广州放开!苏州“脱光”!上海跟进!全国富人争夺战,已经打响了
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◎作者 | 宁侃侃
救市两年多,终于来到决赛圈。
这场轰轰烈烈的富人争夺战,正式进入白热化!
最后的最后,究竟谁能胜出?
这场争夺战的源头,来自住建部的一个表态。
1月26日,住建部在会议上提出,要充分赋予城市房地产调控自主权,各城市可以因地制宜调整房地产政策。
在此之前,住建部的侧重点都是“因地制宜,一城一策”,而这一次的表态则相当于正式将房地产调控的大权下放到了地方。
话一放出来,效果可谓立竿见影,在过去四五天的时间里,救市政策以一种六亲不认的步伐,连续迈出了好几个大步。
就在住建部的表态过去仅仅一天时间,1月27日,一线城市广州再次成为了最先响应号召的城市。
其中最重磅的两个政策:
一是建面120平以上的住宅,直接取消限购,想怎么买就怎么买。
二是不管你名下有几套房,只要出租备案,或者公开挂牌的,直接不计入套数。
要知道,广州早在去年9月,就已经放开了包括黄埔、番禺在内的大部分外围区域限购,叠加此次新政,广州的限购政策已经放开了大半。
这种程度的松限,在一线城市中可以说是开了先河。
就在今天,更加豁得出去的城市出现了。
强二线城市中的佼佼者,有着最强地级市之称的苏州,直接全面放开限购了。
没错,就是那种毫无保留的放开。
不管你有没有苏州户籍、社保,也不管你名下有几套房,多大面积,是不是单身,都可以在苏州肆无忌惮的购置房产。
苏州这边话还没落地,上海也在今天放松了外环外的限购政策。
一线城市、强二线城市纷纷下场,再加上住建部表态的Buff叠加……
可以预见,一线城市下一步更大的动作已经不远了,其余强二线城市距离“裸奔”也快了……
新一轮的救市大潮,又要来了。
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虽然都是救市,但是这一轮救市和之前可不一样了。
前两年救市的主力是二三四线城市,铆足了劲出政策,但是事倍功半。
前两年大家都在刺激刚需,一线虹吸二线,三四线甚至把主意打到了县城和农村。
而这一次救市的思路可是明确多了,说直白一点就是:
核心城市对有钱人的争夺。
就拿广州来说,取消建面120平以上住宅的限购,并开创性的制定出“租出/挂牌一套买一套”。
这已经是司马昭之心了,明显奔着高净值人群和改善置换群体去的。
再说苏州,早在去年苏州就取消了120平以上住宅的限购政策,应该是全国取消豪宅限购最早的那一批核心城市了。
而这一次苏州全面放开限购,说穿了就是对有钱人的进一步争夺。
因为苏州说是全面放开限购,但其实除了市内六区,其余地方早都不限购了。
苏州这一次真正放松限购的区域,就是优质购买力扎堆的市内六区(姑苏、相城、吴中、新区、园区、吴江)。
北京、上海、深圳看起来四平八稳,不急不躁,其实也没闲着。
去年11月,北上深几乎同时动手调整楼市政策,而调整的对象无一例外全都是:
豪宅线。
此前四个一线城市中有广州的豪宅认定标准最低,只有面积超过144平才算豪宅。
而深圳、上海、北京除了有面积限制以外,还有总价的限制。
比如深圳的豪宅是指建面超过144平,且总价高于750万。
北京则是建面超过140平,六环外总价高于280万,五环内总价高于468万,都算是豪宅。
上海也差不多,建面超过140平,外环外总价高于230万,内环内总价高于450万的都算豪宅。
这就导致当时北上深的房子几乎遍地是豪宅。
而很多改善型用户则因为高总价高税费的原因,被困在了置换链条中。
所以去年11月,深圳、北京、上海,先后调整了豪宅认定标准,统一取消了豪宅总价段的限制,将面积限制都调到了144平,并以此激发了大批改善购买力。
可以说,核心城市很早就把救市的关键点,锁定在了有钱人身上。
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难道真的只有富人才能救楼市吗?
其实楼市的“救市主”未必一定是富人,但是让富人救市却是性价比最高的选择。
从克而瑞统计的数据来看,去年前三季度,全国重点20城中,120平以上面积段的户型成交,占比几乎都在20%以上,部分二线城市的占比甚至超过了50%。
而且这一占比还在逐年上升。
就拿广州来说,2023年广州120平方米以上二手住宅共成交了21221套,占二手住宅成交总规模的20%,这一比例较2021年提升了近5个百分点。
从这就可以看出,改善群体依旧还有很大的潜力可以挖掘。
另外也是很关键的一点,核心城市要想救市,抢夺优质购买力,激活改善置换群体,几乎已经是一张“明牌”。
为什么这么说?
首先,“房住不炒”虽然很少提及了,但是余威犹在,不能真的当看不见。
而优先激发有钱人的买房热情,不但可以创造更大的利益,同时风险更加可控。
比如去年厦门、苏州、成都等城市都是最先取消了豪宅限购。
这样做的好处就是,既可以不让太多人涌进楼市炒高房价,又能激发有钱人的购买力,激活市场。
另外,激发富人的购买力,取消豪宅限购,也很符合国务院14号文的要求。
14号文表达出的最重要的信号就是:推动建立房地产业转型发展新模式,让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求。
而取消豪宅的限购政策,释放置换改善需求,无疑是让商品房回归市场属性的关键一步。
所以抢夺富人,让有钱人来救市,不论从性价比、效果还是安全性上来看,都更符合预期。
楼市的大门对有钱人彻底打开了,房价会被推高吗?
随着核心城市取消豪宅限购,甚至全面放松限购,这意味着楼市双轨制的进一步成型。
核心区的优质住宅注定是奇货可居的,但要想领涨楼市,已经不可能了。
未来楼市的状态一定是,该涨的涨,该躺的躺,该跌的跌……
谁该涨?当然是改善型住宅、豪宅。
谁该躺?无疑是保障房,这部分将承担起核心城市“住”的功能,容纳越来越多的刚需。
2024年,广州计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套。
深圳第一批配售型保障房已经开建了,总共13个项目,也有近1万套房源入市。
而配售型保障房的价格则在商品房市场价格的3-5折。
随着保障房体系在一线城市的全面铺开,加上郊区取消限购,刚需涌进郊区新房和保障房市场,改善和高净值人群则流向核心区优质住宅。
而广大郊区和核心区的老破小二手房,无疑就是该跌的部分,也是未来楼市中最尴尬的一部分。
郊区的房价会被保障房剧烈冲击,从此一蹶不振。
而核心区的老破小,接盘的购买力会越来越少,交易周期会越来越长,市场失去流通性,价格逐渐横盘。
楼市大局已定,置换向核心区的改善房源,当然是最好的选择。如果实在够不到,也请及时出掉手里的不良资产。
毕竟肉即便是缩水了,也总比烂在锅里强……
提前规划你房子的去向,是必须要做的事。尽早进行资产置换,将房子的定价权尽量握在自己手里,才是利益最大化的选择。
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