动荡的学区房，能抄底了吗？

8月前

一石惊起千层浪，「每日人物」一篇文章《蜂鸟几乎腰斩，北京最牛学区房挺不住了？》，这两天传遍了家长群——从1028万到568万，距我年初关注这个社区，又跌掉了200万看完新闻瑟瑟发抖。不少人考虑跳船，有需求的保持观望，怕抄底不成反被割一把韭菜，大家普遍感觉前景一片黯淡。学区房，真的不能买了吗？

文｜mikizhou

From Miki粥

微信号：mikizhou520

01.

聊这个问题之前，先说说蜂鸟社区为什么会被腰斩？

原因很简单，它本来就是个典型的泡沫型学区房。

四栋楼1253户，居住密度大，多是两梯七户或八户，90％都是小户型。买了根本就没办法住，基本都是占个学位，然后转手出租。

花得起8、900万只为学位占坑的，必然是有钱、有闲钱人。

而且，钱还不是天上掉下来的那种。那种躺赢致富的爹妈，一般不太在意小孩上什么学校，就算给机会读中三也未必会选这条路，没准还逃离海淀到郊区种地。

我认识几个海淀家长就是这种——

拆二代或靠父辈的积累，除了收租什么也不用做。他们对于下一代的要求只有快乐，因为自己根本卷不动。

天生就躺在罗马的人，没有那种从小地方挤进罗马，拼命抓住机会的焦虑感。

回过头来说，花大几百万刷牛小的有钱人，不是暴发户就是熬了大半辈子，已经过上了大别墅+保姆车生活的人，怎么可能去挤四十五平的老破小，哪怕是为小孩。

光两梯八户就不能忍受，谈个生意楼都下不去；家里至少两辆车起，结果社区连个车位都没有。

既然住不可能，那这房子唯一的价值就只剩占坑。

占坑费800W，就算对口学校是中关村三小也太贵。

因为真正有价值的学区房，看的是中学。譬如西城宏庙，四中毕业的老北京都没听过，问我这是什么来路，怎么卖出3000万？

我说，你看看它对口的中学？朋友恍然大悟，一个八中一个北师大实验分校。

以这个逻辑看，中三周围的房子就没那么值钱了。对口学校派位除了八一外，并没有这些肯花大价钱买学区房的家长看得入眼的学校。

读中三只想进海淀六小强，一样要走点招。点招拼简历，简历说白了还是爹妈的场外努力。学校能提供什么？一个高度竞争互卷的家长圈而已。

这个圈子里，爹妈拼到辞掉公职，专心致志带娃一路搞升学，有钱家长能做到吗？不能。所以就算把小孩搞进中三，对他们来说，也只是生意场上亮出来让人哇塞下，升学上毛线用都没有…

之前土豪肯花钱买，是房子有投资价值。一轮一轮的接盘侠前赴后继，总能收割到一波，就算赚不到钱，平进平出还赚到一个学额也不亏。

现在不买，是因为接盘的人没了，就算对牛小感兴趣，土豪也不可能纯砸钱填坑。

学区房的主力消费群体严重收缩。

2020年蜂鸟社区曾卖到了1028万的高峰，短暂的昙花一现。究其原因是2017年二胎开放新生儿暴增，一群准备2023年抢小升初席位的家长过度焦虑，把它推上了价格顶点。

因为，热门学校在幼升小十几级的录取排序里有一条要求：住房所有权要超过三年以上。

2020年盛况空前，不仅好学校一房难求，是个学区房都能轻松出手，甚至五环外的小破学区房子因为有海淀学籍，都买到8万一平…

图：长鲸说房

最后的疯狂。

随后出生人口从17万峰值下跌，2021年跌破了10万，妇幼保健院当年严卡建档，今天门可罗雀，产检的医生脸上都带着松弛感。

更惨的是，新生儿里还有不少二胎，二胎几乎很少有新增学区房需求。鸡娃的早买好了，不鸡的也不会再买。

一夜之间，占坑房没有了市场。硬实力不足而被烘托成顶流，流量来得快去的也快。

花8、900万举全家之力来这买个不能住的房子的人很少，就算有，看房价持续下跌也不敢买了，毕竟节衣缩食供孩子上学，也不是为了当韭菜被人收割。

蜂鸟其实过去一直在跌，只是这波房东终于顶不住了，只想脱手，于是房价腰斩。

02.

不开心的事儿讲完了，说点实际的，腰斩后的学区房能不能买？或者换一种说法，10万一平的蜂鸟值不值？

投资，绝对不值得。

有人考虑现在抄底，我觉得这玩意已经没有了底。如上所说，购买者存量池剧烈收缩，价格经历了这波调整去沫后趋于平稳，不涨即跌——贷款利息和中介费、税都只能自己贴补。

真有钱的一群人现在更愿意拿着钱往外跑，比如去香港买房。

但我感觉（非投资参考），香港也是一窝风的热度，市场面临同样的问题，接盘的人找不到。为什么开放人才引进政策？因为走掉的人多，而这些人曾是香港几万块一个月租金的主要贡献者，也是买房储备力量，但现在没了。

想要继续维持热度，只能消化过去2年引入的十来万新港人，但随着人才政策收紧，这批人后谁来接？难道靠新港二代？

为上学，可以考虑看房了。

虽然我不知道十万是不是触底，但我知道一个教育的逻辑：小孩上学不能等，家长的要求也不会低。

目前，北京教育依旧是公立的天下，私立国际再牛也只是个边缘地带。

对卷得动的家庭来说，与其一年拿出几十万读个不知好坏的私立，试探国际教育的路线，不如买学区房踏踏实实进优质公立，给小孩一个好的学习环境，恐怕更容易安心。

有个朝阳的朋友，23年幼升小派位就是没踩中好学校，过去一年天天懊恼，都快抑郁了，想送小孩去私立被我多次劝退，因为她要高考上985…

最近终于等到了学区房降价，决定去西城买房，从头来过。

Miki粥，资深媒体人，教育纪录片总策划，创造了"顺义妈妈"一词。个人公众号：Miki粥（mikizhou520）

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来源：常青藤家长会

动荡的学区房，能抄底了吗？

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