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取消限购,有多大用?

取消限购,有多大用?

7月前
文|任泽平 来源:泽平宏观(ID:zepinghongguan)
5月9日,杭州全面取消限购,而且买房落户,诚意满满。杭州是江浙最具活力的城市,每年还有20-30万的人口流入。
同日,西安也全面取消了限购,西安是过去西部人口流入最多的城市。房地产形势可见一斑。
近期一二线城市加大了放松限购的步伐,北京放松了五环外,深圳放松了非核心区,成都全面取消限购。有的一步到位,有的扭扭捏捏。
那么,这些放松限购政策的效果如何呢?
从厦门、苏州、广州等此前放松限购的城市来看,短期脉冲后市场仍然疲软。
可见,不能对放松限购有太大指望。
那么,制约当前房地产市场的核心因素是什么?如果不是限购的话,那就是居民支付能力和市场预期。
最近国内热议日本当年的“资产负债表衰退
日本自上世纪90年代初的股市房市泡沫破裂以后,陷入“失去的三十年”,什么原因?如何避免重蹈覆辙?
辜朝明提出的“资产负债表衰退”理论认为,当资产价格泡沫破裂以后,资产负债表的负债端不变,但是资产端却严重缩水,企业生产经营目标从“利润最大化”转为“负债最小化”,整个社会陷入总需求严重不足的经济持续衰退萎缩,形成恶性循环。
这就是经典的“资产负债表衰退”,可以解释为什么日本陷入失去的三十年,也可以解释美国30年代大萧条。
凯恩斯称之为“流动性陷阱”。
怎么办?“资产负债表衰退”理论认为,最有效的办法是政府通过扩张性的财政政策来扩大总需求,弥补需求严重不足的缺口,进而推动企业居民资产负债表修复以及经济复苏。
2008年面对国际金融危机,伯南克提出找到了避免大萧条的办法,就是财政货币的再膨胀,于是有了三轮QE。中国经济也是通过四万亿财政刺激计划走出低谷。
近年美国经济比较强劲,投资,消费,就业,物价,股市,房市都比较强劲,什么原因?
2020年疫情期间,通过QE、消费券、企业补贴等,保住了居民和企业部门的资产负债表,也就是没让企业和居民买单,而是通过货币和财政政策进行化解,所以居民有能力消费,企业有能力投资,疫情对微观主体的影响不大,货币和财政政策发挥了重要作用。值得思考。
回到开始的话题,为什么以前核心城市放松限购都会出现房价大涨,而这次短暂脉冲后重回疲软?主因是居民资产负债表这些年被严重破坏了,影响了支付能力。
怎么办?
当务之急是恢复居民的消费能力和信心,这又进一步需要恢复资产负债表,根据90年代日本的教训以及2008年中美的成功经验,应该通过财政的扩张修复企业和居民的资产负债表,比如发行超长期国债支持新老基建项目、大规模发放消费券、减税降费、先进科技企业补贴等,同时辅以QE降低利率、投放货币。
所以重启房地产市场信心的办法:放松限购、降低利率、成立住房银行收购开发商库存用于保障房,以及通过超常规财政货币政策修复居民和企业的资产负债表。
如果班里第一名考了59分,说明卷子太难了,需要降低难度。万科、旭辉等优质房企都出现流动性紧张,说明房地产超调了,需要放松。
据路透社的调研,在中国22个大城市中,五一的五天假期里,新房销售量相比去年同期下跌47%,相比2019年同期下跌30%。
在22个城市中有19个城市新房销售呈现同比下降趋势。在广州和上海的五一假期里,其销售量同比下降60%以上。
房地产出现了明显的超调,显著拖累了经济、就业和地方财政。中国不会重演日本九十年代,因为我们还有很大的城镇化空间,但是需要尽快使房地产市场恢复正轨。
近期了解到一些情况,需引起重视:由于土地拍不出去,有些地方政府财政压力大,甚至正常运转受影响,不仅拖欠民企工程款,而且向民企借款,影响地方营商环境和企业信心。
以前我呼吁放开并鼓励生育,新基建新能源,提振股市楼市信心,保护民营经济活力,等等,总有人认为有什么特殊的利益,坦率的说,被别人误解有时难免感到委屈。
作为一名普通的经济学者,我没有移民,在M国也没买房,和普通老百姓一样,最大的利益就是希望自己的国家好,希望我们生活的这片土地好,在自己能力范围内发光发热,有些领域我们做了常年的专业研究,希望用知识推动社会进步。宏观上是数据,微观上是多少家庭的悲欢离合。
所以,我坚定认为应该放开并鼓励生育,大力发展新基建新能源,提振股市楼市信心,保护民营经济活力。尊重常识将会带来信心,信心比黄金重要。如此,我们的经济大有希望。
-END-
第5个一线城市,呼之欲出
10万亿转移支付,都被谁拿走了
第3个跨省都市圈,突然没了
第一大省,正在疯狂建大学
最新GDP,谁掉队了
高铁涨价,背后是一盘大棋

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来源:国民经略

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