2024.05.30

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导读：东京23个区的新建公寓平均价格比去年同期上涨39.4%，在过去五年中平均价格飙升60.8%。

作者 | 第一财经 冯迪凡

总部位于东京的不动产经济研究所公布的数据显示，受土地和建筑成本上涨的推动，2023年日本首都东京新建公寓的平均价格创下历史新高，其中东京23个区的新建公寓平均价格为1.1483亿日元（约合530万人民币），比去年同期上涨39.4%，首次突破1亿日元。在过去的五年中，平均价格飙升60.8%。

是谁在“买买买”？

根据大型房地产服务公司仲量联行(JLL)数据，外国投资者通常占日本房地产投资的20%至25%，而且他们往往是财力雄厚的大型参与者，譬如新加坡主权财富基金以及挪威政府养老基金。

在日本国内，一方面，“日本年轻人此前不愿购房，此前人们倾向于认为，买土地盖房子是一种折旧行为，目前这一观念发生了一些改变。”日本国立政策研究大学院大学教授邢予青对第一财经记者表示，另一方面，现在日本有一种说法叫做“权力夫妇（power couple）”，也就是指新一代30-40岁的双职工家庭夫妇，双方年收入总和在1000万日元左右，这一类人群正构成在东京买房的力量。

日本东京（图片来源：第一财经记者吴将）

东京高端住宅谁在买

不动产经济研究所的数据显示，2023年，在包括神奈川、埼玉和千叶三县在内的东京大都会区，平均房价达到8101万日元，同比增长28.8%。同时，东京公寓在上市后一个月内签订合同的比例为71%，两年来首次超过70%的水平，这通常被视为强劲销售的基准。与此同时，神奈川和埼玉的相应比例分别为68.5%和61%，均比前一年有所下降。

不动产经济研究所首席研究员Tadashi Matsuda表示："由于价格飙升，一些地区的需求似乎有所减弱，（这些地方的）房产需要更长的时间才能售罄。”

不过，东京市中心的一系列高端房产一直很受欢迎，目标客户是大公司的高管和经理等富裕人士。

譬如，三井不动产住宅公司去年4月推出的40层公寓西新宿花园塔楼公寓的280个单元在2023年直接售罄。虽然平均单价约为1.4亿日元，但该项目靠近主要商业区的地理位置还是吸引了不少人。

另一顶级开发商森大厦，在东京虎之门开售的能眺望东京塔的公寓，转售价格高达8.9亿日元，同时，森大厦与安缦品牌合作的在港区的麻布台之丘塔楼，其中的一套顶层公寓已经以约200亿日元价格售出，创下日本公寓最高售价纪录。

根据日本房地产调查公司Kantel近期公布的数据，2022年，日本房价超过1亿日元的新房数量比10年前增加了近4倍，且多集中在东京。

具体而言，2022年东京23区占到豪宅盘70%以上，发售超过2500套，而在东京23区以外的日本全国，过亿日元住宅只有约900套。

2023年9月，东急地产在东京市中心开设了高端公寓销售办事处。该公司从今年3月开始销售的4个楼盘，其中一个楼盘的单位均价超过2亿日元。

野村综合研究所数据显示，2021年，拥有1亿日元或以上金融资产（不含购买房地产产生的负债）的富裕家庭数量攀升至148万户，比2005年增加了70%。这令对城市地区高价值房产的兴趣持续增长，尤其是这种购买正日益被视为分散资产风险和潜在节税的一种方式。

而且，值得一提的是，不断上涨的建筑成本也使得开发商很难在郊区提供价格合理的公寓，这促使他们将目标转向高收入人群，在更中心的地区开发价格更高的公寓。

邢予青也对记者解释道，目前日本国内房地产建筑成本上涨，其原因主要在于建筑材料价格上涨，因为日元贬值，进口铁矿石等价格上涨。

他对记者补充道，传统上的日本家庭通常有一人工作，但现在日本也出现了所谓“权力夫妇”现象，双职工夫妻在购房时，考虑到日本国内的利率等因素，其房价同工资比之间所产生的压力，同单职工家庭相比，明显减轻。

在日本，权力夫妇一般是丈夫年收入为600万日元以上，妻子年收入为400万日元以上，总收入为1000万日元以上的夫妇。根据日本税务局公布的2016年私营部门工资统计调查显示，19.8%的日本男性工薪阶层的收入在700万日元以上，同时3.4%的女性工薪阶层收入在700万日元以上。

日本房地产评估公司东京Kantei高级研究员Takeshi Ide则表示，在对东京23区新建公寓价格的研究中发现，2022年该区域每坪（约合3.3平方米）的平均价格为431万日元，但2023年已增至576万日元，这意味着一套两居室至三居室的公寓，包括客厅、厨房和餐厅在内总建筑面积为20坪（66平方米）的房屋，价格约为1亿日元，“只有非常富裕的家庭，即所谓的双高收入‘权力夫妇’，才有能力在东京市中心购房。”Takeshi Ide补充道，东京23区以外的部分地区以及东京近畿和中部地区的房价上涨速度要慢得多。这些地区的购房者中，家庭购房比例较高。

海外投资者看上这三点

考虑到东京房地产的投资回报率，在日本富裕家庭之外，外国投资者也持续看好。日元贬值、美日之间利差仍然很大、大量海外游客访问日本和职员从家中返回办公室等现象，都支撑了海外投资者的乐观情绪，各大机构看好今年在东京对酒店和公寓楼的配置。

日本三菱日联信托银行在一月对40家房地产资产管理公司进行的一项调查发现，酒店和公寓是投资者计划投资的房产类型榜首，分别占45%和50%。

全球资管巨头KKR集团目前就瞄准了日本房地产市场，并认为，即便日本央行调整负利率政策，当地货币环境仍将保持宽松，投资回报率将高于借贷成本。

在一份报告中，KKR介绍了看好日本房地产的三个原因。首先，十多年来，日本政府一直在努力促使大型企业更好地满足股东的需求。KKR认为，对于希望提高资产负债表效率的日本公司来说，一个简单的目标就是持有大量房地产。

其次，日本旅游业复苏。KKR在文章中预计到2030年，日本每年将接待8000万游客，远高于日本政府设定的6000万游客目标，在其中该企业看到了与一流合作伙伴和强势品牌合作开发新豪华酒店的机会。

同时，“在这个以昂贵著称的国家，价格更实惠的住宿场所也有很大的市场，尤其是对来自东南亚的游客而言。中等规模、服务有限的酒店业经营者各自为政，这为整合资产、重塑品牌和制度化运营提供了机会。”KKR在文章中认为。

第三，虽然日本总人口在减少，但2023年，东京市中心和大阪都出现了人口净流入；与此同时，家庭规模越来越小，东京等主要市场的租房入住率在2024年初已超过 95%，与此同时，现有住房存量相对较老。

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