亲历房地产泡沫破裂，我的那位70多岁日本前房东，至今仍靠租金“养老”……

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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 森先生

大家好，我是森先生。

这是我在掘金日本房产专栏【上海人在日本】上发表的第41篇文章，对于前情感兴趣的朋友可以下拉文章底部合集，了解我们一家移居日本的故事~

很多刚来日本的朋友，不管是留学、工签还是经营管理签，都是租房居住的。我们一家也不例外，当时租了个中古一户建。

众所周知，在日本租房并不是件容易的事，尤其是对于初来乍到的外国人而言更是如此。抛开繁琐的流程和语言不通不说，单单是一个担保审核就难倒一大片人。

很多时候，你好不容易找到各方面条件心仪的房子，就是租不下来，有些日本房东甚至会直接写明不租给外国人。这里面原因比较复杂，但却是无法改变的现实，如果运气不好摊上这种情况，除了心里咒骂一句日本人怎么有钱都不会赚之外，只能另寻他所了。

某博主看到自己的屋子被租客糟蹋成这样后，愤然在网上留言

我的落脚点，也就是原来租住的这个房子，是在我来日本之前就落实好了。因为全家一起出动，所以当时想的是一定要先把房子搞定，不能过来了还住酒店或民宿，那样无论是从经济上还是后续的落户操作上都会带来很多的不便。

能租下这个房子也是有点机缘巧合的。当时来日本绝对是举目无亲的，只有一个朋友在大阪这边，想着和他住得近点，将来也许能有个照应什么的。所以就先在网络上找朋友家附近的房子。

选房的逻辑也不复杂，根据自己家庭实际情况，包括居住人数，需要多大面积，房型，通勤，就学等因素，晒选出几个备选房源，然后就拜托朋友去实地看房。

结果不出意外，意外就发生了。

朋友辛辛苦苦一圈房子看下来，由于种种原因，没有一个能租下来。由于当时已经临近出发日期，一件原本以为还算比较笃定的事突然变得没有着落了，我们不由得有些焦虑。好在其中一位中介，野村先生，说他们公司还有两套未发布的房源，是一个很信任他的房东老头托管在他们公司的，问我们要不要看看。我当然说好啊，于是朋友就去到那个房子，用视频的方式来“云看房”。

虽然房子比较老旧，但我们生活所有需要的元素都有了，甚至朝向都是南向的（日本的一户建各种朝向都有，国人喜欢的南向所占比例并不算太高），租金也还OK，没有押金，礼金也在合理范围内，最重要的是，房东愿意租给一家还未登陆的外国人，于是就租下了。

之后的两年，我们一家就住在这个有些破旧却也不失温暖的房子里，每月按时转账支付房租，与房东从未谋面。直到今年我们要搬家退租，交接的时候，我才第一次见到了房东，吉冈先生。

吉冈先生75+了，就像很多日本老人那样，身子骨还是很硬朗，性格上是那种典型的关西老头，语速快，嗓门大，开朗热情。

他知道我是中国人，初次见面还主动握手打招呼（日本人初次见面一般不握手，大多鞠躬致意）。那天交接也很简单，老头里里外外简单看了一眼，就说没啥事了（我一度还有点小担心，毕竟住了两年，房子的壁纸和榻榻米多少有些破损的地方），临别他给我名片，我一看，老头是自己开的装修公司的社长，他还说以后要是有中国朋友过来想租房，可以直接找他，他很愿意租给中国人。

前几天国内有个朋友要过来了，和我的情况比较类似，也是经营管理签拖家带小。

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这次轮到我扮演当初我那个朋友的角色了。不过这一次的情况有些不同，尽管这位朋友的租房预算比我当时要高，但当他在网络上找了半天后，发现我家周边符合要求的房源还真是很少，完全匹配的几乎是没有了。

无奈之下，退而求其次地选了几个物件，我代他去实地看下来，要么是不租外国人，要么房源实际情况不理想。朋友最后来了句，不行就先租你退掉的那个吧。

于是乎，我硬着头皮去联系吉冈先生了。之所以说硬着头皮，主要还是语言问题，不过为了朋友，只能勇于突破自我了。

虽然退租交接快2个月了，在我自报家门后，吉冈先生还记得我，表明来意后，他遗憾地表示，那个房子已经租掉了（不得不说这老头动作是真快），不过他说他手上还有几套类似房源，要不要去看看。于是我们就约在一个周末去看房。

我们约在之前租的那个房子附近碰面，由于是周末，我们一家四口都去了（我现在出门总爱带着孩子，因为他们时不时还能当一下翻译），见面之后老头还是那么热情，数了一下人头说坐我的车去吧，你们四个人能坐得下。

我环顾四周，只停着一辆相当破旧的小车。正当我有些错愕之际，老头已经有点急不可耐地招呼我们上车了。进到车里，我更是有点哭笑不得了，不知出于什么原因，车的内饰板都没有了，能直接看到钢板，上面的螺丝铆钉都能数得出来……

移动的空调

老头拿出一叠材料，分别记录着好几个物件的信息。不同于一般中介公司印刷精美的宣传单页，他的这些材料基本上都是自己手写的，然后复印出来……

原本说好是看两套的，随着看房的进行，也许是和我们唠得挺嗨，看完第二套之后，老头竟说他还有几套，也要带我们去看。这时候我就想到当年租房的时候，那位中介野村先生曾说过，房东老头是个本地土豪，有好多房子。这与眼前的小破车形成了强烈的反差。

在看不同的房源时，老头还会因地制宜地做一些介绍和推广，比如说有套多房间的大户型，他说你们中国人很喜欢来日本旅游，你可以把多余的房间打造成简易民宿，说不定还能把月租金赚回来。轮到小房子，他又说我这房子虽然小，但门口还有停车位，你能省个停车费了……

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通过这些房子实地看下来，我渐渐明白了老头的“商业逻辑”。原来他是个职业房东，通常他会收一些老旧的一户建，然后自己动手，整备翻新后出租。

事实上，在日本有许多这样的人，做着类似的事，对于吉冈来说，有几点应该是他干这一行的核心竞争力，

1，熟悉本地市场，人脉广泛。

老头所有的房源都在我现在居住的市里，他自己也是这里土生土长的人。几十年的生活，使得他对这里的一草一木，一房一人都了如指掌。谁家要卖房子，哪里有土地出售，他都能第一时间知道。同样的房子，别人通常只能通过网络或宣传页才有机会知道，然后只能找中介去谈，他却能及时获取一手信息，然后串个门唠会嗑就用友情价收购。妥妥地一手货源一手价格。

2，充分利用自身资源，节约成本。

吉冈自己是开装修公司的，虽然不是很大很正规那种，有点类似国内路边那种XX五金，xx装饰的小店，但这点能耐已经足够应对简单翻新中古一户建的活了。在日本，人力的活普遍比较贵，许多职业房东为了省装修费，都不惜自己亲力亲为去做力所能及的活，比如搞清洁、铺墙纸或铺地板等。因为真的能省不少钱，所以把这部分成本控制下来，物件的收益率就能上一个层次。

内部翻新

3，目标明确，定位清晰

他收购行为，主要标的都集中在中古老旧一户建。其他住宅类型，如公寓或者塔楼，他完全不考虑，原因很简单，便宜。

我们看其中某一套房子的时候，我曾好奇地问他，买进价格是多少。前一秒还乐呵呵的他，突然严肃起来，半开玩笑半认真的说，这怎么能说呢，商业秘密！事后我查了本地通房源的价格，按他的租金计算，已经能达到12%的回报率，而他的购入价肯定比市场价还要低，所以回报率应该做到15%，甚至更高。

4，现实而灵活的经营思路

他买房的目的就是出租，而且是尽快出租。所以他一点也不“矫情”。正如他对我说的，的确是有些日本人不租房给外国人的，但他不会，在他眼里，只有租金，没有国籍。即使是“踩雷”碰到那些素质差的租客，他也能接受，因为他有足够的租金收益来覆盖这种小概率事件带来的损失。

破到无法修缮的房屋

自有土地改成小的停车场

如果是非常破的房子，改造成本过大的话，他会选择推倒，但不是重建，而是用最小的成本改建停车场，虽然收益率不如房租高，可能只有2-3个点，但能更快地来钱回收现金流。

看完最后一套回去的路上，我终于还是没忍住开口问他：社长桑，你应该还有其他的车吧？

老头哈哈大笑，说就这一辆车，这车不错啊，你看，还有空调的。说完，一下子把空调打开调到最大，随着一阵微弱的凉风吹出，小车明显颤抖了一下，继续喘着粗气前行。老头嘚瑟的说，你知道这车多少钱吗？三万日元买来的，还带空调，还是自动挡……那架势，好像赚到了一样。不过我不得不服，似乎的确是赚到了，就算买台二手空调装在家，也不止三万，他这还是能移动的！

他进一步分享他的财富理念，车是消费品，落地就贬值，我得贴钱进去，而房子能给我带来租金，我就喜欢投资房子，尤其是近20年来，日本的房价始终走在一个稳步回升的上涨通道。他对于自己的选择相当自信。

最后在一阵欢声笑语后，老头语重心长起来。他说曾经他也有过追求豪车名表的岁月，80年代末，90年代初，日本经济最“疯狂”的岁月，当时他是一名意气风发的会社部长（相当于公司中层领导干部）。

那时候总感觉有用不完的钱，银行也会经常以低利率“引诱”他买这买那，他个人的资产每天都在膨胀，当时大阪市核心地段的地价都超过300万日元一平了，就算是我们这个市，当时也100万日元一平了，那可是1990年啊！

那时他有两台车，其中一台是本田的NSX，贷款买的。一到周末就开出去打高尔夫。可那样的日子又能持续多久呢？

之后的泡沫破灭，改变了很多人的命运和信仰。他所在的会社倒闭了，和妻子也离婚了，后来不得不把车也卖了，现在的装修手艺也是后来去做建筑工人学会的。

号称东瀛法拉利的本田NSX

他说也许这就是人生吧，无所谓好坏，只能永远朝前看！

“人生には3つの坂があるんですって 上り坂 下り坂 まさか”

如今的他，经营着自己的小会社，接一些小打小闹的散活，个人名下十几套大小不一的房子，身家几亿日元，光靠租金足以实现所谓的财富自由，却依然开着最便宜的车。很明显，和年轻时不同，现在他不太喜欢花钱，更喜欢赚钱，他感觉这有点像打大富翁游戏，会上瘾的。

那天回到家，我挺开心的，不仅是为朋友落实了住房，还见证了某种商业模式的现实案例。更重要的是，老头的人生经历所带来的启发和感悟。

前几日大阪上空的彩虹

年少时，春风得意马蹄急，不信人间有别离；多年后明白，风月无情人暗换，旧游如梦空肠断，

我们的人生，如何才能避免“历尽千帆终无得”，不让财富“悄悄的来，无声的去”呢。想来，以恬淡之心慢度日长，应是每个人的修行，修性之本吧。

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