2024.03.20

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导读：险资投资房地产已有近20年历史，近10年来经历了从“争当房企股东”到减持地产股、加码持有型不动产的转变。

作者 | 第一财经 马一凡

在房地产江湖，险资一直是不可忽视的力量。

从2014到2015年，安邦与生命人寿“抢夺”金地、前海人寿“入侵”万科相继发生，险资对逐鹿房企表现出浓厚兴趣；2015年至2020年，保险巨头平安将扫货地产股推向高潮，先后入股碧桂园、旭辉、华夏幸福、中国金茂、招商蛇口等知名房企；同期泰康人寿曾举牌保利发展、战略投资阳光城。

2021年下半年以来，房地产行业遭遇流动性危机，地产股价普跌，房企利润缩水，多家险资抛弃房企股东身份，选择割肉离场。

然而近年来，险资一边减持或者清仓地产股，一边却砸钱在不动产项目投资上，纷纷在地产细分赛道中找机会。2023年下半年至今，险资“爆买不动产”的趋势越来越明显。有相关从业者对记者透露：“还远远没有买够，只是苦于合适的标的太少。”

险资集体加码不动产投资

近期，房地产行业巨头万科与新华保险之间涉及非标债务的传闻，再度将险资在地产业的深度布局拉入视线。传言称，万科与以保险公司为主的机构商谈非标债务延期，而新华资产拒绝了其100亿元债务展期。

公开资料显示，新华资产于2006年挂牌成立，控股股东为新华保险。后者成立于1996年，根据官网数据，新华保险年保费收入超1600亿元、总资产超1.3万亿元，是“A+H”上市公司。

针对传言，新华资产已声明，万科与该公司一直保持正常的业务合作。万科披露的公开资料显示，涉及新华资产的借款额接近98亿元。

除了是万科身后的隐形“大债主”，新华保险近期还计划将更多的资金投向房地产，不过青睐的是持有型不动产项目。

今年一开年，新华保险就公告称，拟与中金资本共同设立100亿元基金，将直接或间接地投向持有型不动产领域。

一般来说，持有型不动产包括商业办公、物流仓储、产业园区、租赁住房社区、养老社区等。

近期在这一块加码的险资远不止新华保险。今年2月，平安人寿公告其成功收购基汇资本的物流资产，包括位于广东江门的两个物流园及陕西西咸新区的物流园。

去年年底，黑石集团在为旗下中国物流园资产包寻找买家，而中国平安旗下的平安保险海外(控股)有限公司（以下简称“平安海控”）则是与黑石有接触的意向方之一。

消息人士对第一财经透露，总资产超过11万亿的中国平安正在加大力度寻找合适的持有型不动产投资，旗下多个平台都在接触卖家、找项目，平安海控是其中之一，而物流仓储资产是重要投资方向。

去年年底，曾经股权投资房企阳光城结果失意离场的泰康保险，也在大笔收购物流园资产，从亚洲物流地产商ESR（易商红木）手中拿下6处物流园，交易代价超过20亿元。

同样在去年12月，瑞安房地产曾发布公告称拟12.06亿元出售实体商业新项目“鸿寿坊”的控股权，收购方为大家保险。

今年1月31日，友邦人寿则以24亿元的总对价，收购了位于北京市朝阳区中央商务区的办公楼项目控股权，这是该保险公司成立以来在北京的首个直接地产投资项目。

中国保险行业协会披露的数据显示，过去一年间，平安人寿、泰康人寿、友邦人寿、太保寿险、中邮人寿、建信人寿、海保人寿等多家险企都披露了大额不动产投资公告，主要涉及商业办公不动产、产业园区不动产和自用型的养老社区不动产项目。

险资巨头不动产配置比依然偏低

据克而瑞研究中心统计，2006年前后，资金实力较强的保险机构开始试水房地产，至今险资投资房地产已有近20年历史。

多年来，险资握有天量资金，有较强的保值动机和盈利动机，而房地产行业则对资金有巨大需求，双方相辅相成。

某大型保险公司投资部门从业者对第一财经表示：“现阶段，险资配置不动产项目的意愿非常强烈，还远远没有买够。”

该人士透露，一般来说，欧美保险公司配置不动产资产的比例达到20%，在国内，业内认为资产组合中投资不动产的比例达到10%比较健康，而国内头部险资这一块的比例才达到4%-4.5%。

“我们头疼的是每年的投资业绩都不达标，不是手上没有钱，而是合规的优质项目不多，虽然急着买买买，但是项目还是要通过层层把关。”他表示，前几年公司精挑细选后投资的一些不动产项目，买完不久就发现买贵了，或者接手后就发现业绩不如预期。

“尽管如此，你会发现头部险资几乎不会退出所持有的不动产项目，都是长钱长投。”他说道。

去年年中，在中国人寿保险的中期业绩发布会上，该公司副总裁刘晖也曾表示：“目前国内保险公司对商业不动产等实物资产的配置比例相对较低。”他透露，中国人寿在这方面配置的股权和物权总计还不足4%。

而根据中国平安2023年三季报，截至去年9月30日，平安保险的资金投资组合中，不动产投资余额为2095亿元，在总投资资产中占比仅为4.5%。

有业内人士透露，2023年以来，总是担心不动产“买贵了”的险资迎来抄底的机会，受房地产行业化债等因素影响，越来越多的房企积极向险资兜售优质项目，价格较之前低了不少，谈判空间增大。

从“股东、债主”向“房东”转变

过去很长一段时间内，险资偏爱以举牌上市房企的形式进行股权投资，不少巨头房企背后出现险资参股身影，包括保利发展、万科地产、招商蛇口、碧桂园等。2015年平安人寿入股碧桂园，成为其第二大股东，开始了与碧桂园长达8年的深度捆绑。

在住宅开发较为赚钱的年份，尽管监管层规定险资不得直接从事房地产开发建设，但仍有险资通过与房企合作介入地产开发，成为房企背后的隐形资金方，而房企则扮演操盘方角色。

为了更好地规避政策对险资在房地产投资上的限制，还有保险公司旗下平台通过投资债权计划、股权计划等金融产品间接性投资房地产。

但随着房地产市场步入深度调整期，险资在如何投资房地产这个问题上，面临新的抉择。

一方面，险资密集减持了上市房企的股票，包括泰康系、大家系、君康系、和谐系、华夏系、阳光人寿等都曾抛售地产股；另一方面，险资转向追求具备长期稳定现金流回报的不动产物权投资，细分赛道投资机会则值得挖掘，目前多家险资积极配置物流园、产业园等。

克而瑞研究中心认为，不动产投资在险资的资产配置中会占据越来越重要的地位，目前不动产价格整体处于低位，利好有抄底想法的机构。

2023年3月，上海证券交易所发布政策鼓励符合条件的保险资产管理公司开展ABS及REITs业务，多家保险资管公司已开展试点，这将进一步推动险资参与不动产投资。克而瑞认为，虽然当前ABS、公募REITs的整体市场规模相对有限，很难满足险资大规模资产配置需求，但随着未来政策对底层资产类型的不断扩容，市场规模发展潜力巨大。

此外，据克而瑞统计，尽管不少险资调整仓位、清仓出险的地产股，但截至2023年末，仍有21家地产股前十大股东中存在险资，其中13家地产股的险资持股比例依旧超过5%。该研究机构认为，地产股具有高股息、低估值的特性，与险资追求绝对收益的投资逻辑契合，倘若后续房地产政策落地见效、市场回暖，险资对地产股的关注度有望形成新一轮回流。

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