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憋不住！广州、苏州、上海，疯狂救市开始了！

憋不住！广州、苏州、上海，疯狂救市开始了！

10月前

转载自 | 城市财经‍‍

作者| 余飞‍‍

三个城市松开限购

最近一周，广州、苏州、上海不断松开，其中苏州更是彻底脱光光。

1月27日，广州出台新政，核心内容为：

1、全广州，建面120㎡以上住房（新房+二手），都不限购！名下已有的120㎡以上住房，也不计入限购套数。

2、名下自有住房，只要出租或挂牌出售，不计入限购套数。

3、允许双证/多证合一。

4、商服类物业可以转给个人，不再限制。

这是继去年放开外围区限购并降低核心区限购门槛之后，广州的又一个大动作。

1月31日，苏州出招：不再对购房资格进行审查，也不再限面积和套数。

这意味着，苏州直接梭哈，全面解除了限购。

最近2年来，苏州先是缩小了限购范围（缩减到市内六区），然后缩短了社保年限（降低为6个月），去年9月又在全域取消了120平方米以上住宅的限购。

同一天，上海再次放松限购：

自1月31日起，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非上海市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房，以更好满足居民合理住房需求，促进区域职住平衡、产城融合。

这是上海进入2024年后的第三个救市动作。

新年第一个工作日，也即1月2日，上海就下调了外围片区二套房的公积金首付比例。

之前上海规定，认定二套住房的公积金贷款比例分别为50%和70%（分为普通住宅和非普通住宅）。

此次，则将嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区认定的第二套改善型住房公积金首付比例降至40%。

1月13日，上海再出手。青浦、奉贤两个外围片区同时发布楼市新政，大幅降低了限购门槛。

憋不住了

主流城市疯狂救市背后，是全国楼市不断调整。

1月中旬国家统计局披露了数据，揭露了过去一年房地产的现状，一言以蔽之，没有最冷，只有更冷。

国家统计局披露：

2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。

来源：国家统计局

分区域来看，各区域无论是房地产投资、商品房销售面积还是销售额，均在调整。

房地产开发投资，东北跌幅第一，2023年下跌了24.5%，很明显，低迷的市场，加重投资不过山海关的情绪。

西部跌幅第二，中部跌幅第三，东部跌幅第四。

来源：国家统计局

商品销售面积方面，中部跌幅第一，西部次之，东部第三，东北第四。

商品房销售额，中部跌幅第一，东北次之，东部第三，西部第四。

这些数据再次佐证了，如今的房地产市场，无论怎么都托不起来，顶多降低下跌速度而已。

2022年，中国的商品房销售面积和销售已经从“双18”调整至“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。

而市场预测，2023年会跌至“双12”。如今数据公布，商品房销售面积跌至11.17亿平方米，销售额跌至11.66万亿元，跌至“双11”。

这并不是底。多家国际评级机构预测，2024年行情仍是慢跌。

具体到各城市来看，以广州、苏州、上海来看，都在底部。

广州方面，2023全年广州新房成交了73771套，和2022年基本相当，整体都在低位。

二手房由于降价更自由，全年整体二手房成交量，好于2022年，但相比于2016年的高点，下跌了很多。

广州下辖的11区，2023年房价全线下跌。其中供应远大于需求，被概念炒作过头的南沙调整力度最大，下跌了8%。其次是远郊区增城，外围区花都。

苏州方面，去年新房成交量继续创新低，相比于2021年的高点，妥妥的腰斩。

二手房则和全国大行情一样，因为降价更自由，持有者全都在大幅降价让利。

再加上房企出清背景下，买新房如同买盲盒，风险偏高。所以市场被推向了二手房和现房。二手房成交量远好于新房。

去年，苏州的二手房成交量较2022年上涨了40.56%。

上海方面，大体走势基本雷同。

上海链家研究院数据显示，2023年上海累计成交商品房8万套，同比下降了11%。

二手房18.01万套，同比增长13%。

这些成交量，还是建立在不断救市的基础之上。

从去年全年的救市效果来看，最长不过维持一个月。去年一线城市集中放开的认房认贷，效果更是只有半个月。

所以，2024年，上至中央下至地方城市，仍会出台各种政策托底。

2024年仍会一救到底

在之前的文章中，我说过，限购取消是大势所趋。

二线城市全面解除限购，基本会在2024年实现。至于一线城市，广州可能会提前。京沪深的步调会慢一些。

最先外围区降低限购门槛，压缩社保要求，不行再取消限购。之后核心区的社保要求年限，也会随之压缩。

一线城市的限购彻底脱光，不会那么快，可能要等到保障房供应规模上来之后。

至于不断救市，会否引发房价再次上涨，这个担忧完全多余。

一方面，形势比人强。

全国大多数城市供大于求的基本面仍没有改变，再加上全国人口通缩速度正在加快，去年全国减少了208万人。

目前，公布2023年常住人口数据的重庆、广西、甘肃、青海，均在减少，重庆减少了21.91万人，广西减少了20万人，甘肃减少了27万人，青海减少1万人。

另一方面，官方根本没有想让房价转向的意思。

从上至中央下至地方挤牙膏式的救市操作来看，官方的意图很明确，只是维持不破，不让下跌过快而已。

从这里可以看出，官方只是想要维持降而不破的局面。压力大了，就松一点，再大了，就再松一点，一点一点挤牙膏。

官方似乎并没有想着让房价转向，而只是想着让房价跌得慢一些，以时间换空间，摆脱对房地产的依赖。

这与去年底两场重量级会议中提到的“先立后破”思路契合。

立是目的，破也是目的，但得先立，然后才能破。或者说，没有立起来之前，不能破。

这里的破，主要是破除三点：1、破除房地产驱动经济发展的模式；2、破除中央和地方对土地财政的依赖；3、破除高房价的隐忧。

降而不破，这才是官方对待楼市的终极态度。

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来源：金角财经

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