CRA开始翻旧账！有人8年前买卖房屋如今被征税，大温华人当心！

为了抑制房地产市场的投机行为，2022年联邦预算引入了针对住宅房地产（包括出租物业）的反炒房规则，该规则于2023年1月1日生效，旨在“减少市场中的投机性需求，帮助冷却过快的价格增长”。

这些规则规定，如果您持有房产不足12个月，就不能通过主要住宅豁免来避税，并且任何住宅房地产的销售收益将被视为100%的应税商业收入，特定的生活事件如死亡、残疾、分居和工作调动可作为例外。

虽然这些规定只在2023年及以后的年份生效，但如果加拿大税务局认为纳税人为了快速获利而投机炒房，仍然可以对2023年以前发生的“炒房”行为提出质疑。

以上个月判决的一起案件为例，纳税人A某就因没有报告他在卡尔加里出售一处房产所获得的收入，而被重新评估了2016年的纳税金额。

A某自己也没有想到，他八年前卖掉房产，如今却收到了CRA关于其“炒房”收入的质疑，很可能要将7万收益吐出来。

2016年，A某参与了多起房地产交易。他拥有的其中一处房产是一间两卧室一浴室的独立屋，带一个独立的两车位车库。而他本身当时也是一名房产经纪。

A某从2016年10月20日至2016年11月21日持有这所房屋，为期仅33天。在此期间，他并未将该房产挂牌出租。

最终他以近73,000加元的利润出售了该物业，但并未在其2016年的个人税务申报中报告这笔收益。

由于加拿大税务局在2021年才对纳税人未报告的2016年出售行为进行重新评估，税务法院首先要解决的问题是，税务局是否有权在正常的三年重新评估期之外重新评估他。为此，税务局通常必须证明，在概率平衡上，纳税人在提交税务申报表时因“疏忽、大意或故意违约或犯有欺诈”而作出了虚假陈述。

在此案件中，税务局并未指控纳税人犯有欺诈行为，但税务局认为纳税人在2016年的税务申报表中有重大虚假陈述，因为未报告出售所得的利润。

A某表示，他没有申报房产出售，是因为他的“费用已经抵消了所有可能的收益”，但法官并不接受这种解释，并表示A某提交2016年纳税申报表时，“明显存在虚假陈述”，而且这是出于疏忽或至少是粗心，或故意违约。因此，CRA被允许在正常重新评估期之外，重新评估该纳税人2016年的报税。

在法庭上，A某表示，他至少应该有权资本利得待遇，即仅50%的利得需要纳税。（对于个人而言，2024年6月25日起，收益超过25万元的资本利得的纳税率将提高至三分之二。）

A某还表示，考虑到他在听证会上提出的两项额外费用，他的收益应减少至12,467元（原为73,000元）。第一个是向一家阿省编号的公司支付了40,500元的介绍费，该公司是该纳税人与其商业伙伴以50-50股比拥有的公司；第二个是向其合作伙伴的配偶支付了20,000元的介绍费。他说，这两笔介绍费都与出售房产有关。

但是，法官认为，“在权衡各种可能性之后”，额外的60,500加元支出不能从收益中扣除，他说，“这些文件对于成交时支付款项的真实性质过于含糊、模糊、不清楚和不可靠”。

关于房产出售的另一个问题是，7.3万加元的收益是作为资本利得还是收入征税。由于A某在2016年的纳税申报表中根本没有报告房屋处置，法院只会依靠审判时提供的证据来确定CRA对A的指控的收入账户处理是否应该成立。在这一点上，A也没有详细说明，只是坚持说他想把房产租出去。

但法官因主楼和地下室 "立即和迅速的翻新 "以及纳税人作为房地产经纪人的经验，不相信纳税人购买该房产的真正意图是出租。

最后，法官得出结论，纳税人的证词不足以支持将出售房产实现的收益重新定性为资本收益，并支持加拿大税务局对收入处理的重新评估。

法官说：“法院很难相信，（纳税人）在如此短的时间内面临如此多的事件，以至于唯一的选择就是迅速出售房产，并在拥有房产的一个月内赚取约7万加元的利润。“

来源：

https://financialpost.com/personal-finance/unreported-capital-gain-home-flipped-taxpayer