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首笔地产项目“白名单”来了！接下来银行要怎么干？

9月前

2024.01.31

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导读：有银行业人士对记者表示，相比房企“白名单”，地产项目“白名单”风险系数更低且盈利前景更清晰，银行放贷动力更足。

作者 | 第一财经亓宁

临近月底，市场翘首等待首批房地产项目“白名单”出炉。1月30日晚间消息，房地产项目“白名单”首笔贷款在广西南宁落地，金额3.3亿元。

据《中国建设报》消息，上述项目“白名单”已向辖内大型银行、股份制银行、异地城商行、三家市属法人银行等28家主要银行推送。

1月31日早间，重庆住建官方微信号发布消息，重庆市已筛选出首批314个房地产项目，形成“白名单”，包括华宇成城二期、龙湖海成青云阙、万科智慧谷等，融资需求约830亿元，涉及22家融资机构。

此前26日，住建部在城市房地产融资协调机制部署会上提到，第一批可以给予融资支持的房地产项目名单有望在本月底前落地并争取贷款。建立城市房地产融资协调机制、筛选确定支持对象、明确分类支持策略，让市场对此次地产融资支持政策有了更高预期，银行如何参与支持是落地关键。

有银行业人士对第一财经记者表示，相比房企“白名单”，地产项目“白名单”风险系数更低且盈利前景更清晰，银行放贷动力更足，但真正的优质项目较为稀缺，可能会比较抢手，城投开发项目预计将优先推进。

从行业反馈来看，目前各地进展不一，有华南房企内部人士表示，目前公司相关项目已经在申报中，还未看到入选结果。多位银行人士表示目前还没有看到相关名单。

对于接下来的具体落地计划，多位银行业人士表示，会根据名单自主评估和决策，按照市场化、法制化方式对接，风控标准不会放松，但政策支持会增加各行参与的积极性，关键仍是闭环管理，保证专款专用。

“项目白名单”落地效果或更优，首单已火速落地

房地产融资支持政策加量、加速推进。近期，除经营性物业贷款用途松绑外，优质地产项目融资支持也有望打开绿色通道。1月12日，住建部、国家金融监督管理总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（下称《通知》），要求各地级及以上城市建立房地产融资协调机制（下称“协调机制”），协调机制根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。

不足半月后的1月26日上午，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，会上提出，要加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，支持房地产项目开发建设，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

会议强调，针对当前部分房地产项目融资难题，各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。会议透露，预计本月（2024年1月）底前，第一批项目名单落地后即可争取贷款。

就在1月30日，据《中国建设报》消息，目前，广西南宁市已建立房地产融资协调机制，并向当地金融机构推送了第一批107个房地产项目“白名单”。其中，“白名单”中的北投荷院项目已获得民生银行南宁分行3.3亿元开发贷款。

中指研究院企业研究总监刘水认为，从相关部门发布通知到第一批项目名单落地，历时不足1个月，政策落地速度较快，将有助于政策支持效果尽快显现，提振信心。另有多位研究机构及银行业人士反映，此次政策推进落地速度超出预期，预计效果会较此前几轮支持政策有所不同。

这并非所谓的“名单制”首次进入行业视野，2023年11月以来就有消息称，为进一步改善对房地产行业的融资支持，监管部门正在起草一份房企白名单，将有正常经营的50家国有和民营房企列入，这一消息与“三个不低于”掀起了新一轮政策预期（详见报道《新一轮房企融资支持如何实施？“三个不低于”落地预期升温》）。但相关名单至今尚未公开露面。

从房企“白名单”到项目“白名单”，多位银行业人士对第一财经记者表示，这对银行来说，授信可行性更强，动力更足。一位股份行华中区域分支机构负责人告诉记者，在当前行业环境下，相比对整个房地产企业进行授信，项目贷款的安全系数更高且更好测算。

“对房企放贷需要评估的是企业整体的经营情况、资产负债和现金流情况等，一个是流程更复杂，另一个是多数房企资质较难满足。但是从项目角度，风险就会小很多，如果是优质项目，拿到资金重新复工，预计销售也会不错，对银行来说就是一笔比较优质的贷款，会很乐意做。”不过，该人士也强调，当前真正优质的项目并不多，名单是一个参考，风控标准不会改变。

刘水也对记者表示，从项目角度出发并分类支持，政策效果可以更精准。“我国房地产开发经营基本采用项目公司制，集团风险与项目风险有差别。融资支持从企业转到项目，可以对集团公司债务风险和项目公司开发运营风险进行有效区分，避免了金融机构对债务违约房企的所有项目搞‘一刀切’。商业金融机构区分集团风险与项目风险，从项目角度，重点根据项目资金状况，对于不同状况的项目，加大融资支持力度，能够更加精准支持房地产融资。”刘水表示。

市场化对接，专款专用仍是关键

根据《通知》要求，金融机构对于不同项目要采取分类支持策略，并明确了“白名单”入围条件。一方面，按照市场化、法治化原则评估协调机制推送的支持对象，对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求；另一方面，对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。

《通知》还提示，对存在重大违法违规行为、逃废金融债务等问题的房地产开发企业和项目，协调机制要提示金融机构审慎开展授信。

对于可能受益的项目范围，多位业内人士表示，考虑到房企优质项目数量较为稀缺，城投平台手中的地产项目或将是名单中的重要构成部分，也将是银行倾向于优先推进的项目。另有银行对公业务人士表示，名单中企业不排除有银行存量支持的项目，这些因素也会助力政策落地加速。

以此次首个“吃螃蟹”的北投荷院项目为例，公开资料显示，该项目由广西北投兴东置业有限公司开发，后者系广西北部湾投资集团旗下公司，是由广西国资委控股的城投平台。有股份行对公部门负责人表示，相比之下，当下银行对于房地产项目整体还是偏谨慎。因此短期内，在落地速度上，非头部房企的项目大概率会弱于城投公司负责开发的项目。

据记者了解，此次名单形成机制是房企申报、当地住建部门审核筛选、商业银行市场化对接。有华南地区某中部房企人士对记者表示，公司正在申报相关项目，先报县市省住建部门，住建部门筛选确定后向金融监督管理总局省分局推送，商业银行按照市场化、法治化方式对接。

从行业人士反馈情况来看，在城市协调机制下，各地的项目申报和名单形成、推送节奏有所差异，多位银行人士表示尚未看到相关名单。

从落地动力来看，即使名单形成，项目风险仍是主要担忧因素。有股份行负责风控人士对记者表示，政府和住建部门推送的名单主要是作为参考，银行会自主评估和决策。不过，上述股份行对公负责人表示，因为是政策鼓励支持，银行在实际行动中积极性会增加，关键仍是做好资金闭环管理，专款专用。上述华中地区股份行人士指出，保证资金专款专用可以通过建立专款账户和受托支付方式实现，这些在过去都是银行较为成熟的操作流程。

《通知》也强调，金融机构要加强贷款资金封闭管理，严防信贷资金被挪用于购地或其他投资。“项目贷款本来就要求封闭运作，开设专门账户，整体来说不会增加额外的工作量。”上述股份行风控人士说。

协调机制也将在融资保障方面起到重要作用。《通知》明确，协调机制要为房地产开发企业和金融机构做好在建工程等抵押提供支持，保障金融机构债权安全，同时进一步压实房企主体责任，指导房企通过项目销售、处置存量资产、引入投资者等方式改善自身现金流，督促房企依法真实反映资产负债、销售经营等情况，合规使用信贷资金，进一步增强银企互信。

此外，各省级住房城乡建设部门、金融监管总局各监管局要建立省级房地产融资协调机制，加强协调配合，及时监测各城市协调机制运行情况，做好对本行政区域内城市的指导督促。住建部在上述部署会上也提到，省级层面要跟踪监测落实情况，加强督促指导。国家层面将建立城市房地产融资协调机制项目信息平台，实行周调度、月通报。

微信编辑 | 小羊

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来源：第一财经

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