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上海很多房东,贵贱不卖了

上海很多房东,贵贱不卖了

6月前

图片/CEOBIZ

来源:魔都财观

作者:观观
房价下跌房东难‍。 
这两年上海楼市,最艰难的角色,无疑是房东。‍‍‍‍‍‍‍‍
可怜的是,房东不仅在买卖市场被买家大刀砍,在租房市场,也被租客大刀砍。
刀刀揪心,刀刀割肉。

1

 不少房东,不卖转租了 
办公室毕业没多久的小张,最近要换个房子租住,跟我们透露了一下自己实地看了几套房的一些细节。‍‍‍‍
1)房东1,价值300多万的楼梯房,原本一直自住,去年全家搬到新买的另一套房子里。
这套房子从去年国庆节就开始挂牌出售,到现在价格一降再降。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
看房的人没几个出价,一出价必是屠龙刀。‍‍‍
房东说,现在的价格比最高点降了近一百万,实在肉疼,索性不卖了,拿出来出租,只要租客靠谱,租金都好商量。
至于未来的房价,房东的意思是,反正钞票是会越来越多的,贬值是大趋势。‍
他也不急着用钱,这套房子户型方正,楼层好,拿着也安心。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
2)房东2,价值200多万的楼梯房,前几年买了准备给孩子上学用的,听说附近要建个不错的名校分校,这个小区对口。‍
结果房子买了,孩子大了,到现在学校还没建好。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
如意算盘落空,就准备卖掉,发现如今的价格比自己买的时候跌了至少40万。‍‍‍
房子自己一直也没住,都是拿出来租的,去年租客搬走后挂牌出售,价格也是一直在跌,现在不想卖了又拿出来出租了。
小张看了下,这套房子内部装修家具十分简陋,确实不是自住的风格,自己也不喜欢,除了离地铁近点,没什么突出优势,直接pass掉。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
3)房东3,‍‍‍家里老人名下的一套楼梯老公房,一直空置。
本来想着卖掉,但老人一直不同意,现在同意了,结果发现价格跌太狠了,所以拿出来租。
价格相比周边同户型便宜不少,但是内部装修家具都很老旧,需要自己改造。
小张说想考虑下,没想到第二天就租掉了。



2

房租也跌了 
‍‍确实有相当一部分原本在卖房的房东,房子下架出租了。
他们普遍不着急用钱,准备放一放等房价回暖再说;
可以发现,这些房东以老公房业主居多。
老破小,正在二手房市场,无底线内卷‍‍‍‍‍‍。
没别的原因,上海太多没电梯的老房子了,又有太多人想换掉老房子买新房或者次新。
老破小,供需关系极度不平衡。
话说回来,这些破防的不卖转租的房东,退出买卖市场,对于真正想要卖房和置换的房东来讲,当然是好事‍‍‍。
少了一批竞争对手‍‍‍‍‍。
但对于租房市场,是不是也意味着砸盘了呢?
市面上‍‍有一个观点是,这类房东不卖改出租,会增加租房市场的供应,让房租下跌。
再结合上海租金下滑的现状,看着有一定道理。
这个观点不够严谨:
这种卖转租的房子,要么之前就一直是在出租的,本来就属于租房市场的供应,比如房东2号。
要么之前自住的,后来换了别的房子空出来了,想要卖房,结果价格一直跌,转租了,比如房东1号。
而他买了一套房,市面上可供出租的房子也就相应少了一套,前提假设是新房没有供应。
从租房需求端来讲,本来要买的,原本就一直租房住,现在不买了,还是租房住;
如果他买了,市面上租房的需求就少了一户;
整体上看,不卖转租的房子,并没有影响租房市场的供需关系。
所以这段时间上海房租下跌的原因,本质还是需求减少了,而供应增加了。
今年无论是北京还是上海;无论是住宅,写字楼,商铺,还是仓库,租金都在跌。
租金是经济冷热最直观的反应。
企业缩减开支,裁员,降薪;打工人收入降低,能拿出来租房的预算,自然也少了。
冰冷的数据,透露出了不少寒意,这是23年房价下跌的基本面之一。
租房需求端在减少,供给端却增加了,京沪几十万套保租房冲进市场,争抢存量。
因为租金下跌,营收亏损,自如等长租公寓平台,正在与房东大面积解约‍‍‍‍。

机构二房东,日子也难过了。

这股寒意,同样也传导给了个人房东。
现在出来看房的租客,不仅对房子品质有要求,租金预算也是压得很低,一个是因为市面上的低价房源,真的多了。
另一个是国企的保租房,确实又新又漂亮,价格也不贵。
租客选择多了,是要挑拣了。

3

看租售比买房行不行?
说回买房的话题,在经济换挡的年代,如果房价长期不涨,房租这块收益,就变得很重要。
大家买房,也越来越关注租售比这个指标。
买房要关注租售比,但是只看租售比,也显然不正确。
否则以上海这种常年不到2%的租售比,大家都别买房了,租房最划算。
问题出在了哪里?
租金成长性,是比租售比更值得关注的买房指标。
举个例子,长宁古北。
古北作为上海初代国际社区,过去多年租金一直是内中环其他区域的好几倍;
因为古北的租客群体主要是外企老外,这些人的收入高,赚的是美金;按租金回报率看,古北的房价也应该是其他地方的好几倍。
但多年过去,古北的租金增长很慢,慢慢被其他内中环区域追平,房价也大幅跑输。
根本原因是:
这些老外的收入水平一直没怎么增长,购买力也一样;
而其他地方的客群,因为国内经济迅猛增长,收入水涨船高,无论是租金还房价,都涨了上来。
过去二十年,上海的租金水平具备良好的成长性,在经济增长的基础上。
所以租售比低没关系,只要GDP增速高,租金增长快,无论房价多高,都可以靠增长去消化。
十多年前,东京的租售比大约是上海的3倍。
但当时上海每年租金和工资增长可以达到15%。
按这个速度,不到十年,上海的租售比(对比当时买入价),就可以追平并超过东京,房价也在这个基础上翻倍。
所以,你对房价有没有信心,归根结底还是对经济有没有信心,对国运有没有信心。

- END -

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来源:WBusiness商业

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