为什么说自住房“随时上车”是最好的策略

在过去美国房价和房贷利率跌宕起伏的三年，李老斯收到的最多的问题就是：我到底该什么时候买房？要不要再等等? 

这个问题其实跟 “我什么时候该买股票？要不要等股价跌跌再买”，是一类的问题。关于这类的问题，房地产行业早就有一个标准答案，那就是对于自住房买家，应该准备好了就买，不要等。

这个策略肯定不是回报最高的策略，但是是普通人能执行的最佳策略。就像在股市里面定投大盘一样，定投的结果虽然追不上巴菲特的投资组合，但是能打败99%的基金经理。 

今天，咱们就仔细分析一下自住房随时上车的底层逻辑。 

这个最佳策略是建立在几个基本假设之上的。 

第一，普通人没办法预测房地产的价格走势。房地产的价格是很多因素共同作用出来的结果。

咱们拿National Realtor Association 的房价预测模型来说，它考虑到了普通人的收入，高收入阶层人口的比例，通胀，房贷利息，贷款流动性，卖家的equity 比例，GDP,  美元指数，房租，Homeless指数，廉洁指数，拜登再次入主白宫的概率等20多个参数，然后预测出来一个肯定不准的结果。甚至连今年的大趋势都判断错了。

普通人如果只根据一两个参数，就更难给出准确的判断。

比如，现在大家都知道，前年，也就是2022年底的房价是阶段性的底部。但是如果你去翻看当时各个机构和大V们的预测，当时他们都说2023年会继续跌。

如果我们承认自己没有水晶球，那我们也就没法预知什么时候是底部，也就没有办法通过Time the Market 来买到最低的价格。 

这个时候，有人会说，虽然我不能预测大趋势，但是我可以通过房地产的季节性来找到短期的低点。这个其实也是不成立的。

西雅图算是全美国季节性最明显的城市。从2018年到现在的5年，2020，2021和今年(2024年) 的冬天是超级旺季，剩下的3个冬天却是寒冬。

第二。符合你要求的自住房是稀缺的。咱们今天的主题是，自住房可以随时上车。

为什么是自住房呢？

因为大家对自住房的要求比出租房的要求更高。你可能会需要一个平整又很大的院子，你需要院子里面没有参天大树，你不喜欢地下室，需要层高大于9尺，需要厨房有中岛，有抽油烟机，需要交通方便又没有噪音。

总之，你的每一个额外的需求，都帮你过滤掉了一批房源。夏天的市场更火热，但是也更容易碰到符合你要求的房子。冬天虽然有一定的概率可以讨价还价，但是遇到你心仪的房子的概率也更低。 

第三，房价长期是看涨的。其实这句话不完全对，应该说是有人口净流入的地方，房价长期是涨的。像西雅图这种高薪工作机会多，人口大量净流入，土地又稀缺的城市，房价的涨幅会超过全美的涨幅。 

即便你是在2007年经济危机前的最高点买的自住房，只要你拿住挺到2015年，你的房价也涨回来了，到了2020年，你的房价也翻倍了。而因为你是自住房，所以你大概率会拼命保住它不被银行收走。

而房地产是个长期持有才能体现出来优势的资产，复杂的交易流程也更容易让你做到长期持有，不会短期的快速换手。只要长期持有，你就可以跨越经济周期。

好啦，咱们来总结一下，为什么说自住房要随时上车呢？因为你没有办法预测房价的涨跌。为了等一个低点再上车其实就是一场豪赌。

那些2022年底相信2023年会大跌的人，放弃了5%的利率和阶段性的低点，现在面对的是更贵的房价和7%的利率。

如果你看清楚房子本质是一个投资品，那你就会理解西雅图的房子长期是看涨的，你也就不会去尝试Time the market，去做一个短期的最优解了。这个时候，你会把精力花在找到适合自己的房子上，按照自己的需求来找一个好房子，而不是天天担心涨跌。

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