县城老房子，都卖给谁了？
作者：曾思怡
来源：读城记工作室（ID：DUCHENGJIPLUS）
新房价格降温，大量的二手房于是又失去了价格优势。
尤其在新房价格本就不高的县域市场，尤其是这些地方的高房龄二手房。
在南方一县城从事房产销售的阿辉告诉时代周报记者，当地房龄过了20年的老房子数量不少，哪怕是三室一厅挂价十几、二十万，很少有人咨询。
他最近两年仅成交过一套高房龄二手房，是县里一对中老年夫妻买来养老的，“不过这样的客户少之又少。一般买房的多是年轻夫妻，年轻人只看新房，毕竟县里新房首付也不到10万”。
但也有一波新鲜力量涌入县域老房市场。社交媒体上，不少年轻人分享在县城买旧房改造的故事，而在这些博主的评论区，有不少网友表达了对更低购房成本和独立生活空间的期待。
一边是大批量新楼盘拔地而起，一边是人口持续流出，在这样的背景下，县城老房的命运是什么？
01
老房的买家
今年春节返乡过节之际，老吴在老家县城花8.5万元全款购入一套二手房，房龄30年左右，面积50平方米上下。
老吴夫妻俩都是50岁出头，常年在外务工，没有居住需求。他们说，这样做是为了学位。
他们有两个孩子，大儿子20岁出头，在社会工作多年，小儿子将于今年下半年上初中。
“县里和乡镇的教育水平差很大的，买了房子后小儿子就可以来县里上初中。”负责这笔房产交易的莫校奎告诉时代周报记者，他在这里从事房屋销售和租赁多年，县里房龄20年及往上的二手房，购买者大都像老吴一样——为房子附带的学位买单。
莫校奎所在门店业务规模占据全县的4-5成，该县常住人口30多万人。
2023年整年，他们门店经手成交的高房龄二手房约10套，在全年成交房源中占比不到一成， “这两年县里新房均价多在4000多元，这些老房成交均价在2000元上下，买老房的七八成都是买来给孩子读书，也有个别是老年人买来养老，或者单身女性出于刚性居住需求买房”。
给老年客户找老房养老的次数不多，所以莫校奎记得很清楚。此前一对老年夫妻找到他，夫妻俩原本也住在老旧小区，不过房子在五楼，随着年纪渐长出入不便，遂打算卖掉原来的房子，买一套价格相当，又或者添置一笔小钱就能到手的一楼老房。
至于在县里买高房龄二手房的单身女性，他还没有碰到过，只是听闻身边同事促进过类似买卖。
不过在社交媒体上，单身女性却成为县域高房龄二手房的购买力新秀：
“28岁，40万全款县城买房......”
“贷款买下县城老破小，穷装小窝......”
“斥巨资买的老破旧，预计把装修预算省到10万......”
时代周报记者整理发现，发布相关县域老房购买动态的人群主要分为两大类，一类是为孩子教育买学位房，另一类是单身女性在更低购房成本、独立生活空间以及“房子和家的归属感”等多重驱动下，在老家县城购房。
而只要这些“老破小”足够便宜，同样可以吸引外地年轻人涌入购房。
26岁的张婕（化名）就是这样买下第一套房，一个月前，她从网上听闻湖北一地有大量总价3-5万的二手房源，三次实地看房后，她在今年6月以3.2万元全款购入一套步梯四楼的房子，她也是这个房子的第三任房主。
“这里因油田而兴，过去几十年围绕油田和采油业建了大量职工住房，也配套有医院、学校和各种商业功能，眼下虽不如过去兴盛，居民以中老年人居多，但规模和一些小县城城区大小差不多，房价还比大多数县城低。”
张婕告诉时代周报记者，当地也有不少和她一样被低房价吸引而来的年轻人，大家甚至组成了一个社群，“有人因为逃离原生家庭过来，有人因为婚姻不如意过来，也有人因为想拥有一套自己的房子、逃离内卷过来，这里就像大家的一个庇护所，或者说另一个鹤岗。不过这里交通比鹤岗方便，坐40分钟公交和50块钱的高铁，就能到武汉”。
和鹤岗类似，也有来了一段时间后选择逃离的人。
张婕说，有人来了发现工作不好找，或者不习惯这里的生活状态，马上又在群里吆喝把房子卖出去。
02
老房的命运
“县城老破小的唯一优势，就是价格。”
这是莫校奎多年来的从业心得，不过即使如此，在县域新房、次新房价格持续降温的背景下，高房龄二手房的价格优势被进一步压缩。
莫校奎举例，往年一年能卖10来套高房龄二手房，但是今年上半年，他所在门店促成二手房交易近50套，其中大部分都是次新房，高房龄二手房仅一套，且一部分成交原因也在于其价格远低于同类房源，“其他带学区的老破小高低也要十几、二十万，这套直接8.5万”。
另一方面，莫校奎表示，当地教育资源并不紧张，近年新建的楼盘全都配有学位，且整个县城方圆不过7、8公里，没有极端通勤的顾虑。这里的购房者无需像大城市的年轻人一样，面临市中心老破小和郊区新房之间的艰难抉择。
同县的阿辉也表达相同感受，他最近两年仅成交过一个几十年房龄的二手房，是县里一对中老年夫妻买来养老，“县里买房的主力是年轻夫妻，这些年轻人只看新房，毕竟县里新房首付也不到10万”。
在这样的背景下，不少高房龄二手房的命运是被搁置。莫校奎和阿辉均表示，目前当地老旧小区入住率普遍在5成上下，其中包括租房入住的刚毕业的学生和外来务工人员。
易居研究院研究总监严跃进在接受时代周报记者采访时还表示，和大城市新旧小区交叉坐落于市区不一样，县城新楼盘往往扎堆于老城区边缘，相当于在老城的旁边建起了一个新城。
“县城新楼盘的这种选址布局特点，就导致买新房的人扎堆在新城区，加速教育、医疗等资源跟着来到新城区，这又进一步加速人口从老城区流向新城区，老城区就会更快没落，连带的是位于老城区的老房子不被青睐。”
严跃进认为，上述因素叠加县域人口流失，加之当前经济形势下老房大拆大建的几率不大，县城老房空置率将持续上升，“这是县域和部分小城市发展变迁普遍会经历的一个过程，在这个过程中可以考虑怎么把这些老房子的资源利用起来”。
严跃进举例，比如老城区特有的老建筑和烟火气，其实对民众是有吸引力的，可以借此打造美食街、五金街、家电市场、菜市场等，在一定程度上把这些老街道、老房子的资源盘活起来。
最新话题：孙正义：遗憾没能收购英伟达
欢迎关注“首席商业评论”视频号留言讨论！
微信扫码关注该文公众号作者