这门发大财的生意，被城投包了！
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◎作者 | 江月
◎来源 | 大碗楼市（ID：Superbowl77）已获授权
这年头，好像没有哪个行业不饱和的。
最新的消息——
由于网约车运力饱和，多地提示慎入网约车行业。
何止是网约车，
与网约车并称为都市新“铁人三项”的快递、外卖都已经相当饱和了。
至于餐饮、美容美发、电商等等行业，想要挤进去分一杯羹，都得做好躺着出来的准备。
可怎料到，就是在这么个万物下行的时代，城投居然紧紧抓住了一个朝阳行业！
现在最最朝阳的行业是什么？
开发墓地！
一个是初升的太阳，一个是人最终归宿。乍听起来，反差有些太大了。
但听上去很离谱的事情，往往会在现实中发生——
开发墓地这门生意，现在正在被各地城投抢着做。
如益阳城投投资了3.5亿，在面积约360亩的地上进行着相关的开发；安远城投花了1.8个亿，打造了个440亩的景观陵园。
近年来，城投的公墓资产占比是越来越高了。
深究原因，
开发公墓这件事就足够“正确”。
近年来，“强制买墓地”的新闻时常出现。
最近一次的新闻就是湖北下面一个镇子要求村民们购置公墓。为了推广墓地，甚至有地方想出了“凭购买墓地证明领取骨灰”的办法。
这倒不是想到老百姓那捞一手，主要还是为了上面交代下来的那个八个大字——
实行火葬，改革土葬。
为了节约土地资源，所以要改革土葬，实行火葬，然后再统一安放到公墓中。这个想法自然是极好的，但实行手段确实过于粗暴了一些。
不过，这也能看出以后推行公墓是大趋势。
从逻辑上来讲，死亡是每个人的最终归宿，而未来我们的归宿都要被公墓承载着。
这可是大需求啊！
基本上，可以看作是每个人都必须经历的付费项目，但还不止这么简单。
从我国老龄化的趋势情况来看，咱们正处于一个特殊时期——
老龄化加速期！
大致从2020年到2050年，65岁以上人口占比会迅速提高。
公墓的需求还在增长！
而在另外一方面，
我们目前的火化率还在50%左右，并且向上的走势并不明显。
这说明什么？
公墓的潜在需求还尚未完全激发！
需求在增长的同时，还尚且存在大量的潜在需求，可以预见这是一片无比辽阔的蓝海。
在未来二三十年，才会迎来墓地行业的巅峰期。
超级庞大的需求摆在你眼前，你说这都不算朝阳产业，其他产业那能算个啥？
开发墓地利润还足够高。
由于用地的特殊性质，在规划时更要参考当地居民的建议，所以墓地可不是那么容易批的。
如南京已经有30余年没有新规划过墓地了。
我国人口超14亿，墓地数量3000多处，相比其他国家，如美国人口3亿余人，墓地却多达50000处。
这么一对比，你就知道我们有多缺墓地了！
在严重供求不平衡的状态下，现有的墓地已经快用完了。如上海浦江镇普静绿园已使用墓穴4万多个，剩余墓地不足8千个，预计将在3年内就要用尽。
一样必需品，却可能多年没有新供应，可想而知会有什么样的结果。
墓地的价格开始飞涨！
在北京，2010年还能买到2万/㎡墓地，仅仅过了3年，这类实惠的墓地就再也找不到了。
时至今日，一线城市中，北京广州深圳的墓地均价在6.5万/㎡左右，而上海则更高一些，均价近10万/㎡。
而在实际中，天价墓一个又一个地冒出来。
比如上海松鹤园就曾经因“均价高达76万元/平方米”上了热搜。这个价格，在上海没有几个豪宅可以比肩。
成本方面，墓地又几乎都是“廉价地”。
一宗种墓地的土地收购成本多则每方几千块，少则百余块。如上海福寿园，原土地收购成本仅为190元/㎡。河南福寿园更是低至44元/㎡。
同时，开发“墓地产”的资产规模要求不大，相比房地产开发动辄十几亿几十亿，开发墓地基本上几个亿就能搞定，资金上的压力又不算大。
需求量大、成本低、利润高，这种生意基本就是躺着赚钱了。
来看一下这个行业的龙头股福寿园。
23年，福寿园的毛利率高达92.81%，比茅台91.96%的毛利率还略胜一筹。而在过去的几年毛利率也都是高于80%，相当稳定。
也就是说，一块墓地卖10万块，成本只有1万块。
最最重点的来了——
这个行业的壁垒相当坚实。
在我国前十的公墓中，可以看到基本都有国资的身影。
这完全是可以预料到的，因为公墓本身就是比较敏感的特殊用地，与民生紧密相连，国资自然能拿到优先开发权，接下来就是一些实力雄厚的民营资本。
据统计，约70%的墓园市场由国有单位控制，约30%为非国营。
此外，墓地相关的殡仪服务，如殡仪馆存放、火化等等也基本都是国有资本在为大家服务。
在这个背景下，城投的优势显而易见。
与此同时，城投公司投资墓地项目还能获得一定的政策支持，比如说通过专项债等资金渠道为墓地项目提供支持，进而降低城投公司的融资成本。
就这样，
这门稳赚不赔的生意，被城投稳稳拿下。
要不要抄底墓地产？
在墓地价格飞涨的年代下，许多人都慌了。
尤其，如今的城投都在争相开发的墓地，很多人都担心城投在债务压力下，会为了市场化转型、增加营业收入而进一步推高墓地的价格。
我的答案是不。
首先，陵园墓地整个的市场规模还不够大。
虽然整个行业欣欣向荣，但到23年底也还不到3500亿的规模，相对于以万亿为单位的城投债来说杯水车薪。
开发墓地带来的收入，暂时只能是城投现金流收入的一个补充。
其次，观念在随着时代变化。
观念的变化实在太快了。
以前，无数人努力半生只为有一套房子，而现在，当代年轻人对于房子的执念已经没有上一代人那么深。
这样的变化，在“墓地产”同样适用。
老一辈人对于死亡有着强烈的仪式感，认为走之后被安放在墓中是一种体面，同时也能被后辈怀念祭拜。
这一代人确实对墓地价格的飞涨非常焦虑，所以提前为自己，甚至是为家里人一同购置好墓地的大有人在。
但年轻一辈更为洒脱。
认为生活不易的年轻一代，更注重活在当下，生前不管生后事。
在当下，除了火葬外，年轻人们似乎对树葬、海葬、气球葬、太空葬等等一系列的新式葬法更有兴趣。
最后，墓地市场不够“自由”。
“墓地产”与房地产的差别还是很大的。
房子的价值不仅仅在房子本身，更在地段，在窗外的风景。
房子所在的地段随着地铁交通、商业、学区等等要素的注入而价值抬升，房子也随之升值。房子所在地区若是拥有江景，规划了地标级建筑，也能升值。
同时，房子可交易，存在流通性。
墓地本身的价值，在于人们对于传统文化的认同感。
此外，就是墓地是一锤子买卖，封墓之后便再无交易的可能。
再就是，墓地供应被牢牢管控着。
如今，墓地地价高，主要原因就是墓地供应稀缺，导致需求远大过供应。
但墓地资源真的有想象中那么稀缺吗？
完全不可能。
我国地大物博，要找出适合造陵园的土地轻而易举，重点其实还是在管控上。
直白地说，墓地市场实际上就是“任人打扮的小姑娘”。墓地的价格实际上是完全可以被调控的。
在这样的市场下，投资是随时都可能出现风险。
因此，咱们就把墓地看作一件消费品好了。
如果在你的观念内，这是你人生最后一件必不可少的东西，那确实可以早做打算。
如果你打算趁着这个行业还有巨大的发展空间，想着趁机大赚一笔，那我劝你赶紧打消了这个主意。
这种朝阳行业，咱就别眼红了。
中产必须要调整预期了。楼市救市、地缘关系、整个社会的变化，都影响我们每一个人的决策。
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