2024.04.24

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导读：“以旧换新”的模式能否真正解决深圳楼市当前面临的问题，需要经过市场的检验和时间的沉淀。

作者 | 第一财经 张慧敏  

深圳成为首个批量推出商品房“以旧换新”的一线城市。

4月23日晚间，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知，鼓励商品住房“以旧换新”，该活动于今年5月1日开启，为期一年，参与的新房项目13个，中介公司21家。

据中指研究院监测，目前已有超30 城表态支持“以旧换新”，主要包括两种模式，即房企联合经纪公司对旧房优先推售，以及开发商或国资平台收购旧房，居民售房款用于购买指定新房项目，本次深圳推出的“以旧换新”属于第一种。

深圳推出的“以旧换新”活动面向深圳市区域内所有计划出售二手商品住房并购买新建商品住房的换房人，换房人通过联系相关企业报名参与。据悉，房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”（上述两个行业协会建议不少于90天），如旧房未售出的，换房人可无条件解除协议且无须承担违约责任，企业将无条件退款。若换房成功，中介机构将按约定在新房交付前提供租房佣金优惠服务。

参与“换馨家”活动的第一批房地产开发项目共13个，包括南山区的云海湾花园、金众云山海公馆、前海宸湾、绿景白石洲，龙华区的壹湾府、恒壹四季华府，光明区的安联尚璟府、天泽玉河府、金地峰境誉府，龙岗区的鹏华世家华府、天祺苑，盐田区的鹏瑞半山云璟府，深山合作区的书香雅苑。房地产经纪机构包括乐有家、链家、美联物业、中原地产、朴邻等21家公司。

对于“换馨家”活动的开展，深圳市房地产中介协会表示，希望此次活动能够加快深圳市商品住房流通，提升商品住房置换交易便利度，缩短换房周期，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

今年3月，深圳二手房网签量明显上升，突破5000套的荣枯线，以此同时，深圳二手房挂牌量也持续上升，从3月4日53753套增长至4月8日的58843套，一个月时间增长了5000套左右。对于二手房挂牌量的上升，业内人士认为与市场回暖，业主卖房意愿变强有关。相比二手房，新房市场的回暖效果还有待提升，今年3月，深圳新房成交量仅2245套，不到二手房的一半。价格方面，无论是新房还是二手房市场，几乎都是“以价换量”的情况。

值得一提的是，今年4月中旬，深圳市南山区的绿景白石洲项目已与中介机构乐有家开启了“以旧换新”的活动。4月22日，乐有家公布的数据显示，在“以旧换新”助推下，上周（4.15-4.21）乐有家门店新房带看量显著提升。周末为绿景白石洲主推期，两天时间项目的上客量与成交转化率均提升，成交转化率提升50%，成交金额两天破亿。据悉，绿景白石洲项目的住宅入门总价约1000万元/套。

中指研究院华南分院高级分析师孙红梅表示，“换馨家”活动为购房者提供了丰富的选择空间，并试图打破传统购房模式，提升住房买卖交易的便利度，缩短换房周期，更好满足居民刚性和改善性住房需求。但市场的不确定性依然存在，“以旧换新”的模式能否真正解决深圳楼市当前面临的问题，需要经过市场的检验和时间的沉淀。

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉认为，相比政府和国企，行业协会来推动“以旧换新”是最合适的。一方面，房地产行业中介协会可以调动旗下中介机构的积极性，而中介机构和从业人员又是联通卖方和买方，新房和二手房的最佳载体。房地产行业协会能够调动开发商参与的积极性。

李宇嘉也提到，三个月的房源锁定期，相比目前二手房的交易周期有点短。他建议相关的中介机构和参与的新盘项目能够把具体的优惠明确公示出来，比如完成“卖旧买新的中介费率可以降到多少，开发商的优惠能在市场促销的基础上，还能有多大的优惠等。中介行业协会也要加大信息披露和诚信管理，以确保这些优惠能够落地。另外，李宇嘉还建议新盘选择上以改善型盘源为主，特别是旧改区域，或片区内二手房挂牌量较大，居民改善住房需求迫切的区域。

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