“请神容易送神难”加州驱逐房客成本惊人 房东被迫离开租赁市场……

疫情期间，加州保护租客不缴房租、“禁止驱逐租客令”等政策，令许多房东遭受沉重打击。

如今“禁逐令”虽已取消，但一些房东需要花费数万美元驱逐租客，这逼迫一些房东选择出售房产、离开加州的租赁市场。

阿拉米达县（Alameda County）一位房东估计，仅阿拉米达县未付的拖欠租金就高达约10亿美元。该房东带领社区终结了奥克兰、圣利安珠县（San Leandro）和阿拉米达县的“禁止驱逐租客令”（Eviction Moratorium），这项“禁逐令”从2020年3月一直实行到2023年夏季。

根据阿拉米达县高等法院提供的记录，2019年该县平均每月有310起驱逐案件，疫情期间降至55起左右。自去年10月“禁逐令”结束以来，该县每月平均有580起驱逐案件。

拥有20处出租房产的克里斯·摩尔（Chris Moore）是东湾出租房屋协会（East Bay Rental Housing Association，简称EBRHA）成员，该协会代表阿拉米达县和康特拉科斯塔县（Contra Costa County）约1,600名出租房业主。

摩尔说，即使房东是占理的一方，但驱逐成本实在太高，令房东难以捍卫自己的权益。在湾区，租客可以获得免费的法律建议和律师代理，但房东却要为此花费成千上万美元的律师费。

“我可以驳倒所有的人（为不给钱狡辩的租客）”，他说，“但我必须……支付每小时五六百美元的律师费。现在驱逐租客要花3、4万美元，所以说实话，我已经不想这样做了。”

挣扎中的中小型房东

租客拖欠房租，加上各级政府为房东提供的救济资金微乎其微，或许不会使房产管理公司或拥有许多成栋单元的房东陷入困境；但对于那些只有一处或几处房产的房东而言，就可能是毁灭性的打击。

疫情期间，许多房东需要想尽办法负担每月的房贷，这种经济压力导致很多房东寸步难行。

卡罗琳·塞拉斯-山姆斯（Carolyn Silas-Sams）说，自2020年以来，她在奥克兰拥有的一套复式公寓一直没有收到租金，最终她不得不耗尽自己的退休账户存款，并向家人和人寿保险借钱，才能支付每月4,400美元的房贷，除此之外，她还要一直支付水费和垃圾费。

“我实话说……无论是什么程度的教育都不能让人的大脑接受这种事情，这完全不合理。”她说。

她表示，奥克兰市提供了一些租金减免计划，优先考虑年收入低于3万美元的租户。该市为租户提供了2,800万美元的租金减免，还从州政府获得1,040万美元的减免，但由于需求过剩，很快就将钱都分出去，导致许多房东被迫承担租金未付的损失。

整个湾区的许多房地产专业人士都有着相同的看法：“禁逐令”是一个打击，并非所有人都做好了准备。

长期居住在奥克兰的房地产服务公司老板乔纳森·弗莱明（Jonathan Fleming），近日在接受英文采访时指出，如果租客不支付租金，房东就没钱支付所有的账单。房东需要在这种情况下努力存活，不是几周、几个月，而是长达数年。

房东花六位数夺回所有权

有时，在解决驱逐纠纷期间，房东与租客达成一次性和解的花费，可能低于律师费。奥克兰一位不愿透露姓名的房东告诉记者，他与一位一年多不全额支付租金的租客之间的和解方式为：支付3万美元让他搬走。

“经过两年的纠缠，我们终于签了协议。”这位房东说，租客最终拿了钱离开了，但房子却被搞得“很脏”，还留下了一些家具。

这位房东透露了一些细节：自己于2022年购买了复式楼中的一个单元，租给一位中年男子。但由于奥克兰COVID期间的“禁逐令”，租客拒绝支付全额租金且赖着不搬走。房东只能走法律程序，要求租客在7月奥克兰“禁逐令”结束后偿还所拖欠的租金和水电费。

双方协商了一段时间，房东为此支付了7.5万美元律师费，但租客始终不肯还钱，甚至狮子大开口，要求房东付20万美元才肯搬走。

由于案件一直处于胶着状态，房东最终听取了律师的建议：放弃追回欠款、一次性支付租客3万美元，让他搬走。

“这名租客花了我7.5万美元的律师费。因此，我一共花了10.5万美元才重新获得了我房产的所有权。”经过此事，这名15年前从法国移居美国的房东说，他对美国的印象从此改变了，因为他看到了一些人是如何滥用政策来逃避责任、不劳而获的。

他也建议他人不要在奥克兰出租房产，“我仍然热爱这个国家，但在奥克兰和整个加州做房东，不值得”。

洛杉矶是下一个重灾区？

总部位于奥克兰的研究机构Policy Link和南加州大学公平研究所（University of Southern California Equity Research Institute）最近的一项分析指出，在洛杉矶，房东目前被拖欠的租金约为8.98亿美元。

最近，洛杉矶市政府正在考虑延续疫情期间的一项计划：为面临被驱逐的租客提供免费法律咨询，这与奥克兰的情况相似。

但对于洛杉矶一些小房东来说，市政府为租客新增的所谓保护措施可能会产生意想不到的后果。

大洛杉矶公寓协会（Apartment Association of Greater Los Angeles）首席执行官兼执行董事丹尼尔·尤克尔森（Daniel Yukelson）告诉记者：“人们在选择租户时非常谨慎，从现在开始，只有信用极佳的人才能住进公寓。这会导致更多的人找不到住房。”

洛杉矶市政府正在推动的这项计划名为“法律顾问权”，计划到2029年可以调用200名律师为1万名租客做法律顾问，每年耗资7,000万美元。这项计划的资金将来自洛杉矶的“豪宅税”法案（Measure ULA）——选民在2022年投票同意对售价超过500万美元的房屋征收豪宅销售税。

尤克尔森认为，根据最近的驱逐申请，很多租客通常拖欠2,000到3,000美元的房租，因此与其用“Measure ULA”的资金为租客提供律师服务，不如直接用这些资金支付租客的未付房租，这样成本更低，效果也一样，毕竟聘请律师的费用极其昂贵。

根据市审计局的记录，洛杉矶约有7.1万起驱逐申请，其中大部分是由于租客未支付房租。但尤克尔森表示，大多数申请只是意在警告，很少有导致租客被驱逐的。

他在最近的一次采访中说，洛杉矶和湾区的情况一样，驱逐租客的费用可能高达数万美元，而且需要好几个月的时间。因此，驱逐总是不得已的方法，“根据驱逐的争议程度，聘请私人律师会让情况变得更糟，律师费也会更高”。

而在驱逐的过程中，房东仍然收不到房租，还要支付高昂的律师费。

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