2024已过半，东京房价还未踩住“刹车”，但涨价的关键基本被摸清了.....

5月东京都心二手公寓环比上涨2.9%，23区二手房供应量持续3个月减少。

2024即将过半，东京核心范围的公寓房价仍未踩下“刹车”。

日本房地产调查公司东京Kantei在前两天（20号）公布了东京圈5月的二手房均价：

东京都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区）以70㎡为单位的二手公寓均价为1亿1924万日元（约合人民币544.6万元），环比上涨2.9%；

要知道东京23区本来小，都心更小。都心6个区域加起来还不到100平方公里，实际面积也就为87平方公里左右，但这片区的二手房均价已经超过500万。

这放在全球超一线城市和区域作对比，可能不够看，但就仅仅对于整个日本东京房地产“生态”来说，确实是个了不起且暗含预兆的变化。

另外的17个区，城南和城西的6区二手公寓均价为7030万日元（约合人民币322万元），环比上涨1.3%；

城北和城东11区二手公寓均价为5339万日元（约合人民币244万元），环比上涨0.7%。

如果综合统计的话，截至5月，东京23区二手公寓（以70㎡为计算）均价为7386万日元（约合人民币337.3万元），环比上涨2.1%，创下两个月以来的新高。

东京二手公寓房价可以持续上涨，说到底还是受到供需的影响。

和新房不同，新房可能因为买地成本、建筑成本、人工成本、包括相近价位的竞品楼盘推出了等种种原因，选择延迟发售，导致供应量骤降。

但二手公寓的供需就直白得多，只需看买卖双方。

买房的人多了，愿意卖房的人少了（预计房价进一步上涨的卖家惜售）。尤其同为市中心，对比起新建公寓，二手公寓占有一定的价格优势，买家问询的意欲也更高。

供不应求，价格自然上涨。

根据kantei机构调查，5月份东京都心六区的流通房屋数量（挂牌量）为3199套，环比减少139套；

东京23个区的二手公寓出售数量也连续第3个月下降，为1万3197套，比上月减少652套。

Kantei 首席研究员指出：“由于日本和美国之间的利率差异，以及日元仍处于贬值水平，从外国投资者的角度来看，东京市中心的房产仍然易于购买。卖方市场可能会持续一段时间”。

潜台词便是，东京房价还有得涨。

想起之前有个朋友开玩笑问到，比起日元，他更看好东京房产的后劲，但要不要等日元再跌多几个回合的时候再买呢？

我的回答是，在等日元跌的期间，好地段、楼龄合适的好房子可能早就被“一扫而空”了，想下东京才多大呀。

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利用大数据AI技术调查日本涨价的公寓房产，什么特征的房产户型增加资产价值。

那都知道东京、乃至全日本的房价基本都在上涨。但对于投资者来说，有没有些更为具体的参考？

比如除了区域以外，什么样的房产、户型、朝向、楼层等的房产类型涨幅最高？更能增加资产价值？

恰好前不久，有家名为“水星”（简称）的日本房地产信息科技公司利用大数据和AI技术，以首都圈、东海、关西几个地方为范围，对总规模在300户以上20层楼以下的大型人气公寓（塔楼除外）为对象，分析当中影响房价涨幅的几大条件。

首先，从交通距离来看：

距离车站步行距离5分钟以内房产，无疑价格涨幅是最高的，可以达到29.4%；

其次步行距离6~10分以内，房价涨幅为26.2%，11~15分钟以内为22.2%。

基本距离车站步行15分内的，都有2成以上的涨幅，所以这个“步行15分钟”算得上是黄金区间。

接着，是房产面积：

面积50㎡及以下的单位价格涨幅最高，50~30平方之间的户型都超过了40%以上的涨幅。

第二梯队是80㎡以下的单位，80~60平方之间的户型涨幅2成以上。

说明作为一个“单身大国”（除了不婚育以外，因为日本人极看重私密性，宁愿狭窄独居也不爱合租），在日本面积较小的单人公寓的市场需求还是相对稳定的。

单人公寓房价往往涨幅较高（或跌幅较小），比较适合预算不高或者初次日本房产试水的投资者。

然后是楼层：

和交通距离不同，日本不同楼层房产之间的价格差异并不大，一定要对比的话，1~5层这较低楼层的房价涨幅均有在25%以上。

最后，关于朝向：

十分叫人惊讶的是，关于朝向竟然是朝北的房子价格涨幅最高，达到60.1%，而其它几个朝向都相差不大，基本在20%的区间。

倒是南向的房子，房价涨幅最低。

难道说，朝南的房子在日本完全不受欢迎吗？这个当然不是，有时候涨幅过高也是和其此前比较偏低有关。不过确实日本对房子朝向的问题不会看得太重。

比较有意思的是，从这次对现有的住宅涨幅因素的调查来看：

除了距离车站远近这一共同点，其它和新建时一些影响房价高低的因素，比如面积越大、楼层越高、户型朝南的房价越高等，在后面涨幅上的发力倒没有占到压倒性的优势。

其中一个关键缘由是，近些年来住宅设施的进步（像是空间利用、内部设计，乃至地热、新风系统）等因素存在，减少了因为朝向或楼层位置而产生的，对房子实际居住体验的差异。

才使得新建房产时的某些条件优势，放在二手房市场流通时反而价格涨幅差异变得不明显。

所以说，自主可以全凭喜好，但要是投资的话，如果可以该花的钱还是花在刀刃上，比如车站距离、楼龄、地段这种比较“扎实”的资产优势。