华人当心了！加拿大税务局开始翻旧账，8年前房产交易都不放过！补税＋罚款一个都逃不掉！

5月前

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为了抑制房地产市场的投机行为，早在2022年，联邦预算就引入了针对住宅房地产(包括租赁物业)的反倒卖规则。

据悉该规则将于2023年1月1日生效，旨在“减少市场上的投机需求，并帮助冷却过度的价格增长”。

规则中提到：如果你拥有房屋少于12个月，你就不能申请主要住宅免税来为出售房屋所实现的资本收益提供庇护。

而且出售任何住宅房地产的收益都将100%作为应税收入征税，但对死亡、残疾、分居和工作搬迁等生活事件有一定的豁免。

尽管这些规定只在2023年和未来几年生效，但如果加拿大税务局认为纳税人投机并出售房产以快速获利，它仍然可以对2023年之前发生的房地产倒卖提出质疑。

以上个月判决的一起案件为例，一名阿省的纳税人因为没有报告他在卡尔加里出售一处房产所获得的利润，而被重新评估了2016年的纳税年度。

2016年，该纳税人是一名房地产合伙人，参与了各种房地产交易。

他拥有的其中一处房产是一间两卧室一浴室的平房，带一个独立的两车位车库，纳税人从2016年10月20日至2016年11月21日持有，为期33天。

在此期间，纳税人从未将该房产挂牌出租，最终出售了该房产，获得了近73,000加元的收益，但他没有在2016年的个人纳税申报表中报告。

由于CRA在2021年才对纳税人2016年未报告的销售房产进行重新评估，因此税务法院面临的第一个问题是，该机构是否被允许在正常的三年重新评估期之后对纳税人进行重新评估。

要做到这一点，CRA通常必须证明，在各种可能性的平衡下，纳税人在提交纳税申报表时存在可归因于“疏忽、粗心或故意违约或欺诈”的虚假陈述。

在这种情况下，CRA并没有指控纳税人欺诈，但该机构认为纳税人2016年的纳税申报表存在重大虚假陈述，因为没有报告收益。

这位纳税人表示，他没有在纳税申报表上申报房产出售，因为他的“费用已经抵消了任何可能的收益”，但法官不相信他的解释。

法官表示，当纳税人提交2016年的纳税申报表时，“显然存在虚假陈述”，这是“由于疏忽或至少是粗心或故意违约”造成的。

因此，CRA被允许在正常的重新评估期之外重新评估纳税人的2016年纳税年度。

在法庭上，这位纳税人表示，他至少应该有权享受资本利得待遇，这意味着只有50%的收益需要纳税。

(对于个人而言，在2024年6月25日或之后，超过25万加元的收入，资本利得的纳税率将提高到三分之二。)

这位纳税人还表示，考虑到他在听证会上作为证据提出的两项额外支出，他的收入应该从73,000加元减少到12,467加元。

第一笔是向一家阿省编号的公司支付40,500加元的介绍费，该公司与纳税人的商业伙伴各占一半；第二笔是向其合伙人的配偶支付20,000加元的介绍费。

该纳税人表示，两笔介绍费均与出售该物业有关。

然而，法官不相信，他认为额外的60,500加元支出可以适当地从收益中扣除。

“这些文件在交易结束时支付的款项的真实性质方面过于含糊、模糊、不清楚和不可靠。”

关于房产出售的另一个问题是，7.3万加元的收益是作为资本利得还是收入征税。

由于纳税人在2016年的纳税申报表中根本没有报告处置，法院被迫仅依靠审判时提供的证据来确定CRA指控的收入账户处理是否应该成立。

在这一点上，纳税人没有详细说明，只是坚持说他想把房产租出去。

但法官以购买该物业的融资结构、导致纳税人购买该物业的最初情况、主楼和地下室的“立即和迅速翻新”，以及纳税人作为房地产经纪人的经验为依据，表示他不相信纳税人购买该物业时的真正意图是将其出租。

法官表示：“法院认为很难相信纳税人在如此短的时间内面临如此多的事件，以至于唯一的选择是迅速出售房产，并在一个月内获得约7万加元的利润，纳税人在这个项目中的动机不值得信任。”

最后，法官得出结论，纳税人的证词不足以支持将出售房产的收益重新定义为资本收益，并支持CRA对收入处理的重新评估。

8年前的房产交易都被翻出来重新调查，不少加拿大华人投资者估计也瑟瑟发抖了吧！

https://www.msn.com/en-ca/money/topstories/taxpayer-who-flipped-a-property-eight-years-ago-gets-a-cra-call/ar-BB1nKDf2

https://financialpost.com/personal-finance/unreported-capital-gain-home-flipped-taxpayer

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来源：这里是温哥华

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