关于德国投资房报税，我终于悟了

一年一度的报税是我最开心的事之一了，毕竟只要花几个小时就能退回不少钱来，2023年的报税截止日期是2024年9月2号，还没有报税的小伙伴赶紧行动起来。

作为一个有8年报税经验的人，去年被德国投资房报税给难住了，花了小一个月时间研究，外加和税务局来回3次写信才终于搞明白了投资房报税。今天就想给大家分享一些我认为容易犯错/不清楚的点。

✅ 使用好的报税平台可以事半功倍

在我税务简单之前我都是用税务局免费官方平台Elster 报税。涉及到投资房报税后我发现Elster很不容易上手，于是去年购买了wiso Sparbuch来报税相对来说终于知道怎么报了。而今年我用之前给大家推荐过的check24推出的免费报税平台SteuerCheck，整个报税过程非常丝滑，简单明了，强烈安利。

✅ 投资房报税的名目是什么？

Vermietung & Verpachtung

✅ 期房怎么报税？

还没有交房的期房，在购买当年会产生Nebenkosten + 利息，如果你确定该房为投资房，这些费用在次年都可以作为支出用来抵税。如果买的期房最开始打算自住，但后来交房后因为其他计划而改为投资房，之后其实也可以补报税。

✅ 投资房报税最重要的两个抵税项？

投资房如果是银行贷款买房，那每年有2项抵税大头，一定要算清楚 房子折旧+利息。

🔘 房子折旧（Abschreibung）

一般买的房子分为两部分，土地+房子，土地是没有折旧的，房子有折旧且折旧可以用来抵税。一般合同里是不会写明土地和房子的占比，需要利用财政局提供的官方excel表进行计算。

这个excel表大家可以通过关键词berechnung aufteilung grundstueckskaufpreis arbeitshilfe进行搜索或者通过该网页进行下载https://www.bundesfinanzministerium.de/Datenportal/Daten/frei-nutzbare-produkte/Anwendungen/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke/Kaufpreisaufteilung-Grundstuecke.html

excel表里在计算土地和房屋建筑比例时需要填写地价，这个可以通过Boris查看土地费用，找到当年买房的那年地价。

🔘 利息（Kreditzinsen）

但凡是贷款买房，每年肯定要付不少利息，包括罚息，银行每年年底都会给出一个证明，告诉你当年交了多少利息。

✅ 新房利好政策

今年年初有个新房利好政策，2023年之后的新建或者交付的房子折旧率可以按照3%计算，而不是2%，不要小看这1%，对于价值30万欧的房子，其每年折旧金额从6000涨到9000，多了3000的抵税额可是不少一笔钱呢。

✅ 尾

对于长期生活在德国的小伙伴，报税是个很值得花时间学习的技能，一旦了解了报税原理和操作流程，就会发现其实这是件很简单且性价比很高的事情，毕竟通过报税每年可以退回不少钱来。

也欢迎大家分享一些德国投资房报税的小tips。

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