房地产，重磅王炸！

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房地产，重磅王炸！

5月前

从水、电、燃气到高铁，新一轮“涨价潮”似乎正在到来，这背后有何更深层次的逻辑？

今年，我国将发行1万亿元的超长期特别国债，对于经济发展和民生有何意义？

近期，房地产重磅政策出炉。首套房首付比例最低降至15%，公积金贷款利率下调0.25个百分点，商贷利率下限取消。房价何时止跌，未来趋势如何走？

面对全球货币泛滥以及带来的货币贬值，我们该如何应对，降低资产缩水的风险？

人工智能行业投资热情高涨，这背后是否隐藏着巨大的泡沫……

近期宏观经济领域热点频出，与每个人的资产和财富息息相关。近日我们采访了上海金融与发展实验室理事、东方证券前首席经济学家邵宇先生，以下为采访精编，内容涉及房地产、科技、民生等多个方面，细细品读，希望对你有所启发。

口述：邵宇上海金融与发展实验室理事

采编：十一

来源：正和岛（ID：zhenghedao）

涨价潮

问：近期，国内多地上调水电燃气价格，6月起多条高铁线宣布提价，有说法称新一轮涨价潮要来。您怎么看这个现象？

邵宇：其实很长一段时间内，咱们的公共服务价格并不完全由市场化定价，有些地方是有补贴的。有的时候，公共服务的价格会因为资源的价格变动、补贴力度的大小而变化。

这一次我们能看到的涨价原因，更多是一种市场化取向的表现，背后有可能是资源成本的提升。

另一个更重要的原因是以前能够为这些公共事业提供补贴的资金来源，现在因为财政方面的原因有所减少，这样的话就需要自求平衡。

比方说许多地方的高铁负债很高，基本上不要说盈利了，亏损的话就需要一定的补贴，目标就是能够自求平衡。当然这个平衡，最终呈现的结果就是涨价。因为成本固定或上升，但补贴减少的话，那只能提升价格。

水电气这背后的逻辑都差不多，不管是地方政府也好，还是央企也好，在面临收支平衡、补贴减少以及公共财政压力的情况下，可能在这方面寻求一些收入的增加，所以才会有这个普遍涨价的过程。

它可能会带来几个影响。首先是大家会更节省资源，特别是在传统的能源上。但因为涨的是基础公共服务的价格，在低收入人群中，这在他们的生活中占比是比较大的。涨价就意味着他的生活成本在增加，那么生活痛苦指数也在增加，影响相对是比较大的。

对于这部分人群的话，除非国家通过补贴的方式，能够延缓价格上升所带来的生活成本压力，否则对他们的生活还是会形成一定的冲击跟影响。

从正面看，它在一定程度上会推高我们的CPI。也就是说，大家一直担心的通缩问题，用一种奇怪的方式得到了回应。

比方说任何一个公司做生意，水、电、燃气都是需要的；每个人工作，这些也是需要支出的。当这些的价格上涨后，产品的价格得重新定价，或者职工会对工资有更高的要求，这样的话才能保持百姓生活水平不下降，所以可能会产生一个所谓的成本推动通胀的过程。

但是当然，其实我们需要的通胀，是来自于这个产品价格，最好不要是靠这些公共基础服务的价格上涨。但总体而言看数据的话，中国通缩的趋势会在数字上会得到一定程度的改善。

对于普通人来说，因为都是基本生活用品和必需品，所以人们会选择压缩其他消费品领域的支出。因为必需品花费的钱更多，那么在可选消费上支出就会有一定程度的下降。

为了抵抗通胀，大家可能会选择配置黄金这种保值的资产，才会有一定的抗通胀作用。

超长期特别国债

问：今年，我国将发行1万亿元的超长期特别国债，分成20年期、30年期和50年期。对于经济发展和民生有何意义？

邵宇：我们目前的经济还面临着一些挑战，比如债务跟人口这两座大山，像地方政府债务等要在未来的十几年里要进行大量的调整和优化，要构建完善可持续的财政投入保障体系。

这次的超长期特别国债是一种财政刺激的形式，目标是提供一些长期项目的资金来源，这些项目可能会对中国的中长期发展有比较大的推动力。比方说跨流域调水，大型的防护林，还有涉及民生的，像促进人口生育的、提高教育质量的这种中长期政策。

它们因为见效比较慢，或者需要在长周期里才能看到回报，所以用30年或者50年这些超长期特别国债来进行匹配，相对来说更好。

超长期国债品种的出现也有助于整个收益链曲线的完善。这和经济学家辜朝明所说的，“用优质的中长期项目作为积极财政的一个方向”，也是不谋而合。

可能重要的是这些资金投放在哪里，是需要经过审慎评估。一些真的有助于国计民生、长期会有回报的项目会是比较好的选择。

对于我们的经济发展而言，直接的好处就是提升了财政刺激，扩大了总需求。开建工程的话需要人工、原材料，这些方面的拉动都会有助于经济增长的稳定性。

长期国债的释放会让国家整体财富增长，对于居民来说，如果这个过程中能分享到一些需求，比如做工程建设的自然就会有资金分流到你的资产里，或者分流到相关联的企业里。那么企业稳定了，对于个体而言，也是一件好事。

房地产史诗级救市

问：近期，房地产重磅政策出炉。首套房首付比例降至15%，公积金贷款利率下调0.25个百分点，商贷利率下限取消，这些政策会产生哪些影响？房地产救市政策频频出炉，但暂未见到较大的提振效果，未来房价的趋势会如何走？

邵宇：这些政策的出炉，实际上还是因为房地产投资下滑了接近10%，那意味着整个房地产的下行预期还是没有被改变，所以国家觉得需要加大政策扶持的力度。

一方面这些政策提升了居民可获得的杠杆水平，以及降低了一定程度的购房成本。但现在最关键的还是取决于居民的反应，以及他们是否有足够的资金去做购房这样一个重大的决策。

如果是我的话，我可能还要再观望一下。比如价格能够恢复到2015、2016年这样的水平，那我可能会看看，当然每个人都不一样。

按照以往的经验，这次的政策肯定会吸收一些资金入市，去消化一些楼盘。但房地产更多地是区位属性，所以这次全国范围内的政策放松，资金会呈现一个结构性的流向，有些区域的房地产会有更稳定的去化效果。但是交易量是否能恢复到以往的活跃程度，肯定还需要持续的观察。

2016年，楼市通过去库存的方式卖出了16亿平方米的房子，达到了一个高峰。也就是在三四线城市进行了大量的棚户区改造，居民拿着钱去置换新的房子。同时房地产商就在三四线城市加杠杆，拿很多的地，这是当时经济稳定跟快速发展的一个重要的原因。

地方政府在土地出让拿到钱以后，又作为融资平台的资本金，去做了更多的基础设施建设。这样下来形成整个经济的特别向上、特别强的一个推动力，但这样一个刺激政策有它的后遗症。

2016年卖了16亿平方米的房子，是一个高峰。与此同时，2016年也是我们人口的高峰，因为当时是放开了二胎的政策，当年新出生婴儿的峰值是1800多万。

但是去年出生人口是900万多一点，人口出现了减少208万人的情况。这个对房地产的总需求产生特别大的影响。当然这种影响是通过预期以及价格的涨跌，来传导到买房人或者投资人身上。

其实现在平均每个人有40平方的居住面积就够了，从需求总量来看，这个居住要求已经满足了。从平均价格来看，2016年那一波房价上涨之前，平均房价大概是5000左右一平方，2021年高峰时期达到了1万一平，风险相对比较大。

所以国家进行了三道红线等一系列降杠杆的操作，也带来了房地产整个行业趋势的一些变化。对于当下，这种调整肯定还要持续一段时间。

我们的统计显示，就目前建成的面积而言，乐观的话，就算每年卖出9-10亿平方，就消化现有的库存都还需要好几年时间，所以不可能那么快出清。

何况这还是比较理想的状态，是大家在保持原有的预期下，不对房产销售产生较大的影响。但其实这个假设不一定成立，跌的时候大家都在观望，就会拉长整个出清的周期。

从决策者来看，中国整个的新旧动能转化，就是要从原来的房地产拉动城市化的模式，向科技、产业以及新全球化的方向去升级。重走老路刺激房地产应该不是现在的政策思路，只是一个托底措施，意味着不去大量刺激而是平稳落地。

当然这需要和市场预期结合起来，因为要消化现有库存需要数年的时间，有个三五年的阵痛期是必然的，大家还是要有一个心理预期在。

资产泡沫

问：您曾提到过：未来如何战胜印钞机将是困扰每个投资者的巨大难题。会不会现代货币经济的终点就是货币幻觉、资产泡沫、贫富分化和庞氏骗局？我们应该如何理解这段话？

邵宇：在金本位时代过去以后，像美元、英镑等全球主权货币都在不断的泛滥。为了抵抗这种泛滥，大家甚至发明了新的叙事——比特币，也就是超主权货币。黄金也是超主权货币，因为它在每个国家都可以用。

货币是一个共识，一个叙事机制。你相信这个国家，那么货币通过扩张来实现它的债务流动性。它本质就是一种信仰和叙事，因为相信，你就看见它，然后用它。

现在各种叙事之间有竞争性，理论上印钞越多就越会有贬值的压力。所以在这种情况下，如果不控制主权国家无限制的货币发行，就是一轮又一轮的流行性释放，也因此会造成贫富分化。

每次印钞机一开，好地方的房子就涨一波。没有这些房子的人，就被分化掉了。

实际上越来越多的货币投放背后，是用更多的货币来偿还过去的债务。

你看美国会为不断高企的债务“打得”不可开交，实际上这个债务他也知道是不可能偿还的，那就只能通过印钞来进行对付，那就有点类似一个庞氏骗局了。

作为个人要安身立命，使自己的财富得到巩固，要做的就是跟随流动性的潮流。一方面你看它往哪里流，就往哪里配，这样资产就会随着泡沫起来，这是一种独特的方式。

另一种标准方式就是不相信所有叙事，只相信大家的共识，比如像黄金这样流动了几千年的资产，对它进行配置。

这是两种不同的态度，在普通人的财富管理中，可能就要形成一个配置的比例。有时候房子多一点，有时候黄金多一点，有时候股票多一点，这样就会形成动态平衡。

当然这个平衡要跟上全球流动性释放的节奏，像美联储的加息、减息都会造成许多得益者和受损者。跟紧这个潮流，不说跟印钞机的搏斗中胜利，至少能相对保卫自己劳动所创造的财富或者资产。

未来趋势

问：在您看来，未来20年有哪些趋势性的时代逻辑值得我们关注？未来的核心资产是什么？我们还能在哪些产业、赛道找到机会？

邵宇：如果1984——1994年，是《繁花1》的话，那么1995——2021年是《繁花2》，当下到了第三季。

第三季应该怎么写？大的逻辑还是要从第二季里头找，也就是房地产和城市化的一条主线，以及科创和新一代全球化的主线，从中找到我们安身立命的方向。

首先，房地产依然非常重要，哪怕它每年只卖8万亿，它也还是第一产业。其实房地产现在也还是美国的支柱产业之一，但它的发展模式不太一样。毕竟长久的供应机制改变了，玩家肯定也不一样，最终还是适者生存。

既然转型的趋势和城市化的未来已经很明显，那就要快速地调整，找到一些细分赛道，比方说有人在做产业地产、新一代科技园的都有，包括新的基础设施的也有。

科技赛道的话就比较丰富，大家目前公认的就是人工智能，我觉得人工智能现在肯定是一个巨大泡沫的开始，就像当时的互联网一样。

大家都说它是第四次产业革命，但是如果投入了大量的资源人力，最后开发出来只是一些非常炫的聊天软件或者是动画，这些其实是没有太大地改变我们的生活，反而是消耗了很多的资源。

真正改变这个世界的不是移动电子，而是移动原子。人工智能一定要真正地改变我们的日常生活，比如能为我们做一些重活，做一些实实在在的智能化的运用，这样才能突破它停留在移动电子的困境。

如果不向移动原子进化，大量的资源投入到虚拟世界中去，最后是划不来的。就像当时大家刚开始说互联网革命的时候，所有公司都要再做一遍，最后泡沫一破灭，大家才会发现损失是巨大的。

人工智能也一样，如果没有真正地改变我们的现实世界，最终也会破灭。

在国内，人工智能还属于一个普及的阶段，首先是在算力方面投入较多，在应用方面也是全面开花，但还属于跟随的阶段。

比如海外，他们一提出做大模型，大家就都跟着做大模型。如果海外再提出一个新赛道，大家又都转到这个赛道上了。我们引领世界的原创性产品还是比较少，基本上是别人有我也可以有，无非是我能不能做得更好。

只是简单跟随的话，未来还是相对比较有限的。包括像以往的一些互联网巨头，也是模仿硅谷模式来作为自己的发展方向，所以在人工智能领域，这个过程恐怕也难以避免。如何才能突破这样一个困境呢？更多还是把有限的资源用于“脱虚向实”，来驱动我们的原子世界。

比如用在无人驾驶、机器人等和原子领域密切相关的地方，这样可能会避免过度的泡沫膨胀以及资源储备。

另外能源方面，光伏、风电已经慢慢地为我们带来了很多成本优势，但这些并不能一劳永逸地解决我们对能源的需求。那比如像氢能、可控核聚变等是否能解决能源问题，这也需要很多时间去证明，也值得我们关注。

还有一个领域就是低空经济，主要是垂直起降或者无人电动飞行器等一系列产品。因为我们的无人机+新能源汽车在这些方面的技术储备很不错，如果能够结合起来应用，未来缓解交通拥堵这样的城市病，也是值得期待的。

你看未来科幻片里，城市上空有大量的飞行器在工作，所以这也是一种未来的设想和规划，确实也有很多你原来不敢想的东西都在慢慢变成现实。

（免责声明：本文为经济学教授据公开资料做出的客观分析，不构成投资或者购买建议，请勿以此作为投资或者购买依据。）

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来源：经济学教授

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