[观察]高息下最值得投资的大温城市——本拿比房产仅凭流动性就赢麻了

几乎所有人都在近期的美联储主席鲍威尔的讲话和“点阵图”中寻找任何有关6月降息的线索，以及美联储是否能在2024年连续降息的蛛丝马迹。

事关重大，谁又能给出100%的答案呢？

2024年能否等到降息，降息多少，仍然是一个未知数。

有人说这一波加息影响最大的是地主，租房者可以免遭房贷加码的重击。事实上，大部分财富是以资产而不是现金的形式存在。通胀发生时，缩水的是货币的购买力，膨胀的是资产的市值。没有房产的人往往也是拥有“缩水”货币占比最高的那群人。

近期有一个富豪利用杠杆，规避高息风险，“撬动”更多资产的实例。

https://www.telegraph.co.uk/money/property/mortgages/super-rich-beating-mortgage-crisis-cashing-in/

案例中一位德国亿万富翁，捡漏一栋因原业主无法支付高昂房贷而抛售的房产。关键，富豪以他持有的价值1200万英镑的阿斯顿·马丁股票为抵押，以3.25%远低于央行基准利率的固定利率贷款18个月。

以资产为抵押进行借贷，即所谓的伦巴第贷款(Lombard loan)，是快速融资的最廉价方式之一。富豪充分利用了这一点，扩大了他的房地产投资组合。

富翁的投资方法简单来说是虚拟资本转换成实体资产的一步棋。透过现象看本质，投资者决定购买股票、房产，或者持有现金，本质上是一个资产配置。

当前利率已经升至“限制性水平”，并将在未来一段时间内维持这种“高度”。这个情况对于投资者来说，既要面对高息背后的挑战，也要看到高息带来的收益机会，特指低风险、高流动性、受惠当前高利率的投资机会。

大温哥华地区近期“笋盘”四起，遍布温西、本拿比、素里、高贵林、高贵林港五地。从头到尾这是一场金融博弈。在经济下行的时期，安全性保底，最应该关注的并不是投资收益性，而是流动性。

也就是说，并不是所有房子都能保值，衡量的办法和房产能否以一个合理的价格、在一个较短的时间变现的能力紧密相关。因此，房产的流动性是检验房子价值的最终标准。如果房产失去流动性，充其量只是一个空中楼阁！

根据大温哥华地产局（MLS）2023的统计数据，卑诗省主要城市所有房产类型销售总和如下：

温哥华市（市中心、西区、东区）7526套

素里市（南、北、中心、Cloverdale）6661套

本拿比市 3560套

列治文市 3216套

兰里市 3171套

高贵林市 2213套

高贵林港752套

虽然本拿比位于卑诗省交易量第三位，但本拿比市占地面积不到素里市的三分之一，高楼密度远远不及温哥华市。因此，从流动性来看本拿比赢了。

原因？

本拿比市是卑诗省三大城市之一，人口约30万，不到温哥市的一半，但本拿比是大温哥华的地理中心，也是科技巨头亚马逊、EA、两大高校SFU和BCIT、卑诗省卫生局重点部门的根据地。

高能级产业撑起的经济规模，就是房产价值的“护城河”。

楼市上的购买力映射购买群体的实力，而购买群体往往是由产业的聚集导入大量的人才造就的，他们的置业需求会在短时间促进当地楼市的发展。有了高能级产业支撑、板块的配套也会不断升级完善。

2017年7月，本拿比市政府发布《Metrotown 城市中心改造计划》。明确欲将本拿比市创建成一个“可与温哥华市中心相匹敌”、“完全独特的24小时市中心”和“生活、旅游目的地”。（https://fraseropolis.files.wordpress.com/2017/08/2017-metrotown-downtown-plan.pdf））

Four distinct precincts from the redevelopment of Metropolis at Metrotown. (Ivanhoe Cambridge)

接下来的三个阶段将重新开发Metrotown商场东南角（沃尔玛、大统华超市附近）；Metrotown商场的西侧、东侧（Hudson’s Bay和Food Court）。

计划中还将建设两英亩的公园和开放空间以及三英亩的广场。提议中高光部分之一是将现有的多层Metrotower Office Tower用于新的停车场和休闲空间，并以纽约市的Shed、墨尔本的联邦广场（Federation Square）以及伦敦的巴比肯音乐厅（Barbican Concert Hall）和皇家音乐厅（Royal Festival Hall）为蓝本。

Proposed live events centre on the site of the existing Metrotown bus loop. (Ivanhoe Cambridge)

截至2022年底，本拿比市已完成Sport Burnaby Lake Sports Complex、Cameron Recreation Centre and Library、Confederation Park Community Centre、 Rosemary Brown Arena和全新的Brentwood社区中心重建。

（信息来源本拿比市政府官方网站：https://www.burnaby.ca/our-city/news/2022-01-25/burnaby-forges-ahead-historic-construction-program-major-new-facilities）

有了成熟的配套做基底，本拿比市房价不再是纸面数据。空置率极低、房价稳步向上均在过去十年内有所体现，流通性自然也会更好。

还是那句话：未来十年，比房价和升值空间更重要的，是安全性和流动性。