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9大核心二线城市“放大招”救市，这场楼市角斗中谁能胜出？

28天前

2024.06.02

本文字数：4510，阅读时长大约7分钟

导读：事关未来各城的楼市去化、人口结构、经济活力与消费水平。

作者 | 第一财经马一凡

政府下场收储商品房，一人买房、全家落户，买房不再核验资格，政府最高补贴10万……近一个月来，多个“强二线”城市接连“放大招”救市，不断出台重磅政策。

这些城市基本上都是区域中心城市，对周边人口具有强大的吸附能力，新政不仅仅在短期内刺激购房者入市，从长远来看，也将改变中国二线城市的竞争格局、人口格局。

截至目前，这些“楼市大招”效果如何？5月多个二线城市延续分化行情，哪些城市的楼市已经有起色？

杭州、成都、西安彻底取消限购

在强二线城市中，杭州楼市颇受关注，不仅商品房市场长期保持热度，其每年的卖地收入也稳居全国城市前三位。

5月9日，杭州发布了一则重磅新政：在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。

回看杭州楼市限购历史，2010年杭州首次对购房实施限购措施，2014年8月，随着楼市走向低迷，杭州曾全面取消限购政策，直到2016年9月，因楼市、地市重新火热，杭州也宣布重启限购。此次，杭州楼市时隔近8年再度全面取消限购。

与杭州同日，西安也结束了7年的楼市限购史，全面取消西安市住房限购措施，居民家庭在西安全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。

比杭州和西安稍早一些，成都于4月28日正式取消实施长达7年的限购政策，当日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，其中最重磅的内容就是“全市范围内的住房交易不再审核购房资格”。

作为强二线城市，这三城的楼市一直具备支撑力，但在全面取消限购前，市场已经出现渐入低迷的苗头。

比如根据中指院统计，2024年4月西安市场情绪指数为-0.9，降至历史新低，4月西安新建商品住宅成交面积虽环比微升0.3%，但单月及累计成交同比均降超30%，去化周期较上月延长约1个月至11.8个月。据克而瑞数据，4月杭州楼市也明显降温，今年4月新房成交面积为31万平方米，环比下降62%，同比下降75%，杭州前4个月新房成交面积为187万平方米，同比下降59%，截至今年4月底，杭州新房去化周期达到15.5个月。

成都曾在2023年走出独立行情，去年的一、二手房成交套数均领跑全国，但今年春节以来也出现市场下行压力，三月和四月“楼市小阳春”情况不及去年。

作为各自区域的中心城市，杭州、西安和成都均具备“虹吸”效应，彻底放开限购的主要目的就是打通外地购房者的买房通道，势必将会吸引一波周边城市前来购房置业的需求。

成都是中国西部重要大都会，在西部具有强大的经济发展和自然资源优势，不仅是四川本省人在往成都跑，很多青海、甘肃等西部省份年轻人也会选择在成都安家。从2012年到2022年，十年间成都的人口就增长了600多万。

而“电商之城”杭州虽然互联网产业风头不及过往，但在长三角区域仍然是许多青年人置业安家的性价比之选，杭州贝壳研究院院长上官剑告诉记者，杭州5月9日彻底取消限购之后，二手咨询量、新增买卖房源量、中介带看量均有所增加，从金华、台州、温州等地赶来杭州买房的外地客户较多。

作为西部重要城市，古都西安对陕西省内城市乃至西北五省的购房置业群体也有较强的吸引力。2023年，西安全市生产总值达到12010.76亿元，比上年增长5.2%；2023年末西安全市常住人口为1307.82万，比上年末增加8.23万人，继续位居中国北方常住人口第三城。

合肥、佛山、南京“一人买房全家落户”

本轮楼市政策密集调整背后，还埋伏着二线城市“抢人大战”这一条“暗线”。

短短一个月内，就有南京、武汉、杭州、佛山、合肥五个“强二线”城市宣布“拥有合法产权住宅可申请落户”，这意味着拥有这些城市的户口不再受学历、年龄、就业等条件的限制，掏钱买房就有望落户。部分城市还宣布一人买房、全家随迁。

5月15日，合肥发布《合肥市关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》，在合肥以合法方式取得商品住宅性质房屋所有权的，本人及其配偶、子女、父母可以向房屋所在地公安机关申请办理户口迁移。

5月13日，广东佛山出台楼市新政，其中指出，在佛山市持自有合法产权住宅房屋的非本市户籍人员可以在房屋所在地申请入户，共同居住生活的配偶、未成年子女可以随迁。

5月11日，南京市公安局发布《关于合法稳定住所落户有关事项的通知》，宣布拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员可以直接办理落户，其配偶、未婚子女、父母（超过法定退休年龄或已办理退休手续）也可以申请办理户口随迁。这是南京时隔6年再次重启“购房落户”。

杭州在5月9日也发布新政：在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格；在杭州市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。不过，杭州版本的细则目前还没有出台。

5月6日，湖北武汉发布新政，家庭在武汉市购买新建商品住房，暂不具备办理房屋所有权证（不动产权证）条件的，可凭经备案的《商品房买卖合同》及缴费凭证等合法稳定住所证明材料、个人办证承诺，申请提前办理辖区购房落户手续。

在2017年、2019年、2022年，二线城市已有过三轮“抢人大战”，而显然在2024年这一轮“购房落户潮”中，二线城市的“抢人”战况已然升级。

过去这些年，尽管各城之间激烈“抢人”，但主要还得看年龄、学历、社保等指标，人才落户和积分落户是主流方式。虽然落户门槛一降再降，但在杭州、南京等强二线城市，对人才的学历要求最低也要大专毕业。

尽管看上去要求不高，但根据第七次人口普查数据，我国14.12亿总人口中，拥有大学（大专及以上）文化程度的人口为 2.18亿人，占总人口比例仅为15.4%。在人才落户中，还有不少城市此前设置了年龄门槛，把35周岁以下或45周岁以下作为落户要求。

而现在，在生育率下降、老龄化加速背景下，城市之间的人口格局显著分化。经济强市的常住人口仍在持续上升，而部分城市人口减量明显。“抢人”不仅事关未来各城市的楼市去化，也将对城市经济活力、消费水平产生重大影响。多个强二线城市已经不再考量学历、技能、社保、年龄等指标，进一步放松落户要求。

2023年我国常住人口城镇化率是66.2%，但是按户籍人口计算，城镇化率还不到50%，还有2.97亿的农民工在城里没有完全市民化。原本被年龄、学历等条件卡住的新市民、农民工等群体，未来有望通过购房获得户口，享有更多公共资源分配。

合肥宣布向购房者最高补贴10万元

对于那些更早以前就已经宣布彻底取消限购的二线城市来说，如何进一步吸引购房群体入市？不少城市开始从发放购房补贴、降低房贷利率着手。

5月15日，合肥发布《合肥市关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》，新政明确实施购房补贴，2025年5月15日之前，凡在合肥市新购买新建商品住房的购房人，给予总房价1%的购房补贴；二孩及以上的本市户籍家庭给予1.5%的补贴；新市民、进城农民、城市公共服务人员给予2%的补贴；新购买新建车位（库）的购置人，给予车位（库）总价款3%的购置补贴；对售出自有住房并在1年内购买新建商品住房的购房人，或购买新建商品住房后一年内售出原自有住房的购房人，给予新建商品住房总房价2%的购房补贴。以上补贴标准，单套最高补贴不超过10万元。

2023年已经取消限购措施的南京和苏州，则在近期宣布降低房贷利率和调整首付比例，京首套房首付比例降低为15%，二套房首付比例为25%，首套房贷款利率最低达到3.25%。

5月23日，苏州市住房和城乡建设局发布住房信贷政策调整通知，即日起，苏州市取消首套房和二套房个人住房贷款利率下限，商业银行可根据客户风险状况，自主确定每笔贷款的具体利率水平。同时将首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例由20%调整为15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例由30%调整为25%。

部分强二线城市还释放了较强的商品房去库存信号。

近期南京正式出台《南京市规划建设保障性住房实施方案》，其中提出，筹建方式除政府提供划拨用地集中新建外，可适当改建或收购存量住房用作保障性住房，盘活利用闲置土地和房屋。

5月29日合肥出台房票安置实施方案，明确全市范围内国有土地上房屋征收、被征收集体土地上房屋涉及补偿安置的，征收人可将补偿以房票形式出具给被征收人，由被征收人自行购买全市统一搭建的房源超市内的房屋。除政策另行规定以外，全市原则上停止安置房用地供应。

重庆则于近日再次宣布由国企嘉寓房屋租赁有限责任公司面向全市征集市场化批量收购商品房用于租赁住房房源，收储房源须为现售商品房，并已取得商品房竣工联合验收意见书和房屋实测面积报告。

机构：二线城市未来将延续分化行情

二线城市一系列政策组合拳打出来后，市场的反馈相对快速且积极。

根据杭州“潮生活美好人居研究院”统计，进入5月以来，杭州新房成交量已连续4周位于上行区间，最近一周（5月20日至5月26日）杭州新建商品房成交1502套，较上周增加341套，环比上涨29.4%。1502套的成交量也比近十周周均成交1355套的数字高出10%。二手房方面，5月20日至26日中介机构成交了（不含自主交易）1675套，高于近十周平均水平约2%。

杭州多个售楼处挂出“欢迎甬台温看房团”“欢迎金华义乌看房团”等条幅，看房客中，外地车牌明显增加。

据克而瑞研究中心调研杭州多个主流楼盘，5月13日至5月19日，单盘来访量为160组，环比上涨45%，较4月周均上涨50%；单盘认购量为6.4套，环比涨64%，较4月周均涨19%。部分热盘再现“社保巨子”，运河新城板块的绿城宸岸印月摇号登记结果显示，该盘首开141套房源，共1008户家庭报名登记，整体中签率低至13.99%，有房家庭社保高达118个月。

也有不少业主选择趁这个时机挂牌卖房，杭州贝壳研究院数据显示，杭州5月9日楼市新政发布后首周，贝壳平台的日均新增二手房挂牌量比4月日均增长了46%。

成都4月28日宣布彻底取消限购后一个月内，全市商品住宅成交超过9000套，日均成交约310套，对比3月和4月新政前的日均成交260套和241套，市场成交更为活跃。

更多外地客户选择到成都置业，根据58安居客平台数据，5月外地客户贡献其平台浏览量超过了总量的23%；贝壳找房统计数据显示，5月成都二手房成交客源中，约有20%来源于省外地区。

5月中旬，成都市锦江区锦发广场、高新区远达天宸名邸、高新区保利新川天珺、天府新区麓湖生态城4个项目开盘，共推出438套房源，因地段、配套等因素，四盘开盘去化率均为100%。

合肥出台购房补贴政策后，5月23日到26日，在合肥举办的房交会期间，观展市民超12.7万人次，全市共成交住宅764套，成交额接近20亿元。5月20日至26日这一周，合肥全市二手房成交1467套，环比上涨17.64%。

克而瑞研究中心认为，4月末至今从中央到地方利好政策不断，政策加码的确在短期内稳固了市场信心，5月楼市整体呈现“弱复苏”的趋势。二线城市中，杭州、南京、苏州、合肥、郑州等城市的楼盘来访量稳中有增，市场活跃度提升；但个别二线城市诸如重庆、长春、福州、南宁等，市场暂无明显起色。预判后市，该机构表示，5月新房成交环比4月会有一定程度提升，预期绝对量或与3月持平，各城市还将延续分化行情，二线城市中，成都、西安等短期内有望止跌企稳，杭州、南京、苏州、合肥、郑州等前端指标项目来访量已出现回升，预期后续随着政策持续发酵，成交端也将有一定体现。

微信编辑 | 格蕾丝

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来源：第一财经

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