2024.06.13

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导读：各地都在努力吸引增量需求进入市场。

作者 | 第一财经 郑娜

为去库存，各地“各显神通”，创新了不少举措。

近日，安徽芜湖发布《关于优化芜湖市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，推出了包括支持人才安居、加大购房补贴力度、支持“以旧换新”、取消楼层差价限制、深入推进带押过户等一系列措施。

其中颇引市场关注的一项举措为“探索购买部分产权”。该条款称，鼓励房地产企业探索购买部分产权的销售方式，通过合同约定，购房人可以先购买房屋部分产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，购房人可租赁使用，购房人购买剩余产权时已支付的租金可抵扣购房款。

中指研究院华东大区常务副总高院生向第一财经记者表示，此项政策参考了“共有产权模式”，目的主要是降低购房门槛和成本，给购房者提供更灵活的购买方式。

当前市场上，北京和杭州的共有产权模式是购房人与地方政府共同持有，此前宁波信达地产推出的“央企共有产权房”可以提供“十年托底回购”。芜湖目前的模式尚待细则公布。

同策研究院研究总监宋红卫祥分析称，芜湖当前的房价也接近万元，采用购买部分产权的形式，可以直接大幅降低购房的资金压力，便于刚需群体上车。

宋红卫表示，现在市场上有两种潜在购房需求，一类是有购房能力的，但是由于趋势不明确，信心不足；另一类则是收入较低但有购房需求的人群，芜湖这一政策针对的是后者。

也有业内人士提醒，芜湖的新政在落地过程中可能会遇到不少细节上的卡点。芜湖当地的某房企内部人士就提及，对于减少首付支付等各类举措，客户会担心落地执行和潜在风险。

上述房企人士提及，例如如果开发商将持有的产权部分进行抵押，抵押权人如何行使抵押权；银行是否愿意为这种物权提供按揭，以及烂尾楼情况下如何保障债权等；产权共有的情况下，公共维修基金是否按产权比例计算和缴纳等。同时，“部分产权房=长期租房”，相较而言，客户的观念还是比较难转变。

政策落地效果尚待观察，不过业内认为，在楼市尚未完全修复的当下，各类稳市场的政策将会持续推出。

事实上，自4月底中央政治局会议提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施以来，政策工具箱在不断更新和丰富：有超70城表态支持住房“以旧换新”“收旧换新”；有城市鼓励开发企业自愿实施“购房无理由退定”；针对已建成未出售项目，各地则先后开展了“先租后售”、“先购买部分产权”等方式进行去库存。

例如，在6月11日，广东房地产行业协会联合部分地市房协和相关机构共同开展“1+4+N”商品房促消费全产业大行动，其中即包括“先租后售”的举措。该举措鼓励企业支持购房者“先租再买”，约定租期、租金并配套金融服务，在租赁期间已缴付的租金可以抵扣该房屋出租约定的买卖价格。与芜湖的政策颇有相似之处。

业内人士表示，能看出各地政府在探索新的方式，努力吸引增量需求进入市场，稳定楼市。

亿翰智库研究总监于小雨认为，积极进行探索是好事，从政策的变化中可以看出高层对于地产的态度，当前稳地产势在必行。但“先租后售”或购买部分产权等方式能带动的成交量以及资金是较为有限的，更适用于部分国资企业和有购房意愿但购房能力较弱的购房者。

她认为，对于企业来说，先租后售或者出售部分产权的政策，是针对已建成未出售的房屋，这一举措盘活了存量，且锁定了有买房意愿但当期首付和还款能力有限的人；不过这类举措回收的资金量相对偏小，一定是房屋总价的15%以下，对于企业资金压力的缓解较有限。

另一方面，对于购房者来说，虽然当下没资格或者没能力买到心仪的房子，但可以先租，锁定房源，并且房租可以抵扣总房款，相当于没有利息的房贷。

宋红卫认为，各地销售模式的创新，其实是开拓了更多购房之后的便利性政策，主要目的是通过减少在购房过程中、购房后可能出现的障碍或不利因素，减少购房的摩擦成本，以激发购房需求，实现去库存的目标。

多重利好举措叠加之下，部分去库存的举措取得了不错的成效。

某央企在郑州的市场负责人向记者表示，当前郑州市场政策给足了，购房门槛低、房贷利率低，房价本身不高，公积金贷款也很给力，而且还有“以旧换新”政策做增量，有利于扭转市场预期。“需求其实一直都在，只是被当前的形势影响到了，不敢轻易出手买。”

郑州当地开发商反馈，市场对“以旧换新”的热情很高；某央企旗下的一高端项目已经有十几套的“以旧换新”了。另据中指院数据，受“以旧换新”政策影响，南京在5月第五周（5.27-6.2）认购1117套，回升至今年以来最高水平；6月初，南京披露了第二批“以旧换新”房源。

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