华裔不到百万买温西联排屋 有这风险！加国减35%留学生 大温房租要降?

（加西网综合）温哥华作为加拿大房价最贵的城市，让很多人感觉到买房、租房的压力，然而，其实这里一直有一种方式可以用可便宜的价格实现住房梦想，当然风险也是真实存在的。

一位华裔女子就是通过购买这样的房产实现了温哥华的住房梦，甚至还通过这种房子获取了巨大的租金收益回报。这就是租赁产权（Leasehold）的住房。

Shen 女士曾经和丈夫在温哥华一个单间的小公寓生活，并在这里生下他们第一个孩子。人口增加让他们意识到可能需要更大的住房。

然而，他们所在的温哥华奥运村附近的两居室公寓的平均售价都要 250 万元，类似风格的住房租金也贵的离谱，于是他们开始寻找租赁产权的房屋。

最终，Shen 女士和丈夫在 2019 年以不足 100 万加元的价格在温哥华中心街区的福溪 False Creek 买下了一套三居室联排别墅。这个价格相比当地其他房产便宜太多，但需要注意的是：由于是租赁产权，他们只能拥有该房产 18 年，之后必须协商延长租约，这可能会花费数十万元。

与购买者永久产权（freehold）土地和房屋的传统物业不同，租赁权是政府、原住民群体或土地信托公司在规定时间内的一种所有权形式。租约的期限通常为 99 年，租期结束时，双方可以通过某种形式的谈判延长租约，但条款各不相同。

不过最终 Shen 女士和家人以 20 万加元的价格又续签了 20 年的租约，这仍然是一个非常低的价格。

两年之后，Shen 女士和家人搬到了大温的郊区生活，原因是原来联排屋的社区所在地对于儿童的照顾不便利。她说，如果不是考虑到孩子的问题，他们可能仍然会留在温哥华市中心的租赁产权房屋中。

不过尽管如此，他们仍然保留了福溪的这套联排屋，而且这套房屋所创造的租金利润十分可观。

Shen 表示，自己喜欢租赁产权的重要原因是，他们的盈利能力是非常好的。

租赁产权的形式在欧洲和亚洲更为常见，但在加拿大仍然属于少见，而且通常仅在某些城镇或特定类型的房地产（例如度假屋）提供。温哥华地区是一个例外，福溪南 (False Creek South) 和尚普兰高地 (Champlain Heights) 等某些社区拥有大型社区是租赁权组成。

对于那些无力购买第一套住房、或想换更大空间住房的人们来说，租赁产权可能是一个诱人的选择。但在获得抵押贷款、错过升值机会以及租约到期时续租条款等方面存在一些不确定性方面，它们也面临着巨大的挑战。

专家警告称，贷款融资是租赁产权面临的首要难题。

抵押贷款经纪人 Pauline Tonkin 表示，抵押贷款提供商只会批准比租赁期限长五年的摊销期。较短的摊销可能会导致买家完全无法承担每月的月供还款。

此外，贷方通常还会要求更高的首付比例，从至少 10% 到 30% 以上不等。就 Shen 女士的情况而言，获得融资非常困难，她能够购买这套房子的唯一原因是她的家人介入，主要用现金以及出售单间公寓的钱购买了这套房子。

此外，租赁产权在购买时还需要考虑租约的续签问题。往往那些租赁期少于 30 年的，出售时会面临很多困难。

尽管租赁产权相比永久产权在购买价格方面充满吸引力，但这些约束条件也是不可忽视的现实，并直接影响到未来的交易和出售。

解决房市 加国先拿留学生开刀2年

周一，联邦移民部发布最新声明，将实行 2 年法令限制国际学生签证许可，并表示还将停止向一些研究生发放工作许可证，以控制创纪录的新移民数量，以此来缓解加拿大的住房危机。

根据移民部的声明，这一上限的设置，预计将使 2024 年批准的国际留学生签证数量为 36 万份，比 2023 年减少 35%。移民部长马克·米勒（Marc Miller）表示，联邦政府将与负责教育系统的各省合作实施这一上限。

米勒表示，设立留学生签证的上限，主要原因是为了保护在私立学校就读的学生，这些学校服务不足且成本高昂，同时也是为了缓解住房和服务的压力。

留学生激增带来住房压力

一些私立院校利用国际学生的优势，办学资源不足，缺乏学生支持，收取高额学费，但同时却大幅增加国际学生的招生规模。这种增长也给住房、医疗保健和其他服务带来了压力。他补充说，人数减少主要有助于降低加拿大的房屋租金价格。

统计显示，加拿大的外国留学生数量在过去十年增长了近十倍，2023 年更是超过了 100 万大关。

根据移民部的统计数字，2000 年的时候，加拿大留学生数量为 12.27 万，到了 2010 年该数字达到 22.53 万，翻了一倍多，然而到了 2019 年不足十年的时间里，这一数字已经翻了近 3 倍达到 63.79 万。

尽管疫情期间有所下降，但随之而来的迅猛增长，到 2022 年，加拿大的外国留学生人数已经突破 100 万大关。这相比 2000 年时期的水平已经有近十倍的激增。

米勒介绍说，该限制措施不包括硕士和博士等项目，主要是那些管控有限的私立教育机构，以及一些虚假的商业学位。这一限令将在加拿大各省和地区公平分配，按照人口加权，从而使那些外国学生数激增的地区出现显著下降。

限制留学生及其配偶获取工签

此外，移民部还瞄准了那些与私人机构合作、在商业街或临时建筑中建立卫星校园、吸引大批外国学生的公立大学。这些项目有资格获得研究生工签，这是私立大学通常无法提供的，并且是获得永久居留权的关键一步。

移民部的新规也试图堵住这个漏洞。从 9 月 1 日开始，这些公私合作项目的学生将不再有资格获得工签。

此外，移民部还对配偶工签做出规定，未来只有硕士和博士课程的留学生的配偶才有资格获得开放工签。

这意味着其他级别学习的外国学生的配偶将不被允许工作。

总体而言，这些新措施大大降低了外国人参加大学文凭课程的吸引力，而此前大学文凭课程推动了国际学生人数的增长。

米勒宣布这一消息之前，特鲁多领导的自由党政府数月来一直面临压力，要求其对那些被认为剥削外国学生的大学采取更强有力的行动，这些学生平均收取加拿大本地学生 5 倍的学费。各省和地区将负责在机构之间分配分配的许可证，这意味着他们将面临额外的激励来优先考虑优质学校。

加拿大高校依赖留学生学费创收

据报道，高等教育机构越来越依赖学费，因为省级资助占收入的比例正在逐年下降，从 2001 年的 42% 下降到 35%到2022年，加拿大人口最多的省份安大略省也冻结了过去几年向加拿大人收取的学费。以安省为例，2019 年至 2020 年，外国留学生支付的学费在安省大学中占比 37%，而在 2021 年，这些留学生支付的学费占高校学费的 68%。

加拿大移民部已经承诺建立一个指定机构框架，该框架将优先为提供更高质量教育和充分支持的专上学校提供签证，包括将于今年秋天生效的住房政策。他还将新留学签证的申请人的财务要求提高了一倍。

据米勒办公室称，留学生每年为加拿大经济贡献超过 220 亿加元（164 亿美元），并支持超过 20 万个就业岗位。但外国学生的涌入加剧了住房短缺，使许多人没有适当的住宿，并加剧了对这个典型的新移民友好国家的高移民的强烈抵制。

豁免群体

米勒强调，这一限制并非针对个别国际留学生，而是确保所有留学生抵达加拿大时能够获得更加优质的教育。

不过移民部在新闻稿中声明，最新颁布的外国留学生签证上限不适用于留学生学签的续签。

此外，该上限仅适用于专科和本科课程，硕士和博士研究生不受影响，也不适用于小学和中学教育留学生签证发放。

联邦这项临时限制留学生签证数量的新政为期 2 年，根据移民部的文件，到 2025 年底联邦政府将对留学生签证数量的发放做重新评估。

对大城市租房市场的影响

新政预计会对多伦多、温哥华等院校较多的城市的租房市场造成影响。

在2年时间内，加拿大每年将消减约12万留学生，2年就是24万名留学生。这意味着像温哥华这样的城市将减少至少5万留学生，也意味着留学生出租市场将面临严重挑战。

很多原本针对留学生的出租房预计将转为针对其他人群。一些出租房屋可能会面临空租。

ref：

https://www.bloomberg.com/news/articles/2024-01-22/canada-to-cap-foreign-student-visas-amid-housing-shortage?srnd=premium-canada