盘点美国屋主的房产开销

在美国，拥有自己的房子除了要考虑房价外，还要考虑有了房产后必不可少的开销，美国人有一项不成文的法则，即每年用于房屋方面的开销不应超过年收入的三成，包括房贷、维修费、水电费等。与此同时，对于美国人来说，屋主还有两项必须的开销是无法避免的，一个是房地产税，一个是房屋保险。此外，还有一个开销也很普遍，即房贷保险。这里就简单介绍一下这些开销的情况。

洛杉矶一处待售房产（照片：美联社）

在介绍房屋开销前，先简单介绍一下美国的房价。谈到房价，必须与收入联系起来考虑，否则光谈房价不谈收入，并不能实际了解房价究竟是高还是低。以美国家庭收入与房价之比来看，据美国劳工统计局的统计，2023年第4季度全职员工的收入中间值为每周1145美元，换算成年薪为59540美元，而住房和城市发展部发布的数据显示2023年12月新房销售价格中间值为413200美元，新房价格为全职员工年收入的6.92倍，即一个全职员工需用几乎7年的收入购买一栋新屋。   

此外，据全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的统计，2023年12月二手房的价格为381440美元，为全职员工年收入的6.4倍，即一个全职员工需要用6年半的收入购买一栋二手屋。而对于购房者来说，一般衡量房价可负担范围的标准是年收入的3-5倍，从以上两个收入/房价比的情况看，目前美国的房价已经过热。

前面提到，在美国拥有房屋除了考虑房价外，还要考虑用于房屋的开销，这方面除了房贷是开销的大头外，有3项开销也很可观：

1、房地产税：房地产税是由地方政府征收的，也是地方财政收入的主要来源之一，这部分收入主要用于地方政府的开支，包括中小学教育、道路维修、图书馆、公共设施、警察局经费、政府员工的工资福利等。据美国企业新闻通讯公司”（PR Newswire Association LLC.）的报道，2023年8940万独栋屋的平均房地产税为4062美元，房地产税总值为3633亿美元，也就是说每户房主每年平均用于缴纳房地产税的开销是4062美元。

需要特别指出的是，由于房地产税是由地方政府征收的，而各地税率、房地产的价值也不一样，因此不同地区的房地产税负担差异很大。据美国事实学会（USAFacts Institute）的统计，2020年新泽西州的居民平均每人缴纳了3580美元的房地产税，全美居冠，其次是新罕布什尔州以及康涅狄格州的3300美元，而交税最少的阿拉巴马州平均每人只缴纳了647美元，不到新泽西州居民的五分之一。

2、房屋保险：在美国，购买房产时如果向银行贷款，银行除了审查贷款者的偿还能力外，因为房地产是作为抵押品给银行的，理论上说当贷款者没有还清房贷时，其所拥有的房屋是属于银行的，因此银行为了保证自己的利益得到最大的保证，会要求贷款者购买房屋保险，这是为了万一房屋因为各类原因比如火灾、风灾、雨灾等受损时，可以由保险公司赔偿足够的资金以保证房地产的价值得到补偿。根据保险信息学会（Insurance Information Institute）的数据，房主平均每年支付的房屋保险费约为1400美元。与房地产税一样，各州的房屋保费存在很大差异。例如佛罗里达州的平均保费最高为每年2437美元，而俄勒冈州的平均保费仅为793美元。   

美国房价稳步上升（图表：美联社/商业资讯）

3、房贷保险：通常购房者的首付低于房价20% 的时候，贷款人向银行申请购房贷款时，需要购买购房贷款保险（Purchase mortgage insurance，通称PMI）。购房贷款保险降低了银行提供房贷的风险，但同时也增加了屋主用于房屋方面的开销。据城市学会（Urban Institute）统计，2022年购房房贷中62.9%有贷款保险，也就是说近三分之二的屋主是在首付不到房价二成的情况下获得房贷的，城市学会指出，过去66年中因为有了购房房贷保险，帮助3800万拿不出二成首付的人成为屋主，圆了他们的屋主梦。

https://share.america.gov/zh/wild-geese-understanding-the-cost-of-owning-a-home-in-the-u-s/