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抄底「老破小」?冯仑:钱包缩水后,更关注性价比

抄底「老破小」?冯仑:钱包缩水后,更关注性价比

7月前

封面图 | 《欢迎光临》剧照


01

问:
近期,北上广深等城市「老破小」的成交比例在大幅攀升,拿北京举例,3月份网签量接近1.5万套,500万以内的成交比例较去年上升了接近10个百分点,成交主力大都是大幅降价的老破小。明明花差不多的钱可以买更大的新房,为什么现在大家都扎堆买起了「老破小」?
冯仑:
我觉得反映了一个情况:大家口袋里的钱少了,所以买房不仅要买刚需,还要通勤距离更近,来降低生活的成本。
同样的价钱,比如三五百万的预算,你买北京四环外的「远大新」,可能面积100多平米,但你买三环内的「老破小」,花费300多万,面积虽然只有70多平米,看起来居住条件差一点,但其他成本节省很多,不仅通勤成本降低,方便与人打交道、体验都市生活,还享受市内的医疗、教育资源。
现在大家受到就业收入压力的影响,对未来收入预期也有一些不确定,需要谨慎地压缩开支,同时保证生活的便利和质量。况且现在对于老破小的改造还有一些技术支持,市场上相关机构的能力较强、响应速度也很快,可以把室内改造得跟新房一样,花费并不多,这也刺激了一部分人购买「老破小」的意愿。
综合而言,一次性支出减少,生活压力更小,所以「老破小」成为大家钱包缩水以后,比较理性的居住选择。
02
问:
现在有不少城市推出商品房「以旧换新」政策——郑州、无锡等城市直接回购二手住房,地方国资兜底收购,让买家换购新建房源;常熟发放契税补贴,泰安给予5万元购房补贴,海安则用房票置换的方式。
综合现在出台的政策来看,多数城市会划定指定范围,对旧房房龄也有要求,且置换的新房价格都会高于旧房,需要购房者自己再出一笔补差价的资金,「换新」的楼盘也是指定楼盘。大家都知道之前汽车、家电「以旧换新」,加速了汽车、家电市场发展,房子「以旧换新」可行吗?冯叔怎么看?
冯仑:
最近,为了激活房地产市场,特别是住宅市场的交易,促进市场的健康发展,同时解决一部分改善住房的需求,30余个城市推出了「以旧换新」政策。
所谓「以旧换新」就是,中央政府发了一些特别的国债,项目资金一部分流入地方政府,地方以市价的8-9折收购一批住宅。比如,你想买改善住宅,就把旧房子以市价的8折卖给地方政府,拿到购房款后,再从政府推荐的楼盘项目中购买新住宅。
这样的话,既激活了二手房市场,又促进了新房市场的交易,相当于这一笔钱完成两个交易,居民的改善需求得以满足,又增加了二手房交易的范围和频率,同时也刺激了新房的销售。
政策出台后,一些地方的二手房、新房交易比之前更加活跃,也让买房入市的人更有信心,同时去库存和保交楼等需求端也得到了支持。
当然,随着政策的持续推进,地方政府还有很多事情要做。比如,这些分散的二手房怎样统一管理?是委托专业机构,还是自己的平台公司或者国企来管理?我倾向交给专业机构去管理,如果政府管理这些分散的二手房,我想大概率是管理不好的,应该交给专业的机构,由他们适当地整理这些房源,完成房屋维修、家具调配等程序,最后再拿来出租。
如果政府能交给专业机构来做后续的二手房管理,中央财政的国债项目能够持续提供资金,地方政府无疑会得到长期的财政支持,继而推动本地住宅市场的活化,促进楼市的健康发展。

一起聊聊:


  • 同样的钱,你愿意买「远大新」还是「老破小」,或者根本不买房?

  • 如果你所在的城市推行房子「以旧换新」,你愿意尝试吗?


欢迎留言,谈谈你对最近房市的观察。

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来源:冯仑风马牛

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