【深度】美国纽约最火的社区都在盖什么楼?
格瓦那斯:美国地产开发的最火社区
凡是去过ARCFE组19项目所在的Gowanus(下文称格瓦那斯)的朋友,都会问:“目力所及之处,都是工地,都在盖什么呢?又是谁在投资这些新项目?”
这是一个好问题:自2021年的土地重新用途变更,以及最近州长 Kathy Hochul 颁布的Gowanus 社区混合收入住房开发计划后,大量新公寓和房地产开发项目正在蓬勃发展,组19 EB-5 基金所投资的项目即是其中之一。
预计到2035年,格瓦那斯的82个街区会增加约 8,500 套新公寓及相关的配套空间。这些项目不仅为格瓦那斯新区提供了大量的住房房源,还提升了整体的生活质量。格瓦那斯正迎来前所未有的繁荣,吸引了大量的纽约客入住于此的同时,更是当下美国进行房地产投资的黄金地段。
通过查阅The Real Deal、Commercial Observer 等商业地产媒体的相关报导,笔者总结了这份社区简报,带领大家看看格瓦那斯目前的建案及其融资情况,请结合下面的地图阅读:
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① ARCFE 组19
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开发商: Prospect Developers II
规模: 14层高的商住两用大楼,2楼及以上提供总计130个出租单元,地面层提供总计14000平方英尺的零售和艺术空间
亮点: 选址在社区地标性的公寓楼 365 Bond 南侧,Forgaty Finger的建筑设计结合了优雅的砖石外立面和曲面元素,建筑工程进度快速,提供大量租赁房源和艺术活动空间,社区核心位置,往东往北往西过桥便是Wholefoods和Powerhouse arts 艺术馆
融资: ARCFE组19 EB-5 投资人和机构投资人共同构成的6600美元的高级建筑贷款
② 155 & 175-225 3rd Street
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1 155 3rd Street
开发商: Monadnock Development
亮点: 组19项目隔壁的地块,提供多样化的住房选择,商业设施配比丰富,拥有挖掘和地基工程许可证,近期更新了新的渲染图
175-225 3rd Street
开发商: RFR Holding-Aby Rosen
亮点: 组19项目以东过运河的第一个地块,和WholeFoods一街之隔,业主聘用了闻名遐迩的天才设计师 Bjarke Ingels Group 进行了建筑概念设计,已经拥有挖掘和地基工程许可证
③ 499 Presidents Street
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开发商: The Brodsky Organization 和 Avery Hall Investments
规模: 8层高,350个出租单元,20000平方英尺的底层零售空间
融资: M&T 银行和 Bank of New York 共同提供的1.55亿美元建筑贷款
④ 395 Carroll Street
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开发商: Rabsky Group
规模: 双塔混合用途开发建筑,298个产权公寓单元,51000平方英尺的商业空间
亮点: 建筑元素突出了拱形窗户和标志性的红砖外立面,带来了可供个人交易的产权公寓房源
融资: 房屋贷款和投资公司 G4 Capital 提供的9200万美元建筑贷款
⑤ Gowanus Green 综合体
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开发商: The Hudson Companies, Jonathan Rose Companies, The Bluestone Organization, Fifth Avenue Committee
规模: 六栋综合性建筑组合成的综合体,990,000平方英尺,带来950个可负担住房单位,80000平方英尺的公立小学,重建滨水步道
亮点: 整体式街区开发,提供100%的可负担住房和教育设施,建筑河滨公园,提升社区生活配套质量
融资: NeighborWorks Capital 等机构介入,早期融资阶段
⑥ 335 Bond Street
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开发商: E&M Realty
规模: 14层高的商住两用大楼,73个单元住宅单元之外,还包含低楼层的4644平方英尺的制造业空间,和4633平方英尺的商业空间
亮点: 和395 Bond Street相互呼应的建筑设计元素,较快的建筑施工进度
融资:Ponce Bank 银行提供的4400万美元建筑贷款
⑦ 340&320 Nevins Street
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亮点: 提供大量住房和社区休闲设施,组19同款建筑设计师Forgaty Finger
开发商: Charney Companies, Tavros Capital
规模: 双塔带来654个租赁单元,底层设置零售空间和公共滨水步道
⑧ 420 Carroll Street
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亮点: 可持续发展的高标准建设,正在寻求 LEED白金认证,丰富的社区设施
开发商: Domain Companies
规模: 20层和15层双塔,360个单元,25%为可负担住房,27500平方英尺的零售空间,7700平方英尺的“Gowanus Mix” 社区空间
融资:银行 Bank OZK提供的1.76 亿美元的建筑贷款
⑨ 300 Huntington Street
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亮点: 填补了社区高级写字楼产品产品空白、丰富了文化教育资源,其中3000平方英尺已经确定由音乐学校入住,开发商 Monadnock Development 自身的总部迁入
开发商: Monadnock Development
用途: 塔楼49000平方英尺的商用写字楼空间,17000平方英尺的底层商铺
融资:Wells Fargo银行提供的4200万美元的建筑贷款
⑩ 585 Union Street
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开发商: Tavros Capital, Charney Companies, Canyon Partners
规模: 9层高,224个租赁单元,8900平方英尺的底层商业空间
亮点: 增加社区的住房供应,支持商业发展
融资:合资公司提供5770 万美元股权,合资公司同时从太平洋西部银行( Pacific Western Bank)获得了1.07 亿美元的优先建筑贷款
⑪ 251 Douglass Street
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开发商: Charney Companies, Tavros Capital
规模: 15层高,260个租赁单元,底层带有零售空间和现场停车设施
亮点: 高标准住宅项目,提升区域密度
融资:美国万通保险 (MassMutual)的1.19亿建筑贷款,此外 Canyon Partners 的房地产部门投资了6440万美元到项目的股权
⑫ 556 Baltic Street
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开发商: Baltic Residence LLC
规模: 11层高,92个单元,5231平方英尺的商业空间
亮点: 提供小规模多样化的精品住房选择,商业空间支持了社区发展
⑬ 267 Bond Street
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开发商: Property Markets Group (PMG)、Carlyle
规模: 21层高的双塔,517个单元,52000平方英尺的商业空间
亮点: 大规模综合性开发项目,大量的商业空间促进区域风貌的提升和居住性能的提升
融资:私募股权公司阿波罗全球管理公司 (Apollo Global Management) 的阿波罗保险解决方案 (Apollo Insurance Solutions) 为其提供了 1.7 亿美元的贷款融资
⑭ 204 4th Ave
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开发商: Avery Hall、Gindi Group
规模:13层高的豪华公寓,193个租赁单元(含30%左右的的经济适用房),配套设施带有泳池,14000平方英尺的底层零售空间
亮点:同时开展的附属工程改善了附近的R线地铁的入口基础设施,为社区带来了整体福利,同时较高端的住宅产品也迎合了高收入职业人士的需求
融资:纽约的证券投资公司 Affinius Capital 为其融资1.1亿美元
⑮ 544 Carroll Street
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开发商: Avery Hall、Bridge Investment Group、Declaration Partners
规模:17层高塔楼,133个租赁单元(含25%的经济适用房),6000平方英尺的底层零售空间
亮点:漂亮的古典主义外观,有着类似 ARCFE 组19的区位、建筑和融资规模
融资:预计成本在9000万到1.2亿美元之间,多伦多道明银行(TD BANK)已经确认通过向开发商的 QOZ Fund (合格机会区基金) 融资7250万美元的建筑贷款,以支持该项目的进行
结论:组19标的选择、贷款结构的正确性
上述十几个项目,以商住两用大楼为主流,符合纽约市和纽约州政府对于该社区的下一个新兴生活社区的土地用途规划定位。同时,以抵押贷款的形式获得建筑开发的融资,是开发商的主流选择,而在这些进行建筑贷款投资的金融机构里,不乏有耳熟能详的大银行(TD、富国等),也有小型地区性银行(Ponce、M&T等),更有和ARCFE一样的非传统商业房地产贷款机构——这侧面反映了我们团队在标的和投资结构选择上的正确性。
组19项目73%的 LTC(贷款与成本比),也落在社区内有银行参与的建筑项目60%~80%的LTC区间之内,意味着组19项目有着合理的开发商杠杆率和稳健的风控策略,这保证了ARCFE 投资人的绿卡安全+本金安全+收益安全。
ARCFE 组19即将售罄
ARCFE 发起、运营的组19项目自开售以来,取得了来自全球投资人的关注和喜爱——自2024年3月上市以来,认购踊跃,即将售罄。
如果您想深入了解布鲁克林格瓦那斯社区的房地产市场、明白我们是如何达成项目的高级贷款结构的,请扫描如下二维码预约我们的讲座:
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