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这种房子突然爆火!有的人吓坏了,有的人却乐疯了

这种房子突然爆火!有的人吓坏了,有的人却乐疯了

11月前
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◎作者 | 瓜片

供应量激增43%!成交量猛涨17%!

楼市没反弹,有一种房子却火得一塌糊涂。

在这背后,一些人已经吓坏了,另一些人却悄悄乐开了花。


2023年5月17日,全广州房产圈都牢牢盯着一套房子。

广州豪宅“天花板”汇悦台,一套江景大平层成交。9位竞拍者足足厮杀了53轮,才终于决出胜负归属。

总价1.12亿,折合单价30.5万/平,刷新了广州法拍单套住宅最高成交价纪录。

没错,这是一套法拍房。

2023年,法拍房成了楼市里一道独特的风景线。

前几天,中指研究院公布了一组数据。该机构监测全国355个城市住宅、商业、土地、工厂、车位等各物业类型法拍项目数据发现:

2023年,各物业类型法拍房挂拍套数较上一年增加36.7%,挂拍套数79.6万套,挂拍绝对量大幅增加21.4万套。(数据来源:中指法拍数据库,下同)


整体挂拍量上涨,但住宅明显增长更快。

2023年,法拍住宅房源挂拍38.9万套,同比2022年27.2万套增长43.01%,增速超过各物业平均值(36.7%)。

法拍住宅挂拍市场份额也进一步扩大,从2022年的46.7%增加到2023年的48.9%,占了近半壁江山。

据统计,去年法拍房挂拍量最高的10个城市分别是(按顺序):

重庆、成都、郑州、南宁、长沙、广州、惠州、佛山、沈阳、武汉。


从成交数据来看,2023年法拍住宅房源成交9.9套,同比2022年8.4万套增长17.55%。

反观普通住宅,成交量跟去年持平都很勉强。

一线城市,常常出现法拍房被围抢的场面,甚至不乏豪宅项目。上海的翠湖天地,广州的汇悦台都被摆上过货架。

房地产冷,法拍房热,很多人已经汗流浃背了。因为他们联想到了一件相当可怕的事情:

断供潮。

毕竟,几年前燕郊房价暴跌,曾经出现过大批断供的买房人。

很多人的房子,被挂上拍卖平台。

据地产自媒体“壹地产”,过去五年间,燕郊上架过两千多套法拍房。据经济观察报,2021年燕郊法拍房数量超过了800套。

当时有个广为流传的案例。一位网友2017年在燕郊花426万买了套三居室,贷款298万。四年后房价跌到235万几近腰斩,于是他选择断供,然后被银行起诉。

最终,他不仅首付全亏完,还倒欠银行几十万,并且要支付十几万的律师费。


法拍热背后,会是新一轮的断供潮吗?


类似的声音,隔段时间就会听到一次。

比如去年8月,曾有一则消息在深圳疯传:

“越来越多的人选择弃房断供,目前深圳断供房数量为146549套。”

说实话,如果是地产从业人员,一看就知道是谣言。

但这条消息实在太过炸裂,足够吸引眼球,所以从流量来看很多人都在转发、讨论。直到深圳的金融监管部门通过媒体进行了辟谣。


有法拍机构统计了深圳法拍房的房源和成交数据,然后发现:

2021-2022年,深圳市法拍住宅房源保持在3000套左右,成交量都没有超过2000套。

2023年1-7月,深圳市法拍住宅房源为2320套,成交1019套。

反观普通住宅,2023年1-7月深圳共售出43217套一二手住宅。

法拍住宅成交量大概只有普通住宅的2.3%,不至于说要挺不住了吧?

更何况,深圳已经属于法拍房成交比较活跃的城市了。

据公开报道,2023年青岛法院上拍的法拍房成交量1343件,而青岛全年的一二手住宅成交量为15.12万套。

法拍房,只是一个零头。

其实早在去年,南方日报就采访过法拍行业人士,对方表示根据他们的经验:

95%以上的法拍房,拍卖的原因都是银行断供。但是银行断供的里面,其实大部分是经营贷断供,而不是住房按揭贷款。

普通购房者,用的基本都是住房按揭贷款。所以说,法拍房增加跟大多数人没多大关系,无需过度恐慌。

你想啊,中指研究院的监测范围涵盖了全国355个城市,去年住宅法拍房成交量还不到10万套,占比是非常小的。

那些鼓吹“法拍房井喷带崩楼市”的人,手里握着唱空楼市的流量,不定打什么主意呢。


跟普通人没关系,跟谁有关系呢?

主要是两类人。

一类是生意人,抵押房子拿到贷款投入经营。他们的房子被法拍,与大环境和企业经营有关。公司还不上钱,甚至破产了,房子法院拿去拍卖抵债。

这个就不好展开说了,懂的都懂。

另一类是投资客,套取经营贷买房。他们的房子被法拍,跟前两年的高杠杆炒房热潮息息相关。

所谓“经营贷”,原本是面向中小企业主或者个体工商户发放的一种低利息贷款,目的是帮企业运营和扩张。但是长期被用于房产投资。

与普通房贷相比,经营贷有两大“优点”:一是利率远低于房贷利率,前两年房贷5字头的时候经营贷只有3字头;二是还款方式可以选择“先息后本”,月供压力大大减小。

特别是2020年和2021年,宽松环境下有大量经营贷流入楼市,对房价起到了推波助澜的作用。

但是,与房贷不同,经营贷需要隔几年对房屋进行一次评估。如果房价跌了,评估价也会相应下调,那么能够申请到的贷款额度就会变小。

举个例子。同一套房子,21年能借出800万,现在也许只能借出600万。其中200万的空缺,需要贷款人自己去填。

万一填不上,可能就会面临房子被法拍的风险。


一般来说经营贷是“三年一评估”。也就是说,2020-2021年那一波流入楼市的经营贷,正好是2023-2024年面临重新评估。

2023年的法拍大潮中,有相当一部分是前几年高杠杆炒房,如今资金爆雷的投资客。

据每日经济新闻报道,近期有人在社交媒体分享称,自己三年前用深圳福田区顶楼复式房子做经营贷,到期面临房价下跌、评估价下调,续贷金额和首贷差距较大,只能各种找办法补救。评估机构、金融中介和银行客户经理都找了,但都说搞不定。

考虑到上面对楼市“托而不举”的态度,一段时间内房价很难全面回涨,面临重新评估的经营贷玩家,压力不可谓不大。

所以说,2024年法拍房可能会继续增加。

这群人的苦日子,还没熬出头呢。


人类的悲欢并不相通。

东家的房子被法拍了,西家却摩拳擦掌,准备下场。

原因很简单,真的太便宜了,而且越来越便宜。

法拍房有多便宜呢?

百亿量化私募大佬裘慧明,去年花2.85亿抄底了浦东新区一套法拍豪宅。

咱们觉得贵,但这套房子的评估价高达3.16亿元,成交价相当于打了7折。

不信你看,媒体这单交易的评价是“捡漏”。


我顺手翻阅了一下上海近几个月成交的房源:

世茂佘山庄园、世茂滨江花园、绿城黄浦湾,个个都是响当当的标杆豪宅,6-8折即可拿下。

一买一卖,就是上千万的套利空间。

来源:袋鼠安家

便宜谁不想捡,特别是房子这种大额标的。

中指院数据显示,2023年的折价率比前一年更低了,意味着法拍房的折扣更诱人了。


随着房源增加,折扣加大,法拍房也从一个专业小众市场,如今却渐渐走入大众视野。

除了行业大佬去法拍市场抄底豪宅,普通人也跃跃欲试。

以前法拍房需要全款支付,而商品房只需要3成首付,劝退了不少人。

现在很多地方都推出了“法拍贷”,跟普通住宅一样也能贷款。

前几天,江西九江的德安县首笔“法拍贷”放款,从申请到放款仅用5个工作日,比房贷还快。


不过,之前我们已经提示过大家,相比“身世清白”的商品房,法拍房是一个不折不扣的专业领域。

比如房子本身存在抵押和债务问题,或者被设立了租赁权,钱给出去了,房子却收不回来。这些都需要专业人士来料理。

其中的隐藏风险,也许不是普通人能负担的。

记住,抄底需谨慎啊。


名为“分化”的大镰刀,在收割整个楼市之后,也没有放过法拍房。

一方面,位置配套产品俱佳的房源,数量往往稀少,很快就被买走了。而位置偏僻,或者老破小不受待见,常常流拍。

另一方面,真正的优质房源,6折7折这种低折扣是很少见的。即便起拍价很低,也经常高溢价成交。

去年年底,华尔街见闻有一篇《中国顶级豪宅纷纷换了主人》,有一段话让我印象深刻:

有汇悦台中介透露,汇悦台这两年搬走了一些球星、地产公司的高管和家属,进来一些做电商和游戏公司的老板。

作为广州豪宅的“天花板”,汇悦台与身旁的珠江一同见证了这座城市顶端涌动的财富更迭。

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来源:智谷趋势

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