聊一聊最近的房地产

广州、苏州这些重要的一二线城市，已经开始解除限购。“永远涨”的京沪还在犹豫。分析师们最近又开始关注房价，著名分析师提出：“二手房市场价格修正已接近完成”。不知道这个判断是怎么得出来的。要知道，中国大陆的房地产市场差异化极大，当我们在讨论房价问题的时候，一定要先搞清楚，到底是在讨论哪里的房价。

众所周知，过去十几年，中国大陆一线城市（京沪深）房价的上涨，从需求方面看，有几个主要因素：

一是京沪深在互联网、泛金融、外贸等领域出现了一系列高薪就业机会，背后是全球化深入和信息技术扩散所致。无论是中资企业海外上市，还是海外资本追捧中国大陆资产，都导致美元资本流入，外来货币增量流向几个方面：1、企业融资后用于大规模市场补贴（百亿补贴），2、高管（supermanager）、员工获得高薪收入（工资+期权），3、泛金融中介赚取大量并购、上市服务费用。

二是高薪收入、教育资源和医疗资源集中在一线和少数二线巨型城市，导致人口快速集中，人口快速集中又产生服务业需求，导致人口进一步集中。上述集中导致住宅需求暴发，房地产及相关行业收入大幅提升，与前述行业一同构成主要购买力。

三是过快的人口集中和教育资源的不均衡，导致学区房需求暴发，继续推高部分区域房价。

四是随着一线房价的快速提升，部分年轻人口转向二线发展，加之二线及以下棚改政策的实施，二线住宅需求暴发，二线房价快速上升。在房价“永远涨”的预期下，六个钱包入场，房价上升趋势加速外溢。

其他的不讨论，我们就讲，上述几个构成过去十年房产购买需求的因素，现存多少呢？靠资本补贴出来的高薪产业，它能供养的高薪人群不会是多数，在自身周期和技术转换期来临后，大量裁员是一定的，技术革命与金融资本的结合，会出现颠覆性创新，会出现泡沫，但相关领域的泡沫破灭也是一定的。泛金融领域，一方面是与美元资本、境内外并购和上市相关，另一方面是与房地产行业自身相关（“刚兑”前提下的信托等业务），当然还有二级市场一部分，但如今是怎样的情况呢？

因此，从需求侧看，当前的一二线房价，哪些行业、哪些就业还能够支撑呢？

其实，很多人在房产上赚了钱，只不过，可能是从3万/平买入，最高到10万/平，又跌到了7万/平。这要放在A股，也是浮赢账户。但也有一些，是在高点买入，跌到了低点，这是真浮亏。还有一些，是算细账，由于租金下跌或者出租不畅，房价自身又在下跌，急于出手 。再有一些，就是还贷困难，主动去杠杆，或者进入法拍流程了。

这个世界，没有买卖，就没有伤害。在缩量的市场，任何一个成交价，都构成边际定价，直接成为市场价。现在住宅市场的卖家，应该感谢，即便你大幅调低售价，仍然很多老百姓买不起，否则你会像看A股那样，发现自己的房价每天都在持续下跌，没有尽头。因为抄底A股相比抄底一二线房产来说，单位价格要少多了。

打开限购，是想释放投资需求。然而，现在会有投资需求吗？如果还认为现在有投资需求，那就是不认可过去一段时间的涨幅是非理性繁荣。如果认可过去一段时间存在非理性繁荣，那也就不可能认为现在已经出现投资机会了。当然，打开限购，本身没什么问题，问题是不要有过多期待。

有些人期待政策一步到位，认为房价就可能止跌或反弹。事实上，在没有需求的时候，零利率、负利率也是没用的。

为什么我们这么不关心需求呢？需求是什么？需求就是消费能力，就是老百姓有钱没钱。在需要大力依靠内需发展经济的时候，老百姓消费能力不足，怎么可能会恢复投资信心呢？

无论是基于投资假设，还是基于实际居住假设，我们问过那些真正可能去投资或者可能需要实际居住的人群吗？作者身边没有一个还能投资得起一二线房产的人还准备继续投资一二线房产，这句话是不是已经成“皇帝的新衣”了呢？那实际居住需求，分析师和宏观研究者们，你们真的脱离群众到如此地步了吗？如果实在讲不了实话，可不可以不讲话？现在的年轻人都认为房租价格在下跌、自己工作并不稳定，没有必要买房让自己陷入长期债务负担；掌管六个钱包的父母们，也逐渐回归冷静，在儿女985毕业都就业困难的前提下，他们会怎么分配自己的养老钱呢？

实际上，在住宅市场价格与住房消费能力大幅悖离的前提下，保障房反而有稳定市场价格的作用。因为，短期看，没有市场买卖就没有市场伤害。所以，认为二手房市场价格修正已经接近完成的分析师们，也一定会支持尽快推出规模化的保障房吧

以上。