作者：楚然
来源：真叫卢俊（zhenjiaolujun0426）
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这两年，多个外地国资纷纷在上海下场买楼，瞄准的都是核心区位的优质资产原来手里握着大把现金，动辄几十亿的物业交易，除了我们熟知的煤老板、水泥老板、钢铁大王事实上，新疆国资上海买楼并非是最近的交易，而是早在去年年底就完成了，只不过近期才被披露出来交易的华旭国际大厦（Plaza336）地处人民广场和人民公园的东北角其中1到4楼为6000平米的裙楼商业，5到20楼是甲级办公楼官网显示其目前入驻的企业有华旭投资、新瑞医疗、伍兹贝格建筑设计、东芝电子、倍通医药等早在2009年，一家民营地产开发商新疆三联企业集团就收购了这栋楼去年这家房企由民营转为了国有独资，实控人正是新疆维吾尔自治区国资委因此，三联集团持有了这栋楼14年后，在去年年底，将其转给了新疆维吾尔自治区国资委，交易总价据传在20亿元左右全部股权变更完成后，企业类型也由此变成了国有独资，并在7月发布了公开招标除此之外，根据公开资料，我们还整理了部分大宗交易的名单
可以看到，河南、山东、浙江、福建和江苏等地的国资都有出手交易标的以市区热门商圈的写字楼为主，也有产业园区的办公楼从成交金额来看，基本都在20亿元以下，面积也低于5万方像河南财政厅全资控股的子公司，从豫园股份手中收购的普陀星光耀广场二期1号楼，一并买下的部分车位，支付的对价高达3600万元，价值不菲当地国资则更为直接，一买下杨浦互联网教育大厦就命名为“三明大厦”大厦不仅设有三明城市展示中心，还开出了沙县小吃在上海的旗舰店，面积足足有300平方当然，上海还有不少酒店因为建于优质地段，凭借收益率稳定的优势也日渐受到众多资本的青睐，同样成为国资央企收购目标之一包括宝格丽酒店、万达瑞华酒店、凯宾斯基大酒店、五角场智选假日酒店....山东高速就出资约3.3亿元，买了浦东金桥万和昊美酒店30%的股权北京银行则是进行了房产“置换”，一边把原有的上海办公大楼出售，一边购入了位于黄浦江边的绿地万豪酒店预计未来，该酒店的一部分将会改造，作为北京银行在上海的总部办公使用这一系列动作表明，多地国资正在积极布局和投资于上海的核心商业地产这些大宗交易之所以受到万众瞩目，主要是因为金额实在太过庞大总价高、价值大的大宗资产，在资产端也有着不言而喻的重要性而在国资诸多交易的推动下，上海这两年的大宗交易市场维持了较活跃的成交据仲量联行的报告显示，整个2023年，上海共产生了超过140宗大宗交易，总成交金额约941亿元，远高于2022年的836亿元其中去年第四季度出现“翘尾”行情，成交总金额达460.5亿元，占据了全年49%的份额，成交量更是较2022年同比增长74%今年上半年目前一共录得50宗交易案例，第一季度23宗，第二季度27宗第二季度的总成交金额，较第一季度几乎实现了翻倍增长，单笔平均成交额更是再创新高，多宗交易呈现出高溢价趋势像黄浦区的原华美达酒店在6月进行的第二次拍卖，就吸引了6个竞买方举牌多达19轮最终以4.26亿元成交，相较起拍价3.24亿元，溢价率高达31%戴德梁行则统计，上海上半年大宗交易以内资为主，占到全国总成交金额的78%，为近三年来最高占比内资投资者包括民营企业和国有企业，有更早和更多的机会去抢占市场，投资活动都展现出了明显的增长势头上半年最大的一笔交易就是香港领展地产基金，以23.838亿元收购了上海七宝万科广场50%的股权近年来这类收购活动的增加，主要与地产市场的下行周期有关以往非常稀缺的核心资产也被放到了货架上，而且价格还有谈判空间，流动性有所提升他们看准了上海核心区域的办公楼和酒店，这些“优质资产避风港”不仅有稳定的租金收益，还具有保值增值的潜力还可以作为“招商飞地”使用，助力地方政府积极融入经济较发达地区因此，外地很多地方政府、国资委、新区管委会、产业园区都持有上海核心地段物业不仅是上面提到的浙江宁波、福建三明，还有江苏的高邮和盱眙，浙江的嘉兴、余姚、衢州、海宁、安吉等地这样一来，政府的点对点招商，也催生了大量总部独栋购置，推升了整体市场交易额全国范围内来看，上海一直是大宗交易金额最高的城市，是绝对的龙头大哥，遥遥领先于北京、广州和深圳等城市在多方合力下，下半年上海的大宗交易表现也值得期待，今年总金额有望超越2023年、突破千亿大关短期来看，外地国资在上海买楼，为“招商飞地”模式的实施提供了有利条件“招商飞地”指的是两个相互独立、经济发展存在落差的行政地区打破原有行政区划限制通过跨区域的行政管理和经济开发，实现两地资源互补，经济协调发展的一种区域经济合作模式
对于江苏、浙江、河南、四川等地，上海作为中国最大的经济中心城市，确实有作为“飞地”的资本，是他们学习的一个典型样本
在民营地产开发商大规模撤出之后，多个长三角包邮圈范围内的城市，在大虹桥周边收购或租赁了一批办公物业积极设置分支机构如招商平台和驻沪办，搭建了连接江浙沪的桥梁一年多前，宁波的海创集团以5.1亿元，收购了位于上海虹桥世界中心的D1栋写字楼项目这栋建筑曾是四川蓝光集团的上海总部，于2019年购置并进行了大规模装修改造2020年，蓝光集团还委托招商财富对该项目发行了类REITs（不动产投资信托基金）海创集团收购后，使其成为宁波生态园在上海的重要桥头堡吸引长三角地区以上海为中心的人才、商务和资本等优质资源外地国资也希望通过配置上海的核心资产，实现全国范围内的多元化发展，降低依赖单一市场的风险，优化自身的资产结构此外，这些年地方上不少民营房企因为流动性问题，企业性质转为了国企比如三湘印象的实控人，就在去年从黄辉家族变更为湖北国资新湖中宝、世荣兆业的实控人也在今年，分别变成了浙江衢州国资和珠海国资
这些民营房企之前所购置的办公楼，也就变成了当地国资所有，就像开头提到的新疆国资一样市场因素、资产保值增值，还有一些经典案例的推动，这些共同作用下，使得上海成为国资投资的重要目的地市场上不仅有各地国资、央企，还有能源大户、港资和外资等等，买家类型愈发丰富多元，涵盖了金融、互联网、康养、食品、建筑、科技等领域他们不光关注办公写字楼等传统物业类型，还将目光投向了酒店、科创园区等多种物业类型大宗交易市场从不缺“买买买”的钱，而是缺乏合适且优质的标的接下来，预计还会有更多资本和主体，投入到一线和热点城市的核心资产中“本文已获得真叫卢俊授权，推荐关注工作室视频号——单盘主义”
