2024.07.24

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导读：与热门中学仅一墙之隔，“老破小”摇身变成为“硬通货”。

作者 | 第一财经 孙梦凡

时值盛夏，河北省会石家庄最火热的，不是此起彼伏的摇滚音乐节，而是隐藏在居民区深处、外观破旧却被家长疯抢的“学区房”。

小区道路狭窄、电线缠绕半空、楼道印满广告......如果仅从居住视角，这绝不算“好房子”的标准，但就在石家庄某上述外观的小区，近期成交了一套26平方米、售价112万的房源，虽然总价不算高，但折合单价超过四万每平米，比周边改善新盘价格还要高，且为全款支付。

之所以能卖到上述价格，只因该小区与热门中学相隔一墙，是当地实打实的一线“学区房”。日前，石家庄发布2024年义务教育招生方案，严格落实网上报名、就近入学等原则，这让一些原本打算跨区操作的家长措手不及，于是紧急赶在入学报名前，全款买下学区房。

“往年七八月份是市场淡季，学区房行情也比较稳定，今年招生文件发布后一周，我们店里卖出去了30多套学区房，硬生生把成交拉成了‘旺季’水平，不过部分房源确实价格偏高。”当地一中介表示。

与热门中学一墙之隔，“老破小”摇身成为“硬通货”；与学区房仅一街之隔，街外的房子均价更低，在当下楼市低迷之际，仍有一些特殊情况促成高热案例，为市场行情添上意外的一笔。

“老破小”为何卖出百万高价？

26平方米“老破小”售价超百万！日前，石家庄一套房源成交图在业内流传。

图片显示，当地位于热门中学旁的市梆子剧院宿舍，一套26.15平方米的“蜗居房”以112万元成交，折合单价42830元/平方米，比周边改善新盘均价都高。“老破小”何以卖出高价？引发广泛关注。

近日，记者来到经手该房源成交的门店，相关中介表示，上述房源成交信息确实为真，房子是在顶楼的位置，业主前几天全款买下，纯粹是为了落户位置，以方便孩子就读一流中学。“因为房型比较特殊，房本面积仅26平方米，所以折合算下来单价较高。”

不仅是这套房子，据中介透露，此前一周时间，他所在门店成交了30多套房，其中大多为家长购置的学区房。即便在该片区已工作近十年，这番情况也让他有些诧异。

“正常来说，每年七八月份是成交淡季，学区房会有成交，但是比较均匀，因夏季高温看房的人也会变少，业主心理预期下降后，甚至会略微降价出售。”中介称，但近一周来，门店不仅成交明显增多，价格也有上涨，最忙的一天陪家长去过户，一直到深夜才结束。

市场淡季为何波澜泛起？这要从石家庄最新发布的招生政策说起。

7月12日深夜，《石家庄市2024年义务教育招生入学工作实施方案》正式公布，文件表示，要根据国家“高效办成一件事”和开展义务教育阳光招生专项行动有关要求，全面推行招生平台一站式招生，实现网上报名、材料审核和招生录取一网通办全覆盖。

相较往年，该文件有一明显变化，即全部转为线上报名。去年，石家庄曾选取37所公办小学进行线上信息采集试点，其他学校仍然采用线下报名。今年，长安区、桥西区、新华区、裕华区、高新区全部公办义务教育学校入学，采取线上登记方式进行，以实现入学招生“阳光化”。

与此同时，全面落实义务教育免试就近入学规定，公办义务教育学校招收的本地户籍适龄儿童、少年，全部由就近入学方式确定，除依规调剂的学生外，不得招收片区外的适龄儿童、少年入学。

“今年的招生方案，要求网上报名，原则上就近入学，户口本和房本一致，托关系上学的路子不行了。之前虽然也提就近入学，但有跨区就读的办法，比如点招掐尖等，今年卡得特别严。”上述中介称，最近买房的不少客户，都是此前打算跨区就读、但新政策下路子被堵住，才转身去买学区房的。

记者在2023年版的招生方案中看到，相关文件也表示全面落实义务教育免试就近入学规定，同时列明了诸多违规招生行为，比如杜绝提前招生和掐尖招生；严禁以减免学费、虚假宣传、照顾分班等方式招揽和争抢生源；严禁借转学名义变相掐尖招生；取消各类特长生招生等。

但在现实中，跨区上学的情况并不少见。一位家长告诉记者，自己孩子今年要上初中，如果在片区内只能读较一般的学校，因孩子学习成绩较好，原本通过“点招”方式，锁定了另外一所优质民办初中。“点招即学校推荐排名靠前的学生，去相应学校考试，考过了就能就读。”

该家长还称，除了通过“点招”，还有更直接的花钱操作方式，中介费“十万起”。上述中介也表示，此前一些学校会留部分名额，这就有了“暗箱操作”的空间。不过，在“义务教育阳光招生”政策下，这些路子都行不通了，家长原本通过“点招”锁定的学校，现在也泡汤了。

“因为报名时间紧张，才出现特殊的溢价成交案例。”上述中介表示，有家长上午来店里就不走了，说今天必须把事情办好，只看总价低的学区房，上午签合同、第二天就去过户，为报名入学做准备。

学区房再受追捧

义务教育阳光招生，是当下政策所向。

今年四月份，教育部曾发布通知，将开展2024年义务教育阳光招生专项行动，坚决整治“暗箱操作”“掐尖招生”等现象，严肃查处各类跟招生入学挂钩、关联的收费行为，严格规范招生行为。教育部还成立了专项工作组开展调查督导，要求各地教育行政部门全面排查招生工作。

石家庄本次政策，也是对义务教育阳光招生专项行动有关要求的落实。不过，对“一心为娃”的家长来说，教育从不是一件简单的事，择校更是抢在“起跑线”的第一步。当下，不仅是今年着急入学的家庭，其他家长也开始提前考虑，是否要趁早买入“学区房”？

“明年小升初现在还在焦虑买房，不知道会不会耽误孩子上学？”“新政出台后，学区房会一直涨吗？我家孩子过几年上学，需要现在就去抢房吗？”社交平台上，不少当地网友如此询问。

有人在政策出台后，毫不犹豫“上了车”。一位家长告诉记者，招生政策出来后，自己一天时间就完成了买房、过户等事宜，两个孩子的学区已准备妥当。“65平方米的户型总价132万，虽然有溢价，但老大上初中着急用，后续老二还可以继续用。如果不是两个孩子，可能就不考虑了。”

另一家长也表示，凌晨听说政策后，立马就坐不住了，有朋友的孩子确实已被“退回”，需要按正常划片入学。自家孩子明年也即将幼升小，为了让孩子到更好的学校，还是决定上车学区房，即便溢价“高到离谱”。与此同时，尽量选择好户型好楼层，方便未来自住需求。

在石家庄一热门学区房附近，记者看到某中介门店只剩店长“留守”，其他人都已带客户去看房。该店长表示，自从石家庄招生政策出台后，最近门店成交的房源，几乎都是家长为孩子谋划学区房，小区均价两万左右，家长大多优先选择总价低、小面积房型，成交量确实比以前多。

另一热门小区人流也络绎不绝，中介甚至在门口支起了卖房牌子。据中介称，这两天该小区成交了不少房源，大多是之前参加“点招”被退回的，价格每平米大约上涨1000～2000元左右。“小区房龄老，总价比附近学区房低，一室一厅总价约110万～130万，新房源还在不断挂出来。”

看到学区房市场掀起“小高潮”，有的二手房业主蠢蠢欲动，试图趁机涨价。

记者在中介平台看到，当地某热门学区房小区，最近一周上新了33套房，其中有房源面积66平方米，挂牌价160万元，均价达到25106元/平方米，而该小区挂牌均价仅19064元/平方米。“这边的顶楼房源，以前卖110万左右，现在已经没这个价格了，业主会想涨价十几万。”

附近一房龄高达30年的老旧小区，因建成年代较为久远，小区路面及楼栋都已经老旧，但因在一流初中附近，看房人群和中介不时出现，且有新挂牌房源价已经明显超过小区均价，53平方米的房源售价140万元，每平米均价两万六左右，而该小区近半年成交均价仅两万每平。

跟不久前挂牌的房源相比，新上架房源也明显有溢价，比如该小区今年5月上架的一套53平方米的房源，售价大约135万元；今年6月上架的一套66平方米的房源，售价也仅135万元；去年九月挂牌的一套房，73平方米售价135万元，都比那套总价140万的价格更低。

另一平时很少有房源挂牌、流通量很小的小区，这两天也上架了三套房。一套7月16日挂牌的房源，面积77平方米挂牌价159万元，一周时间几乎每天都有带看；另一16日挂牌的新房源，面积62平方米售价132万元，带看同样不少，原因都是房源“步行3分钟到某某中学”。

专家：市场局部繁荣会回归理性

在历来地产周期中，“学区房”一直是较为特殊的存在，一方面受各地入学、划片等政策影响较大，另一方面，家长对优质教育资源的追逐，短期内并不会轻易消失。

经手那套“四万一平”房源的中介告诉记者，自己在该片区工作已经近十年，十年时间起伏，见证过市场数次调整，相较而言，一流梯队的学区房确实比较保值，至少不会“跌太多”。

“这个片区房价是从15年涨起来的，以前每平米八九千，有人花90万就买套房，现在最起码能涨百万左右。家长不是出于投资目的，只为孩子教育，但从最后结果来看是赚的。”他称，疫情期间学区房也有所掉价，但从去年初开始，片区价格又开始上行，每平米上涨三千左右。

他还表示，即便只有一街之隔，旁边没有被划入相应学区的小区，均价便比街的另一边低一万左右。“房子老不是问题，一样有人出手去买。”他称，背后支撑力都是重视教育的家长，认可附近学校的教育资源，不仅重成绩也重素质教育，于是才愿意为房子买单。

对上述现象，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪告诉记者，当下市场环境下，学区房出现局部热潮，一定程度上反映出，在教育资源竞争激烈的背景下，家长对优质教育资源的追求从未减弱，这使得学区房在市场调整期仍具有一定的吸引力。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，石家庄最近的学区房热潮，是政策释放引发局部市场繁荣，购房需求短期集中释放的结果，对家长来说，必须符合政策规定，且要助力孩子教育。

即便如此，在上述中介看来，当下市场还是有些“非理性”了。他举例称，现在系统上新的不少房源，溢价都偏高了，有的房子正常卖100万左右，现在挂牌价150万，明显高于市场价值。“最近成交高，是因为家长时间太紧，涨价的也能卖出去，后续市场可能会回归理性。”

李宇嘉表示，等这波需求释放完以后，学区房局部高热的情况会稳定下来，目前很多城市也在发力教育均等化、集团化、普惠化等，尤其是对省会城市来讲，因省内其他城市人口大量迁入，对教育公平的需求是很迫切的，会逐渐缩小学校间的质量差距，学区房的高热也会降温。

关荣雪也认为，随着教育政策的逐步完善和教育资源的逐步均衡化，未来学区房回归市场正常价值可能是趋势。各地政府在推动教育资源均衡化方面已经采取了多项措施，例如增加教育投入、优化学校布局、促进教育公平等，这些都有助于减少学区房的非理性溢价。

一位没有着急买学区房的家长告诉记者，如果未来能控制住点招、掐尖等现象，学生都落实就近入学，优质生源不被集中到个别学校，未来学校之间的水平也许会拉平。“但过程应该很漫长，现在的政策不是终点，还需要各个学校都配有好老师，真正实现资源均衡。”

从石家庄整体房价情况看，中国房地产指数系统百城价格指数显示，6月份，石家庄市新建商品住宅价格环比上涨0.18%，平均价格为11982元/平方米；二手住宅价格环比下降0.75%，样本平均价13134元/平方米，市场仍在调整周期，二手房价格仍待企稳。