业主心态崩了！杭州楼市，这次真的急眼了

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业主心态崩了！杭州楼市，这次真的急眼了

9月前

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◎作者 | 宁侃侃
◎来源 | 楼市黄大大（ID:HouseLeader）已获授权

杭州二手房业主的心态，突然崩了。

这两天，房产媒体圈流传一段聊天记录。

在名为“圈层向上突破主群”的群里，有杭州业主号召小伙伴们：

一起举报唱空杭州楼市的自媒体，“全歼唱空反对派”。

有业主在群里呼吁，“有房一族是利益共同体”，以后看到唱空的全部举报。“看看还有哪些自媒体敢唱空”。

看到这里，我不由想到一个成语：掩耳盗铃。

楼市的多空，难道是自媒体能够决定的？恐怕不见得。

事实上，在全面取消二手房限购之后，杭州二手房市场的表现，是有所起色的。

3月18日，二手房成交量直接达到316套。

这也是自去年11月以来，杭州二手房日均成交首次站上300套这个量级。

不少中介发朋友圈凡尔赛，一边是急着网签下定的准业主，一边是爆满的签约中心。

如果通过这些信息来看，杭州二手房那必须是秦始皇打麻药——赢麻了啊。

可是，现实的真相往往不止一面。

自媒体上，为什么会出现唱空的声音呢？其实这是一种警示。

杭州二手房成交量增加的同时，挂牌量也开始飙升。新政出台后的5天时间里，杭州二手房挂牌量从13.91万套，飙升至15.37万套，增加了1.5万套。

我们再看价格，贝壳指数显示，2月杭州二手房挂牌均价为35690元/㎡，这比1月的36981元/㎡又下降了3.5%。

这也是自去年6月以来连续8个月下滑。

而截止3月12日，杭州二手房成交价环比又跌了5.19%……

一小撮业主忙着举报自媒体，可是大多数杭州业主却都在忙着降价。

像西湖申花板块的文鼎苑，新政发布当天，就有10套房源降价，最多的降了70万，最少的也有16万。

网红板块奥体的时代奥城项目，新政后三天，6套房源一起降价，最多的降了162万。

更有意思的是，就连曾经的护盘侠们，这一刻为了解套，也不惜背刺邻居了。

去年西湖区融创河滨之城的业主想要降价卖房，被邻居喊话“不要贱卖房子，建议上调1万+”。

可现在呢？

融创滨河之城的成交价环比上月跌了15%，从高峰期的62265元/㎡，跌倒了5万/㎡出头。

只能说，形势终究还是比人强啊。

按说现在全国的楼市都在以价换量，哪怕北上广深也不例外。

可为什么同样的事发生在杭州，就会引发业主狂怒呢？

实在是因为，二手房的价格对杭州楼市的影响太大了。

杭州楼市的核心竞争力，就是一二手房价格倒挂。

只有二手房价格始终稳定在高位，才能和限价后的新房产生足够高的价差，新房才能热销。

而卖出去的新房流入二手房市场，又继续推高二手房的价格……

这是一个连锁反应，也是杭州楼市过去十几年狂飙突进的根本。

2015年的时候，杭州楼市挟“申亚”成功之威、阿里巴巴上市之力，房价开始飙涨。

短短三年间，杭州房价以一年涨一万的速度，从2字头冲上了4万的关口。

而二手房大涨后带来的倒挂红利，更是让无数购房者陷入疯狂。

2020年，勾庄新盘限价3万+/㎡，但是板块内的二手房均价已经飙升到4万/㎡，其中万科杭宸最高的时候挂牌价单价6万/㎡！

同一年，未来科技城新房限价3.7万/㎡，周边二手房挂牌价却已经高达5-6万，价差2万+。2021年二手房价更是一度被炒到8万+。

即便是经过3年价格回调，今天杭州的倒挂神盘，依旧是楼市的宠儿。

今年3月6日，余杭闲林板块的新盘绿汀春晓公示登记结果，402套房，4500组客户登记，最终2557组入围摇号。

这也是杭州今年首个需要拼社保才能上车的盘，而入围的社保年限，最低92个月，最高需要112个月。

妥妥的十年等一房。

为什么这个盘会被抢爆？

绿汀春晓限价27200元/㎡，而周边的二手房价格则在3.6万-3.8万/㎡，一平倒挂1万。

杭州眼下类似的倒挂神盘还有几个。

比如钱江世纪城的朗云，申花的河颂映象、三塘的文栖府、城东新城的叠映里，基本都是倒挂两三万。

虽然新房市场还有一些倒挂神盘撑着台面，但杭州也不得不面对一个事实。

随着二手房价格的不断下跌，倒挂盘正在加速消亡。

勾庄板块的幸福里，典型的网红板块里的明星盘。

2019年开盘的时候，幸福里均价是2.65万元/㎡，而周边二手房挂牌价基本都在3.8万/㎡左右，倒挂明显。

也因此创下四次开盘万人摇，其中两次开盘还是“两万人摇”的壮举，当时这个盘的中签率最低的时候是

1.9%

可是现在呢？幸福里二手房成交均价只有3.1万/㎡，而板块内的新房限价也只有3.12万/㎡，倒挂几乎为零。

还有曾诞生过7次万人摇的良渚板块，曾经以一盘之力贡献了4次“万人摇”战绩的和光尘樾，之前倒挂1.5万/㎡。

而现在一二手的价差也只剩下了一两千……

杭州楼市赖以屡屡翻红的法宝，已经开始不灵了。

杭州楼市正在陷入一种进退维谷的局面。

放开二手房限购，必定会是业主争相出货，价格疯狂踩踏的局面。

但是不放开就会好吗？

二手房卖不出去，置换群体没办法解套，谁来买新房？

但起码放开了二手房限购，楼市有了大量的接盘侠，更多购买力被解套，新房市场就有了继续飞的动力。

可是政策带来的热度，往往都是阶段性的，接下来怎么办？

杭州目前采取的策略是，收缩。

首先，限价还是不能取消，不然新房市场将会失控。

不过杭州在把控限价盘的范围，向核心区集中。

其次，是新房供应的缩减。

一直以来，杭州最为人称道的一点就是，对新房供应量的把控，可以说是妙到毫巅。

从近一年杭州的新房供求关系就可以看出，几乎每个月都维持着供不应求的态势，而且供应量就比成交量少那么一丢丢。

让市场感到饥饿，又让市场产生渴望。

更绝的是，在二线城市新房去化周期普遍超过30个月，一线城市普遍超过20个月的当下，杭州的新房去化周期只有不到7个月！

杭州楼市真的是深谙物以稀为贵的精髓。

而从今年开始，杭州的新房供应量再一次大规模缩减了。

今年2月杭州的新房供应仅有14.8万平，是去年同期的六分之一。

前两天，杭州第二批供地清单也出来了，我算了一下，大概有128万方的新房供应。

可这是3-6月全部的新房，平均下来，一个月也就32万平，连去年平均水平的一半都不到。

除了缩减供应，让新房更加稀缺以外，杭州也在加紧制造新的倒挂神盘。

这一次杭州盯上的地方就是钱江新城二期。

前两天，网上流出一张钱二的出让计划图，整个2024年钱二将出让21宗地，其中宅地占了14宗，大概是6500套的新房供应量。

而钱二从22年到现在供应的新房数量大概也就5000套左右。

今年一年的供应量顶之前两三年。

要知道，钱二是一片神奇的土地，这两年新房供应源源不断，开发商定位却是清一色的豪宅。

虽然新房限价都在5万-6万/㎡，但是总价却基本都是千万打底。

这也就意味着，钱二到2027年左右，将有上万套豪宅齐头并进，成为杭州新的“造富奇迹”。

杭州楼市，一直背负着压力前行。

去年之前，杭州是一二线核心城市中，对土地财政依赖度最高的城市，达到了119%。

与此同时，杭州还是全国住户杠杆率最高的城市，2022年的住户杠杆率达到139.7%。

连炒房客的老家温州，都只能望其项背。

地方需要卖地，购房者的钱一大半都在房子里……

杭州楼市就好比千斤战车下陡坡，不是不想停，实在是不能停，也停不住。

不过从去年开始，杭州楼市也做出了一些改变。

杭州去年的土地财政依赖度骤降了40%。

住户杠杆率方面，杭州去年的住户杠杆率略微出现了下降，为136.9%。

一方面是楼市成交确实少了，不过另一方面也说明，杭州的经济并没有受到太大影响。

杭州起码有在尝试去房地产化。

杭州楼市的后期，核心的几个网红板块依然会是倒挂神盘的天下，还是会有炒房客沉迷在其中无法自拔。

但起码大部分刚需板块的房价，可以安安稳稳的挤干净泡沫，回归正常水平了。

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来源：智谷趋势

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