黑石行动了

黑石在中国最新一笔投资出现了。

投资界获悉，日前，东百集团发布公告称，计划将旗下四个仓储物流项目一次性出清，交易价格合计达2.79亿元。

而买方，正是PE巨头黑石集团。

犹记得月初，黑石公布2024第二季度财务报表：过去三个月，黑石募集394亿美元，投资则创下新的记录——投出340亿美元（约合人民币2400亿）。扫货之势，令人印象深刻。

更多交易细节流出。

东百集团最新公告称，公司拟将间接持有的4家参股公司的20%股权转让给黑石集团关联基金旗下相关子公司，受让方最终控制人为美国上市公司Blackstone Inc.

转让的四家公司均为物流地产类子公司：佛山睿优仓储有限公司、天津兴建供应链管理有限公司、成都欣嘉物流有限公司及佛山睿信物流管理有限公司，分别是佛山乐平、天津宁河、成都新津及佛山芦苞4个仓储物流项目的开发建设运营主体。

据悉，上述四家标的公司20%股权的交易价格合计为人民币2.79亿元，全部采用现金方式支付，这部分资产为东百集团带来不少现金流。

翻开东百集团的版图，商业零售及仓储物流是主营业务之一，其中仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀、中西部等地区。针对此次交易，东百集团表示，“可有效盘活公司存量资产，优化公司资产结构，提高公司资产流动性和使用效率，增加公司运营资金。”

东百集团总部位于福建福州，身后是一位福州大佬——董事长兼总裁施文义，公开信息显示，施文义同时也是福建中联集团董事长，并担任福建省民营企业商会名誉会长。

这并不是黑石集团第一次出手。早在2018年至2020年间，东百集团就通过多次转让，将这四家公司80%的股权出售于黑石——

2018年，黑石当年作价2.84亿元收购东百集团旗下佛山睿优80%股权。2019年5月，黑石又以3.52亿元的价格收购东百集团旗下天津兴建80%的股权。2020年间，黑石分别以1.77亿元和2.7亿元的价格，将成都欣嘉和佛山睿信80%股权收入囊中。

至此，黑石集团已经将这四个物流资产买下，共计花费了约13.62亿元。交易完成后，东百集团也实现这4个仓储物流项目股权的全部退出。

值得一提的是，东百集团四次转让物流项目，均为溢价转让，资产评估实现增值，最高甚至增值了300%——换言之，黑石出了大价钱，东百集团赚了一笔。

物流地产，历来是黑石重要的投资主题之一。

放眼全球，这位“PE之王”的地产生意曾风风火火。数据显示，2010到2021年间，黑石集团通过200多笔交易，收购全球超过10亿平方英尺的物流地产。特别是2019年6月，黑石宣布以187亿美元收购普洛斯位于美国的工业物流仓库，缔造全球史上最大的私有不动产交易案。收购完成后，黑石跻身美国最大的仓储物流业主之一。

黑石投资地产的理念可以归结为三点，“买入、修复、卖出”——瞄准市场以低于重置成本的价格买入资产，然后通过管理和有针对性的增值计划来改善修复，最后将其出售，从而获得投资回报。

在中国市场也不例外。回顾起来，2008年全球金融危机时，黑石花费10亿元收购上海Channel 1购物中心，自此开启连续注资中国物流地产项目的一幕。2013年投资上海物流开发项目，是黑石集团在中国开展的第一笔物流地产投资。

此后出手密集：2015年，黑石与万科正式开展合作，入股万科物流公司。2017年，黑石在中国设立多元资产管理平台——上海龙地商业管理有限公司，总面积达到500万平方米，目前覆盖了全国19个城市，管理着40多个物流园区。

更为轰动的是2021年1月，黑石宣布，旗下房地产机会型基金完成粤港澳大湾区最大物流园区的多数股权收购，该物流园区归属于富力集团旗下全资子公司富力地产，交易规模达11亿美元。随后不久，黑石又一口气拿下富力综合物流园区的100%股权，前后付出资本超过82亿元。

隔年，黑石集团又收购粤港澳大湾区仓储资产，将28万平方米的现代仓库收入囊中，实现地产版图的进一步扩张。

过去十几年前，随着中国电商的崛起以及高端产业的发展，“物流地产”也成为中国房地产市场细分类别中发展最快的领域之一。于是，嗅觉灵敏的买家纷纷来了。

各大PE都在争相布局。例如凯雷集团，早在2013年8月就与物流仓储开发商宇培合作，收购其五个已建成的仓储项目49%股权。还有博枫，曾是中国新天地集团的基石投资者，后来还收购物流仓储品牌盖世理；2022年初，红杉中国新基建股权投资基金完成募集，其中博枫资产管理公司是该基金最大LP……这样的案例还有很多。

这两年，尽管经历了疫情和经济周期波动，很多物流地产管理方也遭遇不小的冲击，但随着消费需求的重塑，PE们确信一个新的时机正在到来，正如黑石集团董事长苏世民最近所说：

“商业房地产价值正在触底，越来越多竞标者出现。资本成本大幅下降，投资的总体趋势是积极的。”

如此一幕，也是黑石开始抄底的一缕缩影。

不久前，黑石2024年第二季度财报透露了一个重要信号：过去的三个月是黑石集团自2022年以来最活跃的投资季度，出手了2400亿人民币。

黑石全球扫货，历历在目——

仅今年6月份，黑石就密集宣布多笔交易，包括收购艾默生环境技术公司40%的股权、收购墨西哥房地产信托Terrafina、美国连锁快餐Tropical Smoothie Café、日本线上漫画平台Mecha Comic等等，计算下来总金额超过700亿元人民币。这个Q2，黑石公开宣布至少15笔收购与私有化交易。

这样一幕还在继续。

苏世民坦言：“我们决定采取更积极的方式进行新投资，播下未来价值创造的种子。”对此黑石预判美元今年降息；叠加估值来到低位，正是扫货的好时机。

为此，黑石同时抓紧募资，备好弹药：2024年Q2，黑石的总资产管理规模继续创下新高，同比增长7%至1.1万亿美元，其中二季度共募集了394亿美元。另一面，也在集结更多人马。

无独有偶，KKR上半年投资总额达到了370亿美元，同比增长了90%，其中过去的二季度投资金额230亿美元，缔造历史上投资额最高的季度之一。接下来，KKR将加大投资力度，还有更多交易。

正如KKR联席CEO Scott Nuttall不断强调的，“当前市场估值已经下调，与历史上投资收益最高的时期相似，现在是入场的绝佳时机。”

The returns are substantially higher when the bets are bigger.（赌注越大，回报就越高）

悄然间，他们不约而同吹响抄底的号角。