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业主心态崩了!杭州楼市,这次真的急眼了

业主心态崩了!杭州楼市,这次真的急眼了

7月前
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◎作者 | 宁侃侃

◎来源 | 楼市黄大大(ID:HouseLeader)已获授权


杭州二手房业主的心态,突然崩了。


这两天,房产媒体圈流传一段聊天记录。
         
在名为“圈层向上突破主群”的群里,有杭州业主号召小伙伴们:
          
一起举报唱空杭州楼市的自媒体,“全歼唱空反对派”。
          


有业主在群里呼吁,“有房一族是利益共同体”,以后看到唱空的全部举报。“看看还有哪些自媒体敢唱空”。
              
看到这里,我不由想到一个成语:掩耳盗铃。
          
楼市的多空,难道是自媒体能够决定的?恐怕不见得。
          
事实上,在全面取消二手房限购之后,杭州二手房市场的表现,是有所起色的。
          
3月18日,二手房成交量直接达到316套。
          
这也是自去年11月以来,杭州二手房日均成交首次站上300套这个量级。
          
          
不少中介发朋友圈凡尔赛,一边是急着网签下定的准业主,一边是爆满的签约中心。
              
          
如果通过这些信息来看,杭州二手房那必须是秦始皇打麻药——赢麻了啊。
          
可是,现实的真相往往不止一面。
          
自媒体上,为什么会出现唱空的声音呢?其实这是一种警示。
          
杭州二手房成交量增加的同时,挂牌量也开始飙升。新政出台后的5天时间里,杭州二手房挂牌量从13.91万套,飙升至15.37万套,增加了1.5万套。
          
          
我们再看价格,贝壳指数显示,2月杭州二手房挂牌均价为35690元/㎡,这比1月的36981元/㎡又下降了3.5%。
          
这也是自去年6月以来连续8个月下滑。   
          
而截止3月12日,杭州二手房成交价环比又跌了5.19%……
          
一小撮业主忙着举报自媒体,可是大多数杭州业主却都在忙着降价。
          
像西湖申花板块的文鼎苑,新政发布当天,就有10套房源降价,最多的降了70万,最少的也有16万。
          
网红板块奥体的时代奥城项目,新政后三天,6套房源一起降价,最多的降了162万。
          
更有意思的是,就连曾经的护盘侠们,这一刻为了解套,也不惜背刺邻居了。
          
去年西湖区融创河滨之城的业主想要降价卖房,被邻居喊话“不要贱卖房子,建议上调1万+”。
              
          
可现在呢?
          
融创滨河之城的成交价环比上月跌了15%,从高峰期的62265元/㎡,跌倒了5万/㎡出头。
              
          
只能说,形势终究还是比人强啊。


按说现在全国的楼市都在以价换量,哪怕北上广深也不例外。
          
可为什么同样的事发生在杭州,就会引发业主狂怒呢?
          
实在是因为,二手房的价格对杭州楼市的影响太大了。
          
杭州楼市的核心竞争力,就是一二手房价格倒挂。
          
只有二手房价格始终稳定在高位,才能和限价后的新房产生足够高的价差,新房才能热销。
          
而卖出去的新房流入二手房市场,又继续推高二手房的价格……
          
这是一个连锁反应,也是杭州楼市过去十几年狂飙突进的根本。
          
2015年的时候,杭州楼市挟“申亚”成功之威、阿里巴巴上市之力,房价开始飙涨。
       
          
短短三年间,杭州房价以一年涨一万的速度,从2字头冲上了4万的关口。
          
而二手房大涨后带来的倒挂红利,更是让无数购房者陷入疯狂。
          
2020年,勾庄新盘限价3万+/㎡,但是板块内的二手房均价已经飙升到4万/㎡,其中万科杭宸最高的时候挂牌价单价6万/㎡!
          
同一年,未来科技城新房限价3.7万/㎡,周边二手房挂牌价却已经高达5-6万,价差2万+。2021年二手房价更是一度被炒到8万+。
          
即便是经过3年价格回调,今天杭州的倒挂神盘,依旧是楼市的宠儿。
          
今年3月6日,余杭闲林板块的新盘绿汀春晓公示登记结果,402套房,4500组客户登记,最终2557组入围摇号。
              
这也是杭州今年首个需要拼社保才能上车的盘,而入围的社保年限,最低92个月,最高需要112个月。
          
妥妥的十年等一房。
          
为什么这个盘会被抢爆?
          
绿汀春晓限价27200元/㎡,而周边的二手房价格则在3.6万-3.8万/㎡,一平倒挂1万。
          
杭州眼下类似的倒挂神盘还有几个。
          
比如钱江世纪城的朗云,申花的河颂映象、三塘的文栖府、城东新城的叠映里,基本都是倒挂两三万。
          
虽然新房市场还有一些倒挂神盘撑着台面,但杭州也不得不面对一个事实。
          
随着二手房价格的不断下跌,倒挂盘正在加速消亡。
          
勾庄板块的幸福里,典型的网红板块里的明星盘。
          
2019年开盘的时候,幸福里均价是2.65万元/㎡,而周边二手房挂牌价基本都在3.8万/㎡左右,倒挂明显。
          
也因此创下四次开盘万人摇,其中两次开盘还是“两万人摇”的壮举,当时这个盘的中签率最低的时候是
          
1.9%
              
可是现在呢?幸福里二手房成交均价只有3.1万/㎡,而板块内的新房限价也只有3.12万/㎡,倒挂几乎为零。
          
还有曾诞生过7次万人摇的良渚板块,曾经以一盘之力贡献了4次“万人摇”战绩的和光尘樾,之前倒挂1.5万/㎡。
          
而现在一二手的价差也只剩下了一两千……
          
杭州楼市赖以屡屡翻红的法宝,已经开始不灵了。


杭州楼市正在陷入一种进退维谷的局面。
          
放开二手房限购,必定会是业主争相出货,价格疯狂踩踏的局面。
          
但是不放开就会好吗?
          
二手房卖不出去,置换群体没办法解套,谁来买新房?
          
但起码放开了二手房限购,楼市有了大量的接盘侠,更多购买力被解套,新房市场就有了继续飞的动力。
          
可是政策带来的热度,往往都是阶段性的,接下来怎么办?
          
杭州目前采取的策略是,收缩。
          
首先,限价还是不能取消,不然新房市场将会失控。   
          
不过杭州在把控限价盘的范围,向核心区集中。
          
          
其次,是新房供应的缩减。
          
一直以来,杭州最为人称道的一点就是,对新房供应量的把控,可以说是妙到毫巅。
          
从近一年杭州的新房供求关系就可以看出,几乎每个月都维持着供不应求的态势,而且供应量就比成交量少那么一丢丢。
          
让市场感到饥饿,又让市场产生渴望。
              
          
更绝的是,在二线城市新房去化周期普遍超过30个月,一线城市普遍超过20个月的当下,杭州的新房去化周期只有不到7个月!
          
杭州楼市真的是深谙物以稀为贵的精髓。
          
而从今年开始,杭州的新房供应量再一次大规模缩减了。
          
今年2月杭州的新房供应仅有14.8万平,是去年同期的六分之一。
          
前两天,杭州第二批供地清单也出来了,我算了一下,大概有128万方的新房供应。
          
可这是3-6月全部的新房,平均下来,一个月也就32万平,连去年平均水平的一半都不到。
          
除了缩减供应,让新房更加稀缺以外,杭州也在加紧制造新的倒挂神盘。
          
这一次杭州盯上的地方就是钱江新城二期。
          
前两天,网上流出一张钱二的出让计划图,整个2024年钱二将出让21宗地,其中宅地占了14宗,大概是6500套的新房供应量。
  
          
而钱二从22年到现在供应的新房数量大概也就5000套左右。
          
今年一年的供应量顶之前两三年。
          
要知道,钱二是一片神奇的土地,这两年新房供应源源不断,开发商定位却是清一色的豪宅。
          
虽然新房限价都在5万-6万/㎡,但是总价却基本都是千万打底。
          
这也就意味着,钱二到2027年左右,将有上万套豪宅齐头并进,成为杭州新的“造富奇迹”。


杭州楼市,一直背负着压力前行。
          
去年之前,杭州是一二线核心城市中,对土地财政依赖度最高的城市,达到了119%。
              
与此同时,杭州还是全国住户杠杆率最高的城市,2022年的住户杠杆率达到139.7%。
          
连炒房客的老家温州,都只能望其项背。
          
地方需要卖地,购房者的钱一大半都在房子里……
          
杭州楼市就好比千斤战车下陡坡,不是不想停,实在是不能停,也停不住。
          
不过从去年开始,杭州楼市也做出了一些改变。
          
杭州去年的土地财政依赖度骤降了40%。
          
          
住户杠杆率方面,杭州去年的住户杠杆率略微出现了下降,为136.9%。
              
          
一方面是楼市成交确实少了,不过另一方面也说明,杭州的经济并没有受到太大影响。
          
杭州起码有在尝试去房地产化。
          
杭州楼市的后期,核心的几个网红板块依然会是倒挂神盘的天下,还是会有炒房客沉迷在其中无法自拔。
          
但起码大部分刚需板块的房价,可以安安稳稳的挤干净泡沫,回归正常水平了。



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来源:智谷趋势

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