重磅！温市府将提高所有天车站附近的居住密度

4月前

（加西网综合）就在本月底之前，即 6 月 26 日，温哥华市议会预计将批准温哥华市的各项条例，概述温市将遵守BC省政府的以公共交通为导向的发展 (transit-oriented development, TOD) 立法，该立法允许在主要公共交通枢纽附近建造更多的住房。

这项省级住房立法要求市政府在 2024 年 6 月 30 日之前颁布此类条例，包括在温哥华境内正式指定 29 个交通导向区 (transit-oriented areas, TOA)。这涉及 27 个天车站——包括两个位于邻近市镇的天车站（Gilmore 站和 Bridgeport 站），有横跨温哥华的 TOA，以及两个巴士换乘站（Dunbar 和 Kootenay 环线）。

温哥华并不是唯一一个这样做的城市，整个地区以及BC省内其他地区的城市都必须使其条例与各种新的住房立法保持一致，例如适用于住宅分区和混合用途住宅分区的 TOD 立法。

根据省级立法，从天车站发出的交通导向区 TOA 半径为 800 米，其中一级内半径为 200 米，允许住宅建筑高度至少为 20 层，容积率 (FAR) 密度为建筑面积的 5.0 倍。

二级中间半径为 400 米，允许住宅建筑高度至少为 12 层，容积率密度为 4.0，而三级外半径为 800 米，允许住宅建筑高度至少为 8 层，容积率密度为 3.0。

省政府温哥华的交通导向区。（温哥华市府）

省政府的 Marine Drive 车站交通导向区 (TOA)。（温哥华市府）

省政府的兰加拉-49 大道站交通导向区 (TOA)。（温哥华市府）

温市政府工作人员建议，对于温哥华各地天车站发出的 27 个交通导向区（TOA）的一级内半径范围，最低允许密度应从立法基线的 5.0 FAR 提高到 5.5 FAR。

例如，一个面积为 30,000 平方英尺、容积率密度为 5.0 的开发地块，理论上可以实现总建筑面积为 150,000 平方英尺的目标，而容积率增加到 5.5 后，同一地块上可以实现总建筑面积为 165,000 平方英尺的目标。

但温哥华的 TOA 框架远不止于此。市政府工作人员建议，扩大一级补贴的范围不仅要扩大到住宅用途，还要扩大到 100% 商业空间的提案，例如办公楼和酒店大楼。

市政府工作人员报告称，增加的容积率密度“更好地反映了基于温哥华典型地块面积和聚集情况的预期发展形式”。

此外，在没有近期区域规划（即百老汇规划、甘比规划和大观-林地规划）的 TOA 内，新开发项目将需要在地面上进行零售/餐饮用途，特别是距离天空列车站 400 米以内的主干道上的场地或距离巴士总站 200 米以内的场地。

“由于 TOA 也是其他创造就业机会用途的理想地点，例如办公室和酒店，因此也可以考虑将 100% 商业空间纳入 Tier 1（即距离 SkyTrain 车站 200 米以内）的提案，最高可达 20 层或 5.5 FAR。这将有助于解决温哥华酒店容量不足的问题，如果不加以解决，该市可能会损失数十亿美元的经济影响和数千个未实现的全职工作。”

寻求在 TOA 内最大限度提高允许高度和密度的新建有担保专用出租房项目需要预留至少 20% 的低于市场租金的住宅单元或至少 30% 的单元用于社会住房。作为交换，此类重新分区将不再有现金社区便利设施贡献 (CAC) 和形式审查要求，这些包容性住房项目将获得 CAC 豁免。对于具有遗产保护部分的项目，还可以授予高达 10% 的额外密度。

非营利运营商、100％社会住房项目以及与原住民相关的住宅或商业提案将根据具体情况考虑超出 TOA 框架的额外高度和密度，用于老年人住房。

为了减轻现有租赁房屋租户因开发而流离失所的影响，市政府工作人员建议对所有 TOA 实施为百老汇计划制定的同样严格的租户搬迁和保护政策。

总体而言，百老汇计划的租户搬迁和保护政策要求开发商承担搬迁租户在临时住房中产生的费用，开发商还补贴搬迁租户的任何租金上涨。此外，重建完成后，原租户有权优先以相同或更低的租金返回。

省政府鲁珀特车站的交通导向区 (TOA)。（温哥华市府）

省政府第 29 大道站的交通导向区 (TOA)。（温哥华市府）

省政府的纳奈莫站交通导向区 (TOA)。（温哥华市府）

省政府的爱德华国王车站交通导向区 (TOA)。（温哥华市府）

预计该立法对温哥华市中心的 TOA 几乎不会产生影响，因为那里已经有大量建筑，但对百老汇规划区域的 TOA 的影响更大，因为该地区已经规定的高度和密度大多超出了 TOA 框架。例如，该立法将终止百老汇规划限制每个街区塔楼数量的规定，并迫使市政府在加拿大线的百老汇-市政厅站和奥运村站附近引入更高的高度和密度。

预计对以下 TOA 的影响可能会更大：坎比计划内的加拿大线站、世博线上的纳奈莫和 29 大道站、千禧线上的伦弗鲁和鲁珀特站以及大观-伍德兰计划内的商业-百老汇站区域枢纽。

值得注意的是，伦弗鲁站和鲁珀特站目前正在经历类似于百老汇规划的区域规划过程，最终的鲁珀特站和伦弗鲁站区域规划概述了密集化战略，预计将于 2025 年完成。

将特别考虑 Grandview-Woodland 计划，因为其“变革步伐”政策（该政策会减缓并限制提案数量）将被废除，并由Broadway 计划的增强型租户搬迁和保护政策取代。此外，Commercial-Broadway 站的 TOA 将拥有 400 米的一级内半径，而其他所有 SkyTrain TOA 的常规一级内半径为 200 米，这为 20 层高的塔楼和高达 5.5 FAR 的密度提供了更多的场地机会。

对于邓巴和库特尼环路公交总站较小的400米TOA半径，法律规定在Tier 4内半径200米处最低建筑高度为12层、容积率4.0，在Tier 5外半径400米处最低建筑高度为8层、容积率3.0。

市政府工作人员在报告中警告称，需要认真考虑加快基础设施扩建和改善的规划和资金投入，特别是在供水和排污能力方面。

市政府工作人员表示：“预计大多数 TOA 站点都需要进行重大的基础设施升级，这将根据每个站点的具体情况进行确定，并通过重新分区过程进行确保。”

“预计一些 TOA 的开发项目的社区服务升级和入住条件将比其他项目更昂贵、更复杂。”