王健林发起狠来，连自己的“北京总部”都卖了

出品/联商网
撰文/高天

日前，在万达商管与中东财团的那场关于命运的签约仪式上，王健林并未露面。但70岁的他，这一年多来一直在为了万达的命运而到处奔波。

在万达集团官网的新闻中心中，关键词“王健林”的搜索信息就多达2008条，基本都是会见要客、城市和项目考察、交流座谈、合作洽谈等内容。且在2023年这方面的内容报道就近40次，比2022年翻倍。2024年至今，王健林就已经与石家庄市委书记、株洲市长、长春市长和大理州州长进行了工作会谈。

看得出来，王健林从2023年开始有多操劳，这也是万达商管比较难熬的一段日子。作为掌舵者，王健林取消了年会唱摇滚的行为，减少了公开演讲、采访甚至发言的次数，反而低调地四处奔波。

王健林忙碌的身影，有种英雄迟暮的哀伤。600亿到账的同时，也交出万达商管的绝对控制权，心情多少有点复杂。

而让王健林不断交出的东西，还有越来越多的万达广场。

01
大半年出售16座万达广场

3月20日，南宁第五座万达广场——南宁大学东路万达广场举行项目启动会，发布了招商情况。据悉，有47家品牌现场完成意向签约。在去年未能如期开业后，此次重新招商也算给了市场一个新的希望。根据项目方消息，将在今年12月亮相。

南宁大学东路万达广场项目外立面效果图

然后，仅7天后，南宁大学东路万达广场就迎来了新主人。

像这种“卖肉回血”的操作，想必每家企业都想成为那个“隐秘的角落”，然而万达的影响力却让其每次出售项目的消息，都能引起市场广泛的讨论。

实际上，进入2024年，除了上面提到的南宁大学东路万达广场，截止目前万达还先后出售了仁寿万达广场、呼和浩特万达广场、海口万达广场、天津蓟州万达广场和北京大望路万达广场5座万达广场。

2月7日，呼和浩特万达广场投资有限公司发生工商变更，大连万达商业管理集团股份有限公司退出，新增鄂尔多斯市东方路桥集团股份有限公司为股东。

2月27日，海口万达广场投资有限公司发生了工商变更，大连万达商业管理集团股份有限公司退出，新增东泰兴业科技有限公司为股东。

3月12日，天津市蓟州区万达广场商业有限公司发生工商变更，大连万达商业管理集团股份有限公司退出，新增北京天鼎琨阳科技有限公司为全资股东。

3月27日，全资股东珠海万达商业管理集团股份有限公司退出南宁大学东路万达广场，新增广西一棵树置业投资有限公司为股东。企业法人及主要人员也发生了变更。

值得一提的是，就在4月，北京大望路万达广场也发生了股权变更。原全资股东大连万达商业管理集团股份有限公司退出，新增股东分别是坤华(天津)股权投资合伙企业(有限合伙)，持股99.99％，坤元辰兴(厦门)投资管理咨询有限公司，持股0.01％。其中，坤华(天津)股权投资合伙企业由新华人寿保险股份有限公司、中金资本运营有限公司分别持股99.99%、0.01%。

重要的是，北京大望路万达广场也是万达集团的总部所在地，这是万达首个CBD项目，对于万达、王健林而言都极具意义。

至此，加上去年上海松江万达广场、西宁海湖万达广场、江门台山万达广场、上海周浦万达广场、北海合浦万达广场等10座万达广场，过去大半年时间，万达集团已经卖掉了16座万达广场。

资产出售是企业解决资金压力的最有效方法，万达此番持续出售万达广场目的也是很明显需要更大的现金流。何况这些出售的资产，不少还是优质资产。上海松江和周浦万达、广州萝岗万达、江门台山万达、太仓万达等都经营得不错。

如松江万达广场是目前整个松江已经运营项目中体量最大的，业绩也一直是区域前二；青浦万达的年销售额自开业以来一直稳居在20亿以上；太仓万达也一直是太仓的热门商场，尤其是华联商厦日渐式微后。

因此，卖掉这些比较赚钱的资产后，确实能缓解一部分资金压力。

不过王健林聪明的是，虽然资产卖掉了，“改了姓，但不改名”，万达商管会以品牌输出管理的模式继续经营，这些项目还叫万达广场。

这种操作的好处主要在于两点。

一是，这一系列的资产出售行为实质相当于轻资产转型，相比卖给竞争对手，出售给保险公司是更不错的选择，以轻资产的模式操作，万达依然保留了管理权，后期每年有稳定的收益，也能通过股权转让获取现金来偿还债务，对现阶段的万达来说是更安全的手段。

二是，当万达现金流问题一旦解决，后期也有可能会赎回这些项目，继续保留管理权，有利于后期更好地操作。

其实，商业最重要的还是看运营，没有好的运营管理，在谁手里都是一堆钢筋水泥罢了。况且，轻资产也是万达商管的核心战略。

02
从“要做第一”到被“野蛮人”敲门

1993年，刚在大连站稳脚跟的万达，便在广州番禺投下了跨区域的首个房地产，正式成为全国首家跨区域发展的房地产企业。

此后万达业务越做越多、规模越做越大。尤其是2005年后中国商业地产的“黄金十年”，万达围绕商业地产，形成了一个零售、文旅、院线、酒店、消费、金融、体育、电商的综合性“商业帝国”。

从2012年26亿美元收购美国院线公司AMC开始，到2017年五年的时间，万达持续收购了西班牙大厦、澳洲黄金海岸项目、澳洲第二大院线Hoyts、美国铁人公司、美国传奇影业、欧洲最大院线Odeon&UCI，入股西甲马德里竞技俱乐部，在美国芝加哥和英国伦敦投资建设酒店等等，一系列投资金额超150亿美元。

在早前的一次采访中，王健林表示万达的多元化转型，不断进入新领域，就是要做第一，所有的行业只要做就做第一，要么国内第一，要么世界第一。

所以，后来有“一个亿是小目标”“世界那么大，他想去闯闯”和多次登顶中国首富的“顶峰时刻”。

然而，在渡过了中国商业地产黄金周期后，万达也逐渐走向“失意”。

曾经“腾百万”的飞凡电商黯然退场、文旅产业打包卖给了融创、77家酒店打包卖给了富力、出售万达电影...就连曾经坚定的“非卖品”万达广场，如今也在被陆续摆上货架。

当然，还有万达商管的股权。

以牺牲股权换取金钱，对万达来说是无奈之举，却也是目前最理想的方法。

“万达什么企业都能丢，只有万达商业不能丢。”王健林曾经的豪言还言犹在耳，却不得不面对最现实的生存问题。

所以，当600亿战投到位时，人们关心的不仅是万达是否已经平稳渡过危机，更对万达的未来表示担忧。毕竟万达商管得到喘息机会的同时，也被“野蛮人”敲响了大门。

03
高明的王健林能否力挽狂澜？

1992年5月，大连西岗住宅开发公司申请公司进行私有化试点，成为国家体改委批准的东北三省首批5家股份制试点企业之一，并将公司命名为大连万达房地产集团公司。

成功改制后，万达有过两次关键性的转折，无一例外都依靠王健林高明的决策。

2000年，王健林嗅到了房地产单一住宅业务的危机，将触角伸向了商业地产。同年在长春重庆路开发了全国第一座万达广场；2008年万达集团总部由大连迁往北京CBD万达广场，进入规模化发展阶段；2014年，昆明西山万达广场开业，万达广场进入“百MALL时代”。

由住宅开发转为商业地产开发，这是万达第一次关键性转折。

第二次转折发生在2016年。这一年，万达集团的服务业收入首次超过了地产收入，同时万达商业私有化退市，并签署了上市对赌协议。面对不断加剧的风险和迫切的回A需求，万达开始“去地产化”，转型轻资产模式。

面对2017年开始的一轮危机，万达通过资产甩卖最大程度的降低负债率。据悉，从2018年起，大连万达商管的负债率逐渐降低，达到了49.6%。签署的上市对赌协议在2018年没有兑现，也通过找到腾讯、京东等公司，以340亿的价格转让了股份得以化解。

只不过一心想要上市的万达商业，在2021年又与太盟投资集团等22家投资者中的部分投资者签署了对赌协议。所以，在2023年对赌失败后，万达的危机变得更大。

如今，在600亿战投到位后，万达获得短暂喘息，却又埋下了另一重危机。

王健林失去了对万达商管的绝对控制权。虽然万达商业仍然是单一最大股东，但话语权已显著降低。太盟投资集团被称为“亚洲小黑石”，其核心人物单伟建，向来以“霸道、犀利”著称。

二十年前，单伟建主导了对深圳发展银行的控股权收购，卖给平安集团后，才有了平安银行。包括收购必康制药、珍爱网时，都要求有绝对的控制权。

有行业人将单伟建的投资风格总结为控股型交易，即通过抄底收购、提升资产价值后，卖出以获利。

所以对珠海万达商管来说，后续必须要有良好的经营，才能给予投资者信心，投资者才能在租金收益和资产增值空间上获得更多的分红。同时，还要继续加速上市步伐，给投资者利益最大化。

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