中国房企龙头大洗牌

2023年收官，房企行业迎来大变局。

销售额超千亿房企16家，较2022年同期减少4家；百亿房企116家，较2022年同期减少14家。第二阵营（500亿-1000亿元）企业19家，较2022年同期减少4家；第三阵营（300亿-500亿元）企业14家，较2022年同期减少14家；第四阵营（100亿-300亿元）较2022年增加8家至67家。

中指研究院企业研究总监刘水分析指出：“2023年重点房企销售额整体仍在明显下降，行业集中度在下降。百强房企销售总额同比下降17.3%，相比去年超过40%的下降，降幅在缩小。百强房企市场份额为34.5%，较上年下降4.8个百分点，近几年TOP100企业市场份额持续下降，行业集中度持续下降。”

“强者恒强”的局面被打破，曾有“宇宙房企”之称的碧桂园失去冠军宝座，销售额从2022年的4643亿元下跌到2023年的2199.8亿元，直接腰斩，排名也跌到了第七位。碧桂园深陷债务问题，把保交付、保资产、保安全、保信用放在了首要位置，2022年碧桂园曾经做出阶段性减少投资拿地的决定，影响到了2023年的销售额。碧桂园董事局主席杨惠妍曾在2023年12月的月度管理会议上表示，资产负债表的修复“路径非常清晰，也是可以达成的”，“家族肯定会砸锅卖铁支持公司的，公司会努力成为出险企业尽快恢复的一个样板”。

2023年风波不断的碧桂园，加上早已爆发危机的恒大和融创，昔日的“碧万恒融”四大龙头只剩下万科一家，“安全”成为万科的首要考量。

2023年很多民营房地产企业表现不佳。这是房地产市场走向萎缩过程中的大趋势——国资背景企业更为强势，市场竞争更激烈。这也是保利发展这种大型央企销售额登顶的原因之一。

纵观保利发展全年销售情况，平均每月销售额为351.86亿元，最高点是3月的503.01亿元，最低是12月的227.33亿元。尽管房地产行业基本面未修复，保利发展投资方面仍维持了积极拿地态势。2023全年，保利发展新增房地产项目103个，权益拿地金额达到1359亿元。相较2022年同期新拓项目91个、权益拿地金额1082亿元，保利发展拿地力度有所加大，同时也未改变对于核心城市的聚焦方针。

彭博行业研究中资地产股指数自2019年底以来已下跌近80%。

面对房地产市场的持续低迷，监管层进一步加码政策支持。

住房城乡建设部和国家金融监管总局1月12日联合发布一项通知，要求地方政府加强工作统筹，更加精准支持房地产项目合理融资需求。通知中还敦促金融机构对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，而是应通过存量贷款展期等方式予以支持。

全球基金巨头Loomis Sayles & Co.对中国房地产行业更加乐观，称近期的重组在取得成果，市场情绪改善可能推动反弹速度快于预期。位于波士顿的Loomis Sayles的基金经理Matt Eagan表示，等待太久而失去耐心的投资者可能会错过反弹。该公司管理着3030亿美元资产。同为资产管理公司的富达国际也嗅到了机会，称历史表明投资楼市下行时期存活下来的开发商可能是非常划算的买卖。

Loomis Sayles和富达都在用真金白银践行自己的观点。Eagan的基金一直在买入更多困境房企融创中国的债券，而富达在新加坡管理的一只多资产基金最近小幅增持了中国国有开发商的股票。

“已经触底，但要复苏仍有很长的路要走，”Eagan说，“以前很容易说‘我甚至不会关注它，因为这只是一种单向押注’，但现在情况已不一样了。”

他目前的首选股是融创，该公司美元债券在2022年5月违约，2023年11月进行了债务重组。“在重组之后，融创债券价格在每一美元面值几美分的水平，不持有或许就会错过它上涨两倍或甚至更多倍的可能性。”他说，另一个有吸引力的机会是禹洲集团，该公司在12月下旬表示与一组债权人接近达成协议。

最近出现了一些积极迹象。仅在1月，就有两家大型房地产开发商和一家大型汽车经销商公布了到期债务的偿付计划。“幸存下来的公司最终将受益于行业整合，并最终在周期转向时增长，股票表现通常会领先于业务回升趋势，”富达国际驻新加坡基金经理George Efstathopoulos表示，“国有开发商最终将受益良多。”彭博汇编的数据显示，Fidelity Global Multi Asset Growth & Income Fund持有包括龙湖集团、华润置地和中国海外发展在内的多家中国开发商的股票。