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又一房地产巨头,麻烦大了...

又一房地产巨头,麻烦大了...

8月前
漫长的修复期。

记者:李惠琳
来源:21世纪商业评论
融创老板孙宏斌,依然在为债务忙碌。
 
4月2日,他签发公告,宣布以实物支付新票据的全部利息,手头资金照旧拮据。
 
地产销售疲弱,融创境况不佳。据3月底公告,其股东2023年亏损约80个亿。
 
颇意外的是,孙宏斌三大业务中,报表亏损最多的,不是传统的业务开发,而是他的文旅城,其文旅分部共亏掉147.53亿,较物业开发多亏30多个亿。

孙正努力处置这些棘手资产。
 
2023年底以来,他已将多宗文旅和酒店资产摆上拍卖席。

孙宏斌的文旅资产,依然临近千亿,其处置进展,于融创脱困息息相关。
1
弃车保帅 
“融创在文旅产业将是天下无敌了”。
 
孙宏斌对文旅充满野心,早年以152.69亿收购环球世纪股权时,他如此放言。
 
对于文旅,孙热忱高涨,在融创财报中,他单列“文旅城运营建设及运营”,作为独立分部。
 
大量投资之下,融创文旅的规模,迅速膨胀。
 
截至2022年,孙坐拥14个文旅城、6个旅游度假区、17个文旅小镇、23个热血奇迹雪场,涵盖57个主题乐园和近100家高端酒店。

高峰期,文旅业务的资产总额,超过1140亿。
 
营收在慢慢扩大。
 
2018年至2023年,收入从20.28亿元,一路增至59.15亿元,且去年管理利润约为8.6亿元,扭亏为盈。
 
然而,文旅项目多为重资产,庞大的资本投入,并未换来对等的回报。
 
孙宏斌的业务大盘中,文旅的贡献微乎其微,到2023年,依然只占总收入的3.8%,沉淀的资产占比,则超过10%。
 
尤其过去两年,孙债务缠时,文旅业务成为他巨大的拖累。
 
2020至2021年的高光时期,融创文旅城的资本开支,分别高达187.8亿元、114.2亿元,为同期开发板块的5倍和9倍。
 

哪怕到2023年,文旅分部的资本开支,依然为35亿,耗损宝贵的资金。在严峻的债务压力下,孙无力再投入太多资源。
 
相比文旅的“诗与远方”,他更在意眼前的交付与销售。
 
2023年,融创全年销售额为847.7亿元,完成279个项目、31万套房屋的交付,2024年,孙宏斌定的交付目标,为20万套。
 
如今,孙控制的权益土地储备货值,依然高达约为1.13万亿元,超七成分布在一、二线城市。

 
2024年,他的重头项目有上海董家渡、黄埔亚龙入市,北京融创壹号院、上海未来金融城加推,单单四个项目,未售货值就预计达1500亿元。
 
如此局面,将文旅资产出售抵债,成为一种理性选择。
2
摆上货架  
过去一年多,孙宏斌已慢慢抛售文旅资产。
 
2022年以来,老孙出售重庆文旅城酒店、福州榕耀之城的项目股权,以及臻华府、望金沙酒店、合肥秀场酒店等。
 
文旅分部,过往两年在快速缩表。
 
到2021年末,各文旅项目的资产总额,为1143亿,到2023年底,已缩减至933亿元,缩表超200亿,分部负债则减少近40个亿。
 
为快速回笼资金,孙宏斌将更多项目摆上货架。

2023年末以来,在各大网络拍卖平台上,孙至少有4处文旅资产,摆上了货架,涉及文创城、酒店等类型。
 
其主要分部在4个城市,分别为融创武地长江投资开发的武汉甘露山文创城、无锡融创茂、融创昆明万达城地块及滇池宋品酒店,以及融创成都万达城的酒店资产——施柏阁酒店和堇悦酒店。
 
其中,施柏阁酒店和堇悦酒店,在开拍前撤回,该标的评估价7.47亿元,挂牌价5.97亿元,打了8折,吸引了不少关注。
 
剩余的标的,多来自2017年,老孙与万达王健林的“世纪交易”,当时他以430多亿,收购万达13个文旅项目的主要股权。
 

这些项目中,多数已开业运营,仅融创武地长江文旅城仍在建设中。
 
这是一个超大体量项目,规划用地面积1.1万亩,总投资700亿元,预计建成后将成为全球规模最大的冰雪娱乐综合单体、全球最大的水主题综合娱乐度假区。
 
遗憾的是,孙宏斌手头文旅资产的价值,已今非昔比。2023年,他计提了文旅分部的减值,高达约39个亿。
 
更麻烦的是,现在有实力的买家太难找了,鲜有人有勇气涉足这类项目。
 
 
3
等待接盘
文旅项目是重资产业务,投入大,回报周期长,体量大,即便孙宏斌愿意“折上折”,仍难觅接盘方。
 
有意出售的标的中,无锡万达文化旅游城66(融创茂)两度流拍。
 
其评估价约29.15亿元,去年底起拍价21亿元,无人出价;1月下旬,第二次降价至17亿元,相当于打5.8折,仍无人问津。
 
昆明融创文旅城,同样不幸。
 
1月中旬,其在网上进行二拍,由于案外人对拍卖财产存在异议,拍卖被撤回。
 

这些孙宏斌打折抛售的项目,其实还多有债务纠纷。
 
为了获取融资,融创曾将文旅项目作为抵押物向金融机构借款,未及时偿清贷款。

金融机构对抵押物进行司法拍卖,追回贷款。
 
比如,昆明融创文旅城的地块。
 
2021年,融创将其作为抵押物,从重庆信托获得融资19.99亿元;次年信托到期,融创只还600万元,重庆信托向法院申请拍卖部分抵押物。
 
有文件显示,昆明融创文旅城的项目主体,还存在欠缴税款约12.77亿元,这也增加买方接盘的成本。
 
无锡融创茂也有类似情况。

评估文件显示,无锡融创城将该土地抵押给渤海国际信托,融资15亿元,债务履行期限为2021年7月至2022年1月。
 
北京策略律师事务所张华耀律师向《21CBR》记者表示,不动产的网络司法拍卖,最多可以进行二拍。
 
二拍流拍后,申请执行人可以选择以物抵债或者变卖。如果都不成功,法院应当解除查封、扣押,并将该财产退还被执行人。
  
一位业内人士向记者表示,有资金实力又有心涉足文旅的买方,如今并不多,况且司法拍卖的债务较为复杂,即便昆明融创文旅城继续上架,大概率还是流拍。
 
当下地产市场,仍处于弱市,普通住宅去化尚有困难,文旅项目更是雪上加霜。
 
等待孙老板的,是一个漫长的修复期。


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来源:WBusiness商业

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