间国人到日本买房大多是觉得便宜，即便是位于东京市中心的单间二手公寓，当时也不过是国内三、四线城市的价格。

甚至100万左右就能在东京拿下带租约的两套小公寓。

要知道，东京都GDP可是常年稳定在5万亿元以上，占据日本经济生产总值1/4的区域。

这算得上日本楼市第一波“投资红利期”，因房产价值被大幅低估。

但随着全球经济格局被改写，多国核心前端的产业链重新分布，日本再次被选中。助推着日本一脚迈入通胀，同时以股市和楼市为代表的资产价格，迅速拉涨。

图源：2014-2023，日本主要城市二手公寓房价走势

东京23区新房均价，仅是2023年都同比前年2022上涨46%。预示着日本楼市的“横盘期”彻底成为历史。

但此时，日本楼市的投资红利来自于：日元贬值+低息政策。以贬值的日元换购升值的日元资产（收息资产），同时撬动日本银行金融杠杆增加复利。

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再加上，马云、王石、刘强东等大佬也跑到日本置业的名人效应下，国内大批投资者也见势跟随跑到日本买房。

在环球时报的采访中，在日本购置了多套房产的国人，大致可分为三类：纯投资型、自住兼顾投资型和通过房产移民获取身份型。

第三种方式需要在经验管理签证的事业计划中，写上房产管理的规模和形式，比如经营民宿、温泉旅馆、多栋公寓楼管理等，投入的资金量较大。更加常见的第一、二种方式。

比如，一位姓李的工程师在接受记者采访时提到，自己十多年前从北京来日本工作，把房产投资当成了业余爱好。他在千叶县（首都圈范围）购置了一栋小公寓楼，因靠近附近一家知名食品工厂，公寓楼有6家稳定租户，经营得不错。

而更多的在日中国人，还是偏爱在交通便捷的东京市中心购买房产。

若是资金不够充裕的，多数会选择购买小户型公寓并出租。尤其距离地铁站越近，周边配套越完备的小户型公寓，往往很能吸引年轻租客，几乎不太有空置周期。

不过，对于一部分不差钱的中国投资者而言，则倾向购买东京都心的高级塔楼出租。

尽管收益率会降低，但胜在核心地段足够硬核，尤其日本人当下“豪宅观”已发生改变，钟爱市区高层而不再是周边的一户建独栋，比较吸引高收入租户。

租房需求在扩大

所以，这也是为什么中国投资者，仿佛一步步越多地成为了日本年轻人的房东。

因为他们都绕不开一个地方——东京。

作为日本房产不二之选的房产投资区域，国人争取着在窗口期内在东京拿下多套房产并出租，而另一边日本经济复苏反弹，年轻人为了前途加速流入东京。

去年，东京都人口净流入超过了6.7万人，其中30岁以下的年轻群体占据流入比例的86%。

涌进城的人多了，租房需求自然也上涨。

另外，日本年轻人还不得不面对一个事实，在东京房价持续攀升之下，房价收入比也在逐步扩大。

东京KANTEI公司分别调查了截至2022年，日本全国新建公寓和二手公寓的房价收入比情况。

无疑东京都的房价收入比是最高，不管新建公寓亦或二手公寓都超过了年收入的14倍以上。

2022年，东京都的平均年收入为578万日元（约合人民币28万元），而东京都70㎡的房产均价也在8300~8600万日元（约合人民币400万元）之间，平均每平米5.7万元人民币。

日本年轻人买房负担确实在增加，租房成了首选。但这并没有影响日本人自身的购房欲望，因为——

东京房租也在涨！

2023年，东京23区公寓房租同比2022年上涨了8%。这对于日本楼市来说，绝对算得上是标志性事件。

因此，即便房价不断飙升，反而刺激了民众强烈拥有自己房子的欲望。

在最近一次调查中，仍有超过67.1%日本人愿意买房，而愿意租房的人降到了33%。很有可能是看到日本房产的资产属性增强了，流动性也加速了。

在海内外购买意欲都增强的情况下，未来的东京楼市似乎注定还会给市场带来惊喜，不是么？

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参考资料：环球时报，《中国人成日本年轻人房东了？》