10年，6家中国房地产巨头出海，折戟伦敦，血亏2000亿！

过去十年，分别有六家中国房地产巨兽出海英国，投资伦敦房地产开发，“买买买”一时间搞得热火朝天，粗略估计投资了快2000亿，但是结果令人唏嘘——无一例外，全部折戟伦敦，打道回府，更有甚者亏得血本无归，惨淡收场！

这些曾经在国内都是风云一时的霸王企业，百战百胜，为什么一出海，就变成了软脚猫，一个个地从天堂掉入了地狱？

是什么使得他们的英伦梦，化为一场空？

我们尽量结合着数据，和大家来聊一聊，中国房地产企业出海英国，伦敦惨败的悲惨故事，以及背后的各种不为人知的小故事。

2024年开年，第一个吃大瘪的就是号称“宇宙第一房企”的碧桂园。

据英媒React News 2024年1月31日的报道，碧桂园正在出售2018年买下的位于英国伦敦的地块“Ailsa Wharf”，项目也叫利河·云岸Calico Wharf。

碧桂园原来计划在这里开发13栋建筑、785套住宅和一个大型的商业区。

Ailsa Wharf可以被称作一块“风水宝地”。可能大家不太清楚Ailsa Wharf在哪，那知道伦敦金融城金丝雀码头Canary Wharf吗？Ailsa Wharf就刚好在金丝雀码头旁边，4分钟就能到伦敦的这个超大CBD，还是河景房。

打个比方，Alisa Wharf到金融城的距离差不多是从东方明珠走到陆家嘴，拐个弯儿就到，地理位置不可谓不优越。

那很多人好奇啊，碧桂园为什么急着把这块好地卖了呢？

这里就不得不提到一个人了。想想2023年中国房地产界最大的“雷”是什么，那无疑是恒大许老板的财务造假，负债万亿终成被执行人，恒大最终被破产清盘。

然而，恒大风波还未完全消退，2024年1月30日，市场上就有小道消息传出碧桂园也要被清盘了。

清盘可以理解为就像是一家店铺决定关门大吉，大甩卖把店里的所有东西都卖掉。简单地说，清盘目的就是要把所有能变现的东西都变成现金，用这些现金来还债。

消息显示，碧桂园目前的境外债高达110亿美元，去年10月就已经出现违约，付不起利息。

堂堂一个宇宙第一房企竟然还不起债，那信用肯定大受影响啊。所以碧桂园为了自救，陆陆续续把它位于马来西亚、泰国、澳洲、美国、印尼、印度、香港、英国、纽西兰的海外资产都给大甩卖了！

被迫把伦敦这块好地卖了的原因还不止是债务问题。和彼时刚进军英国市场的雄心壮志不同，碧桂园发现Alisa Wharf项目的进展并不顺利。

本来预计项目第一期会在2021年完工，但施工过程中发现，由于泰晤士河的污水管道穿过地块，不得不重新规划一套新的建筑设计，这个突如其来的变化导致了项目不可避免的延期。这个已经耗资高达4.5亿英镑的项目逐渐成为碧桂园沉重的负担。

与此同时，碧桂园在国内的现状也不容乐观。去年中国前30大房企销售额持续下跌，而碧桂园竟同比降幅超过50%，可以说惨到令人瞠目结舌！

豪言“砸锅卖铁都要救公司”的碧桂园实控人杨惠妍，为了给公司省钱，前两年给自己砍了一刀，年薪从1576万降到38.5万，然后去年底又自砍一刀，直接降到月薪1万，好像刚刚能够上佛山的2023年平均工资。

更悲惨的是，不算海外，碧桂园眼下还面临着高达1800亿美元的巨额债务。为了避免信用违约，偿还债务付清利息，碧桂园不得不做出出售Ailsa Wharf项目的艰难决定。算上2018年买下这块地的时候花了8000多万英镑，但后续又陆陆续续各种成本加起来也让碧桂园砸进去了4.5个亿，却没有一点水花。

2021年以来，已有50多家中国房地产企业出现了债务违约。到2023年，中国房屋销售额同比下降了6.5%，特别是下半年，成交量急剧萎缩。新项目的投资也放缓了不少。

其实碧桂园在国内房地产商里边已经算是那种非常谨慎的，而且是几乎没有公开出现过什么违约的房企了，它的现金流管理基本也做的还可以，而且那么艰难的时刻都挺过来了。

此外，碧桂园的伦敦团队其实早就实现了完全本土化，几乎所有员工都是来自本地招聘，因此对伦敦市场的熟悉程度相对其它中资开发商更高，风险理应是更低的。

要不是境内债还款日的“催命符”都快贴到脸上了，实话说碧桂园也不会忍痛丢掉伦敦这块地。

很难想象，在有万达，富力，这样的中国巨无霸房地产开发商参与的情况下，一块不大的地，开发期间，居然工程队换了n次，砸了快10亿英镑，结果楼都无法按时完工？

无独有偶。继碧桂园宣布全面退出英国市场后没几天，富力地产也因债务压力正全面退出伦敦。

今年2月，富力把2017年从万达集团手中收购来的欧洲最高住宅项目“伦敦ONE”，也叫“九榆树一号One Nine Elms”项目卖了。随后，有“重庆李嘉诚”之称的中渝置地背后大佬张松桥出手，成为富力地产的“接盘侠”。

彼时，富力给予这个项目高度的投资预期，认为是捡了大便宜的黄金开发地块，却怎么也没想到其实是接手了一块“烫手山芋”。

事情还要追溯到十年前。“九榆树一号”是万达于2013年6月买入的地产项目，也是万达进军海外地产的第一个项目。

2013年6月19日，万达斥资8800万英镑从爱尔兰格林地产(Green Property)手里收购了一块位于伦敦西二区的黄金地段，占地两英亩，要搞旧楼改造做新楼。

万达老板王健林当时还感慨，伦敦地价比北京便宜得多，预期利润相当于白赚一个酒店。而且伦敦可是金融自由港，很多东西都有操作的空间。

王健林还为万达集团定下了一个目标，到2020年万达的海外业务要占比达到20%以上，而伦敦便是万达开疆拓土的第一站。

有个谚语说得好，“常在河边走，哪有不湿鞋”。不知道是水土不服还是气场不合，万达在伦敦的这个项目自从落地后就走得不那么顺利。

2016年2月11日，据英国建筑行业杂志Building报道，因项目进展缓慢，万达正在考虑更换“伦敦ONE”项目的建筑承包商。最初的承包商CI-ONE“磨洋工”严重影响了施工进度，于是万达重启工程招标，找到了全英最大的承建商保富集团Balfour Beatty。

但是运气这个东西似乎又在和万达作对。据九榆树官网报道，万达取消了原计划的一万平米写字楼层，合并入酒店区域。此外，万达也去掉了连接两座高楼的空中走廊。项目规划更改导致就业岗位突然减少了400个，消息一出，立即遭到当地政府和民间组织的反对。

2016年11月，由于没有同万达在总承包协议的某些条款上达成一致，承建商保富集团在建设前期就“撂挑子”不干了，退出了万达“伦敦ONE”项目，成为一年内第二家退出万达伦敦项目的英国建筑商。

万达一想，这不行，这英国的施工队是不是不靠谱啊。随后，万达启用了澳大利亚建筑公司Brookfield Multiplex来接替退出的保富集团。进度到这时才似乎柳暗花明。

2017年6月21日，继伦敦ONE之后，万达宣布再下一城，继续在伦敦买地。这次收购的地块也位于九榆树，紧挨着第一个项目，地块价格高达4.7亿英镑，占地10.2英亩（约合4万平方米），可以建设一栋51层的住宅高楼、两栋36到46层之间的住宅公寓楼，总共供应大约1900套公寓。

然而意外发生了。2017年6月，银监会突然排查海外并购风险，重点点名万达。同年7月，三大国际评级公司之一的标普将万达列入负面观察名单，进一步打击了万达的信心。

同年8月，万达放弃以4.7亿英镑在伦敦收购第二块地，把九榆树广场的产权移交给了两家当时在香港上市、在境外拥有充足资金储备的中资开发商广州富力和重庆中渝置地。

糟心的是，祸不单行。2017年9月，标普再次下调万达评级，认为万达将商业资产出售给富力损害了公司稳定性。随后，国家也发表新规明确指出限制开展房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资活动。

2017年11月，德国的全球房地产调查机构安波利斯(Emporis)评估，继两次更换承建商后，伦敦ONE这座双塔式建筑最快也要到2019年底才能竣工，而不是预计的2018年底，事实上已经逾期。

最终，历经5年的波折，2018年1月，万达发布公告，以4.7英镑的价格“忍痛割爱”，将“伦敦ONE”卖给富力。至此，万达清空了所有在伦敦的地产项目。

表面上看起来，9000万英镑买入，4.7亿英镑卖出，中间有巨大的利润空间，但是实际上，多次的施工方更换，图纸更换，各种繁琐的行政，操作成本，大大地压缩了万达的利润空间。简单来说，看似赚钱的项目，其实是亏本甩手出去了，但不幸中的万幸，能转手，对于万达而言已经是非常不错的结局了。

以为事情就这样圆满结束了吗？并没有！九榆树这块地可能真的对于中国的地产开发商来说，不是什么好啃的骨头。

2024年，“接盘侠”富力时隔5年后发布公告，急着要卖这一个看起来高投资回报的“金钵钵”。为什么呢？究其原因，还是富力的债务实在是快还不起了。

2022年，在国内多家地产巨头开始频频债务暴雷的时候，富力开启境外债重组谈判，并成功把合计49.43亿美元（约合人民币332.37亿元）的境外债还款日期延长，伦敦项目就是当时富力提供的增信项目之一。同年11月，富力总额为135亿元的境内债也成功延期。

富力是怎么做到的呢？那就是四个字：实物付息。

除了现金支付外，富力得到了债权人方面的批准，可选择以实物形式支付利息。

这是什么意思呢？打个比方，富力的做法就是和债主老刘商量。说你看哈，老刘，我还钱现在是还不上了，钱都在房子里了，我们约定一下，我拿盖好后的房子给你抵债，行不行？

老刘一看，也没有选择啊，逼死了富力，也拿不到钱，还不如拿房子作为抵押。但是老刘说了，你抵房子给我可以，那肯定不能按市场价吧，这样，按照成本价抵。

于是，本来的欠款1000万，成本是600万，富力如果把房子卖掉可以卖出来1000万，再还债，就刚好合适。但是如果实物抵债，这价值1000万的房子，最后只能算成600万。

于是富力解了燃眉之急，不被老刘催债。

但是长期来看，本来应该有的400万收益，灰飞烟灭，到手的鸭子被老刘给抢走了。

就这样，饮鸠止渴的富力，不得不自己给自己埋了一颗雷。因为实物支付虽然可以让富力减少当下的现金流支出，但却也让富力承担了债务规模上升的风险。

因此过去一年半时间内，如履薄冰的富力地产一边选择采用实物支付的形式还利息，一边又希望它海外项目的建设进度能快点完工好发售收钱，还在到处找有没有买家能够接盘。

可惜事与愿违，富力又重蹈万达的覆辙，九榆树的工程进展再一次出现了滞后。

九榆树项目当时的主承包商仍为Multiplex。富力接收“九榆树一号”后，原本预计项目将于2024年4月完工。但后续因欠款原因，Multiplex也和“前任”一样，选择了停工。离预期完工时间不到两个月，Multiplex才刚刚进行到混凝土浇筑！这就像准备烧菜，锅刚热，菜都还没放...

而根据富力地产最新预测，因为英国央行不断加息的高利率政策使得卖房困难，既定的销售目标越来越难以实现。糟糕的是，如果无法实现，采用实物付息的富力就很可能搞一出大违约。

作为最早债务延期成功的房企，富力地产再度走到了转折路口。

去年，在国内房地产市场环境走弱的情况下，富力销售表现并不理想。根据富力发布的财报数据，2023年全年，富力仅完成199.5亿元销售额，与高峰时期相比已经不可同日而语。

富力地产在2023年半年报中也坦承，会重新分配海外项目的资金来解决负债及项目竣工问题。尽管九榆树项目地理位置优越肉眼可见的投资价值，但富力卖地还债也实属无奈之举。

在削债的路上，富力还前路漫漫。最终，富力不得已把九榆树这块“烫手山芋”以4.7亿英镑的买入价又卖给了中渝置地的张松桥。也是说富力是啥也没赚到，还投进去一堆沉没成本和时间精力。

像碧桂园、万达和富力这样本来雄心勃勃打算在英伦开疆扩土，最后却折戟沉沙打道回府的房企巨头并不少见。

2014年，绿地集团以1.4亿英镑收购伦敦西南部传统自住区Wandsworth的历史建筑区兰姆啤酒厂地块，并将其改名为兰姆公馆。绿地打算分三期开发超过700套住宅，9000平米啤酒文化商业街，雄心勃勃的计划打造一个历史文化住宅区。据当时的预估，整个项目总投资将超过6亿英镑。

绿地集团同年还斥资1亿英镑买下了位于东伦敦金丝雀码头的Spire地块（也被称为伦敦之巅）。然而，两头都要抓的结果只能是“顾此失彼”，这便是导致绿地集团资金不足的主要因素。

8年后，2022年2月，绿地不得不将项目未完工部分以约4000万英镑价格出售给英国伯克利集团，宣告正式退出兰姆公馆项目的未来开发。尽管第一期已经交房，但算上绿地申请历史建筑规划许可和前期林林总总的宣传开发成本，粗略估计，放弃的地块给绿地带来了近5亿英镑的潜在损失。