又一房地产巨头，麻烦大了...

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又一房地产巨头，麻烦大了...

6月前

漫长的修复期。

记者：李惠琳

来源：21世纪商业评论

融创老板孙宏斌，依然在为债务忙碌。

4月2日，他签发公告，宣布以实物支付新票据的全部利息，手头资金照旧拮据。

地产销售疲弱，融创境况不佳。据3月底公告，其股东2023年亏损约80个亿。

颇意外的是，孙宏斌三大业务中，报表亏损最多的，不是传统的业务开发，而是他的文旅城，其文旅分部共亏掉147.53亿，较物业开发多亏30多个亿。

孙正努力处置这些棘手资产。

2023年底以来，他已将多宗文旅和酒店资产摆上拍卖席。

孙宏斌的文旅资产，依然临近千亿，其处置进展，于融创脱困息息相关。

弃车保帅

“融创在文旅产业将是天下无敌了”。

孙宏斌对文旅充满野心，早年以152.69亿收购环球世纪股权时，他如此放言。

对于文旅，孙热忱高涨，在融创财报中，他单列“文旅城运营建设及运营”，作为独立分部。

大量投资之下，融创文旅的规模，迅速膨胀。

截至2022年，孙坐拥14个文旅城、6个旅游度假区、17个文旅小镇、23个热血奇迹雪场，涵盖57个主题乐园和近100家高端酒店。

高峰期，文旅业务的资产总额，超过1140亿。

营收在慢慢扩大。

2018年至2023年，收入从20.28亿元，一路增至59.15亿元，且去年管理利润约为8.6亿元，扭亏为盈。

然而，文旅项目多为重资产，庞大的资本投入，并未换来对等的回报。

孙宏斌的业务大盘中，文旅的贡献微乎其微，到2023年，依然只占总收入的3.8%，沉淀的资产占比，则超过10%。

尤其过去两年，孙债务缠时，文旅业务成为他巨大的拖累。

2020至2021年的高光时期，融创文旅城的资本开支，分别高达187.8亿元、114.2亿元，为同期开发板块的5倍和9倍。

哪怕到2023年，文旅分部的资本开支，依然为35亿，耗损宝贵的资金。在严峻的债务压力下，孙无力再投入太多资源。

相比文旅的“诗与远方”，他更在意眼前的交付与销售。

2023年，融创全年销售额为847.7亿元，完成279个项目、31万套房屋的交付，2024年，孙宏斌定的交付目标，为20万套。

如今，孙控制的权益土地储备货值，依然高达约为1.13万亿元，超七成分布在一、二线城市。

2024年，他的重头项目有上海董家渡、黄埔亚龙入市，北京融创壹号院、上海未来金融城加推，单单四个项目，未售货值就预计达1500亿元。

如此局面，将文旅资产出售抵债，成为一种理性选择。

摆上货架

过去一年多，孙宏斌已慢慢抛售文旅资产。

2022年以来，老孙出售重庆文旅城酒店、福州榕耀之城的项目股权，以及臻华府、望金沙酒店、合肥秀场酒店等。

文旅分部，过往两年在快速缩表。

到2021年末，各文旅项目的资产总额，为1143亿，到2023年底，已缩减至933亿元，缩表超200亿，分部负债则减少近40个亿。

为快速回笼资金，孙宏斌将更多项目摆上货架。

2023年末以来，在各大网络拍卖平台上，孙至少有4处文旅资产，摆上了货架，涉及文创城、酒店等类型。

其主要分部在4个城市，分别为融创武地长江投资开发的武汉甘露山文创城、无锡融创茂、融创昆明万达城地块及滇池宋品酒店，以及融创成都万达城的酒店资产——施柏阁酒店和堇悦酒店。

其中，施柏阁酒店和堇悦酒店，在开拍前撤回，该标的评估价7.47亿元，挂牌价5.97亿元，打了8折，吸引了不少关注。

剩余的标的，多来自2017年，老孙与万达王健林的“世纪交易”，当时他以430多亿，收购万达13个文旅项目的主要股权。

这些项目中，多数已开业运营，仅融创武地长江文旅城仍在建设中。

这是一个超大体量项目，规划用地面积1.1万亩，总投资700亿元，预计建成后将成为全球规模最大的冰雪娱乐综合单体、全球最大的水主题综合娱乐度假区。

遗憾的是，孙宏斌手头文旅资产的价值，已今非昔比。2023年，他计提了文旅分部的减值，高达约39个亿。

更麻烦的是，现在有实力的买家太难找了，鲜有人有勇气涉足这类项目。

等待接盘

文旅项目是重资产业务，投入大，回报周期长，体量大，即便孙宏斌愿意“折上折”，仍难觅接盘方。

有意出售的标的中，无锡万达文化旅游城66（融创茂）两度流拍。

其评估价约29.15亿元，去年底起拍价21亿元，无人出价；1月下旬，第二次降价至17亿元，相当于打5.8折，仍无人问津。

昆明融创文旅城，同样不幸。

1月中旬，其在网上进行二拍，由于案外人对拍卖财产存在异议，拍卖被撤回。

这些孙宏斌打折抛售的项目，其实还多有债务纠纷。

为了获取融资，融创曾将文旅项目作为抵押物向金融机构借款，未及时偿清贷款。

金融机构对抵押物进行司法拍卖，追回贷款。

比如，昆明融创文旅城的地块。

2021年，融创将其作为抵押物，从重庆信托获得融资19.99亿元；次年信托到期，融创只还600万元，重庆信托向法院申请拍卖部分抵押物。

有文件显示，昆明融创文旅城的项目主体，还存在欠缴税款约12.77亿元，这也增加买方接盘的成本。

无锡融创茂也有类似情况。

评估文件显示，无锡融创城将该土地抵押给渤海国际信托，融资15亿元，债务履行期限为2021年7月至2022年1月。

北京策略律师事务所张华耀律师向《21CBR》记者表示，不动产的网络司法拍卖，最多可以进行二拍。

二拍流拍后，申请执行人可以选择以物抵债或者变卖。如果都不成功，法院应当解除查封、扣押，并将该财产退还被执行人。

一位业内人士向记者表示，有资金实力又有心涉足文旅的买方，如今并不多，况且司法拍卖的债务较为复杂，即便昆明融创文旅城继续上架，大概率还是流拍。

当下地产市场，仍处于弱市，普通住宅去化尚有困难，文旅项目更是雪上加霜。

等待孙老板的，是一个漫长的修复期。

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来源：WBusiness商业

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