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重磅!楼市去库存开始了

重磅!楼市去库存开始了

6月前
文/子木


4月30日,政治局会议如期召开,对楼市做出了新提法,大家要特别注意,我先把相关内容放到下面:
 
继续坚持因城施策,压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任,切实做好保交房工作,保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。

总体讲了两个事情,一个是保交楼,另外一个是去库存。

我先从第一个帮大家做解读。

压实地方政府、房企、金融机构各方责任,切实做好保交楼工作。

这次把三保战略(保交楼、保民生、保稳定)中的“保交楼”特地提了出来,采取“压实”责任的方法,也就是“问责制”,进行加大效率改进,可以说是动真格的了。

保交楼提出很久了,但实际推进效果却一直很慢,坊间反应,经常看到“表演式复工”,也就是房企请了几个工人,每天在工地敲敲打打,给业主一个交代,但至于真实的交付时间,房企说在努力中……

楼盘一旦烂尾,就变成了不良资产,银行不可能继续给贷款开发,只能政府从中调解,通过其他手段融资,让开发商继续复工开发,或者政府旗下的城投公司接盘开发,但无论如何,都几乎不可能产生经济效益。因为期房这东西,业主早交过钱了,而钱呢,早被抽走去做了其他事情。

所以推进效果慢,在于地方、房企、金融机构都没有动力做。

为此去年央行特地大开金库,提出专项资金推动保交楼,但钱到手,怎么花又变味了,可能90%用于其他事情,只有10%给了工程环节,继续敲敲打打。

所以这次着重提出“保交楼”,应该是上面知道了具体情况,知道不能等了,决心动用制度力量对下面层层施压,一旦任务具象到“问责”层面,这个事情就有了确定的结果,这是我们一贯的传统。

解决烂尾楼问题,其实底层逻辑是为了解决市场信任问题,这是楼市复苏的前提,否则没有人再会买期房,更别说土地的招牌挂,连带财政收入和政府债出现一连串问题。

很多人问为什么不能全面推行现房制度?

其实上面是想推进的,这些年很多城市都有试点,但到下面,或多或少很难实行下来,主要是因为开发楼盘,资金成本是硬预算。

开发商拿地需要借钱,拿到地后开发工程需要借钱,如果等到2-3年交付了再卖,那么意味着要承担长期巨额资金成本,很可能就把利润压没了,但如果卖期房,实际上就转嫁了资本成本到业主身上。

前些年地产繁荣的时代,有雄厚资金实力支撑现房开发的开发商就不多,经过这一轮硬着陆后,更别提现房开发的难度了,所以现房制度是大趋势,但目前阶段还是无法有效推进,其他不做拓展。

接下来讲重点:

要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。

新提法,老意思,这句话的核心有两个:

消化存量+优化增量。

当下全国房地产库存的确有些夸张,根据国家统计局数据显示,当前全国商品房库存约7.5亿㎡(3月末为74833万㎡,2月末为75969万㎡),已经连续三个月超过2015年历史高位(71853万㎡)。

有人经常问我,房地产市场发展了这么多年,结果地方没钱,房企没钱,银行没钱,信托暴雷,这么多钱到底去哪了,其实很大一部分都化成钢筋混凝土,沉淀到存量商品房市场。

存量库存蕴藏了天量的民间财富,房子卖不出去,市场失去了货币的传导路径和杠杆的派发工具,所以去库存是2015年的逻辑,也就是2024年的逻辑,也可能是2030年以后的逻辑。

但具体怎么去库存,单凭刺激购房是不可能实现的,利率降到多低,首付哪怕全部归0都没用,真实有效的方法就是如2015年那样,货币化棚改,推动“涨价去库存”。

涨价才是大规模去库存的唯一方法。

上一篇文章里面我提到了地产股暴涨的原因,其实在会议之前就传出,要淡化三大工程,全面转向去库存,现在来看,基本都对应上了。

如果敲定去库存为楼市的主要逻辑,结合着央行下场买债,提供源源不断的货币支撑,搞不好下半年,房地产就会出现另一番光景了。

但现在不好说的是,到底是否启动货币化棚改,或者还有其他的方法,我们要看大会之后,各地方因城施策做出的落地方案才能再做分析,总之,这是一次态度上的转变,大家要谨慎起来。

至于“优化增量”,逻辑就很简单了。

其实就是缩减市场开发规模,起码在旧库存未去化之前,不要再进行大规模开发作业,其次,要盖好房子,在这段话的开头还着重提到,要多研究市场的新变化,满足人民群众对优质住房的新期待。

什么是优质住房?

电梯房、低容积率、高得房率、有花草园林、楼层低一些、物业好一些,户型以3-4室为主,一二线城市90平以上,三四线城市在120以上,主要满足大家的改善需求。

这样的房子,也将成为此轮去库存,价值增长的主流。

今年,北京率先启动了,改了报备的算法,很多户型都出现了大量赠送,实际宣传的得房率可以达到100%左右。

预计接下来全国各地都会推出一批有实力的好房子,比如成都的4.0住宅和杭州的精工科技玻璃幕墙,也会被外地复刻,而改善需求也将成为主流被照顾。

刚刚天津也宣布放开限购,惊讶的是,只对河北和北京放开限购,这么晚放开,还是选择性放开,可以说是相当自信了……对于外地人来讲,天津最大的吸引力可能就是教育,但当地却浑然不知。


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来源:郎club

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