华人注意！加拿大买房新政正式生效！这些购房者受惠，月供减少

今天，联邦政府的新房屋贷款规定现已生效！

自 8 月 1 日起，购买新建房屋的购房者将有30年的时间来偿还抵押贷款，而不是 25 年。这一变化是在今年四月份的联邦预算中宣布的，这是自由党政府为使购房更负担得起而采取的新措施。

对于无法负担抵押贷款月供的人来说，延长还款期限将有助于减少每月的还款额。

接受Global News采访的专家表示，新政可能会让一些购房者增加借款能力，但总体上对住房负担能力的影响有限。

联邦财政部长兼副总理方慧兰(Chrystia Freeland）在今年4月公布的 2024 年联邦预算中宣布了这些变化。本周早些时候，她向记者表示：“周四生效的这一变化是改善加拿大人住房负担能力的一系列措施之一。这意味着每月的还款额会减少，因此更多的年轻加拿大人可以负担新房的月供。”

总理特鲁多也在近日发推，表示“如果你有更长的按揭期限，可以减少月供支付，这意味着可以更早买到首套房。从8月1日开始，更多首次购房者将有这一选择。”

抵押贷款和房地产专家 Victor Tran 表示，将抵押贷款期限延长五年可能会使购房者的借款能力增加大约5%，使购房者有可能获得更多贷款。

BMO高级经济师Robert Kavcic表示，延长贷款期限相当于将抵押贷款利率降低75-80个基点。

“对于获得这项服务的人，从每月还款的角度，这是一项非常有意义的改变。” 但他警告说：“这只是对于那些能够实际获得这项服务的人。”

Kavcic和Tran表示，需要满足一些条件才能获得30年期抵押贷款，这些条件会减少实际受益的人数。

安省渥太华的抵押贷款经纪人 Frank Napolitano 表示，“老实说，我认为这会帮助一些人，但目前不会帮助太多人。”

Napolitano 举例说，对于 $50 万的房屋抵押贷款，30 年的摊销期可以帮助每月减少 $250 的还款额，但他认为这还不够。

他接着说道：“我们谈论的是利率仍然很高，而年轻的加拿大人在没有父母银行支持的情况下很难凑足首付。”

谁有资格获得30年期抵押贷款？

只有当申请人中至少一名借款人符合加拿大政府对首次购房者的定义时，才能从贷方那里获得30年期抵押贷款。政府列出了认定为首次购房者的几个条件，包括：从未购房、过去四年内没有居住在自己或配偶拥有的房屋中。

此外，房屋必须是新建的，并且没有人住过。

然而，对于首次购房者是否愿意购买新建房屋仍存疑问。

最后，30年期还款计划仅适用于有保险的抵押贷款。只有当购房者首付款低于房屋总价的20%，且房屋购买价格低于100万元时，抵押贷款才可以投保。

Tran表示，获得新建房屋的有保险抵押贷款，可能是加拿大最昂贵市场买家获得30年期还款计划的障碍。

在多伦多或温哥华，许多房产即使是入门级别也已经超过100万元，这使得像加拿大按揭和住房公司（CMHC）这样的保险公司无法为其提供抵押贷款保险。

根据CMHC的数据，2023年下半年，加拿大只有17%的抵押贷款获得了保险。加拿大各大银行报告称，今年第一季度首次购房者占总体规划的不到一半（ 44%）。

Tran补充说，许多预建房屋的建筑商要求至少20%的首付款，因为他们需要早期现金流来启动建设。这也使得新建房屋无法获得有保险的抵押贷款。

“实际上，全国并没有那么多人能够利用这项新政，”Tran说。

Kavcic表示，许多当前寻求住房的加拿大有家庭的人，将无法受益于还款期限延长的新政。

他们要么是现有房主，希望增加住房面积，失去了首次购房者的资格；要么是租房者，希望购买更多有卧室的房屋，可能面对大城市超百万元的房产。

“归根结底，这实际上只影响了非常小的一部分购房人群，”他说。

30年期抵押贷款更负担得起吗？

30年期还款计划的批评者也质疑它是否真正改善了市场的负担能力。

Tran指出，选择延长还款期限，CMHC将在现有抵押贷款保险费基础上再增加相当于20个基点的“保险附加费”。在安省，还需要在购房时支付保险附加费的税款，增加了购房的交易成本。

Tran也举了个例子，他计算了安大略省一位年收入为 $10 万加元、用五年期固定利率 5.0% 的首次购房者的数据。假设他购买价值 $40.5 万加元的房屋时，最低首付为 5%。

按 25 年摊销计算，月还款额为2327加元。

如果将期限延长至 30 年，这使五年期内的每月付款额达到 $2,261 ，每月减少 $66 。

虽然较低的月供和增加的借款能力可能会帮助一些符合新政策的初次购房者，但Kavcic质疑延长期限对长期负担能力的影响。

他表示，当还款期限延长时，价格往往会上涨，这将导致加拿大人在更长时间内支付更多的房贷。

Kavcic还指出，从长远来看，多支付五年的利息也会让加拿大人付出更高的代价。

他进一步解释说：“加拿大人基本上是在更长的时间内背负更多的债务，而负担能力却得不到真正的缓解。”

“归根结底，加拿大人会更好吗？可能不会。”

在新政生效之际，加拿大央行在6月和7月连续降息，借款成本已经在下降。

Tran表示，尽管两次降息，但房价仍然高企，加拿大的住房仍然难以负担。他预计今年晚些时候可能有更多次降息，将使得房市在今年秋季有所回升，但目前市场仍然停滞。

Kavcic同意，住房市场的总体负担能力将由市场力量决定，而不是自由党的还款期限变化。

他预计央行缓慢宽松周期将有助于降低借款成本，为购房者恢复一些负担能力。

“这需要一些时间。但我们正在走向更好的负担能力，可能到2025年左右。”

房地产经纪人Manon Fredette在接受CTV专访时表示，很明显，它不会帮助任何已经在市场上的人，因为它只针对首次购房者。它必须是有保险的抵押贷款，这意味着他们的首付必须是 20% 或更少，因此对于那些已经在挣扎的人来说，这将会有所帮助。对于普通人来说，可能我们没有资格参与这项计划。即使你有资格，只要你延长了期限，你就需要为这种服务支付更多的利息。

Fredette继续表示：“我认为有些人别无选择，因为家庭开支一直在快速攀升。每月月底口袋里有多余的钱必然有所帮助，但我认为普通加拿大人还是更愿意尽快还清债务。”

她并补充说：“只要利率下降，总会刺激一些潜在的的买家。虽然打进来的购房电话并不是因为下降0.25个百分点，但任何持观望态度的人都会跃跃欲试，以锁定更优惠的利率，对大家都有好处。”