2024.06.28

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导读：随着供应量的增加，未来豪宅市场也会出现分化行情。

作者 | 第一财经 郑娜

房地产市场整体低迷之际，多个城市的豪宅市场却走出了一年多的牛市，至今未显著降温。

6月27日，内地房企龙光集团对外披露，该公司与合景泰富合作开发的香港一豪宅项目录得大额成交，继6月17日至19日连续3天售出3伙后，本周6月24日及25日连续2天再录得2套成交，总额近3亿港元。

龙光表示，香港政府全面撤销“辣招”后的三个月里，上述项目迅速售出22套逾千呎（约92.90平方米）海景大宅，总成交量逾12.5亿港元。

今年2月底，港府宣布撤销楼市所有购房限制措施后，市场就显示出了对豪宅的强烈需求。据香港中原地产数据，全面撤辣后约一个月的时间内，楼价3000万港元以上一手大额成交共录得159宗，较撤辣前一个月的22宗飙升了6倍。其中还有11宗成交过亿的豪宅房源。

今年6月初，长江实业开发的豪宅项目波老道21号再售出一套3楼低层单位，成交价高达1.15亿港元，实用呎价约53020港元（约合47.7万元人民币/平方米）。该项目位于香港半山区，享有中环及维港夜景，是传统富人豪宅区。

面对已经开始走低的香港楼价指数，长实集团营业部首席经理郭子威指出，指数变化表明政府撤销购房辣招的利好效应已消失，市场回归正常状态，买家持观望态度，预计下半年豪宅市场将成为成交主力。

事实上，不只是在香港，在同样处于低迷修复中的内地市场，重点城市的豪宅也成交火热，在一定程度上带动着当地的市场气氛。

在与香港隔海相望的深圳，“网红豪宅”项目中海深湾玖序也将于近期入市，有市场消息称，购房者需提供1000万元流动资金证明才能看样板间。该项目位于南山区深圳湾超级总部基地，首推293套，毛坯备案均价约13.3万/平方米，总价约2000万-1.1亿元。

据该项目6月26日披露，已有516批成功意向登记，项目将于28日进行选房。有深圳当地的房地产业内人士向记者表示，该项目销量应该不错。

中海旗下在上海的另一高端项目，在上半年也赚足了市场眼球。今年3月份，位于上海新天地板块的中海·顺昌玖里开盘，共计推出512套房源，均价超17万元/平方米，套均总价约4000万元，当日去化率98.5%，销售总额达196.5亿元，刷新了全国商品房单次开盘最高销售纪录。

这一创纪录的单盘销售成绩也推动中海地产在3月单月实现全口径销售金额412.1亿元，位居百强之首。

在4月下旬开盘的融创外滩壹号院二期，则是今年内上海单盘销售额TOP2的项目，共计204套房源，单日实现了99.97亿元的销售额。位于静安内环内的昌平云岸项目则在近日开盘，单价14.5万元/平方米，一次性推出了481套房源，开盘当天即揽金约90亿。

此外，陆家嘴豪宅滨江凯旋门推出的212套房源开盘售罄，单日收金超70亿元，总价1.1亿元“楼王”更是开场即被选购；5月，位于黄浦区的凯德·茂名公馆推出75套房源现房，开盘45分钟即被全部售罄，单日收金超30亿元……

据克而瑞监测，3-5月上海迎来了豪宅的集中供应期，以此带动市场热度高位延续。2024年以来累计17个高端盘（单价超10万元/平）入市，其中14盘开盘首日去化率超7成。上海豪宅市场如此的独立热销行情，为仍在修复中的全国房地产市场注入了一针强心剂。

同样的行情也发生在广州。在“528”新政后，广州市场的千万级豪宅表现也颇佳。合富研究院的数据显示，新政首周，广州高端客源回流明显，海珠和天河众多总价千万级以上的高端改善项目成交火热，单周成交量环比上周增长了160%~280%。

二线城市的豪宅市场也同样热闹。在杭州，“5.9新政”全面取消新房限购后，不少外地客户纷纷来杭置业，引发了一轮红盘潮，热度最高的两个项目都是总价千万级以上的豪宅项目。其中，位于滨江区的“潮起”项目仅88套房源，共约3000户家庭报名，最终有房的购房者拼至“顶格社保+5年限售”。

在武汉，单价超3万元/平方米的项目，6月截至25日，共成交502套，与5月整月相比，上涨超10%。

有武汉当地的房企内部人士向记者表示，武汉二环的新房价格已从此前的2万+降至如今的1.6万左右，目前也就内环的房价较高，单价可以达到3万+，处于稀缺地段的项目销量都不错，“首次开盘都可以去酒店办”。

事实上，豪宅市场的行情早在2023年时就已有所显现，这一年也是豪宅成交大年。

据克而瑞研究中心数据，2023年，重点城市总价千万以上新房豪宅成交规模稳中有增，10个核心城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、厦门、南京、苏州、武汉、东莞）全年总价1000万元以上商品住宅合计成交5.3万套，同比增长2%。

核心城市中，4个一线城市千万豪宅成交逼近4万套，与2022年成交总量基本持平，6个二三线城市成交接近1.3万套，同比增长10%。

豪宅持续热销的背后，一方面是前期供应量少，部分购房者持币等待多年，项目蓄客时间长，如今随着供应的放量，项目得以持续成交。此外，核心城市核心地段高端豪宅虽然除了居住属性，资产保值增值属性同样被购房者看重。不过，在市场供求关系基本规律的作用下，随着豪宅市场供应量的增加，业内预计，未来豪宅市场也难免出现分化行情，客户对于产品会更加挑剔，高端豪宅产品竞争也将加剧。

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