卸任“老虎”接连被揪，谁在掏空中粮大悦城？

作者 | 王婷婷

频繁遭遇纪委监察调查后，中粮集团大悦城控股“倒退式发展”的真相，似乎终于将揭开一角。

这只是“连续剧”的第二个高潮，因为在此之前，大悦城控股接连有多名核心高管被纪委监察调查。

巧的是，上述高管都是周政执掌中粮集团大悦城控股期间的下属。

官方资料显示，周政2008年担任中粮地产总经理，2010年担任董事长，2013年履职大悦城地产有限公司董事长，2021年3月15日提交辞呈。

周政离开后半年内，大悦城控股的董事姜勇、总经理助理周鹏、副总经理李晋扬、总会计师（财务负责人）张建国等高管接连辞职。

辞职两年后，2023年11月，周政接受中央纪委国家监委纪律审查和监察调查，原因是涉嫌严重违纪违法。

仔细回顾近年大悦城的发展，的确有颇多“费解”之处，伴随调查深入和细节披露，疑问背后的真相也即将水落石出。

宁高宁定名“大悦城”

中粮的地产聚宝盆

“近者悦，远者来”，一天夜里，据说宁高宁读着《论语》的时候，突然灵光一闪，将中粮集团的商业地产品牌，取名为“大悦城”。

彼时，宁高宁空降中粮集团还不到一年，但他在华润时已百战成名，挽救永达利、入股万科、收购华远、打造万象城…..这些既是宁高宁在华润的战绩，也隐隐透露出他转战中粮后的“野心”。

2004年，46岁的当打之年，宁高宁空降到中粮集团，面对的是拥有50余个分散业务单元的超大综合贸易公司，并且中粮是国资委首批确定的16家以房地产为主业的中央企业之一，掌握着全国多个重要城市的优质资产。

“以中粮自身的背景和财务基础，有很好潜力去做地产业务。”宁高宁多次在中粮内部会议上强调。

因此在任职中粮的第一年，宁高宁便“画了一个圈”。理清架构，在夯实粮油贸易业务的同时，做大地产业务，同时一手推动创立了“大悦城”品牌。

自2007年第一家商场“西单大悦城”在北京开业，此后在北上广深等城市，依托中粮的优势，大悦城快速发展成为城市的商业地标。

那时候，大悦城还只是商场品牌，公司名称用的中粮置地。到了2014年，中粮置地借壳侨福企业登陆港股，一年后H股名称直接改成“大悦城地产”(00207 HK)，进一步突出大悦城品牌，弱化中粮二字。

宁高宁更规划“要做100个大悦城”，可见其对这一新品牌的重视。

不过直到2015年宁高宁从中粮卸任，他也未能完成这份心愿。还有一项未能完成的任务，则是中粮集团旗下地产业务的重组。

这也成为继任者周政的重要工作。

周政时期全面重组

弱化中粮强推大悦城

实际上，当时中粮的地产板块颇为混乱，在A股叫“中粮地产”（2019年改名为“大悦城控股”000031SZ），在港股叫“大悦城地产”，在中粮内部则被统一称为“中粮置地”，商业街业务原本还单独被称为“中粮实业”。

“我们过去做推介，叫中粮集团地产酒店业务推介会，没名字。因为不知道叫什么名字。尤其是两个上市公司，还牵扯之间的独立性问题，不能乱说。”

周政曾向《中国企业家杂志》直言，一家央企的公司，迟迟以两家上市公司在市场中出现，给市场的形象不好。

重组势在必行。周政彼时兼任中粮地产董事长和大悦城控股董事长，“因为兼着，这些年实际上就靠我们这么撮合、这么推动，沟通协调资源团队系统。”

2017年7月24日中粮地产因重大资产重组停牌，直到2019年，整合方案通过，以当年3月“中粮地产”正式更名为“大悦城控股”为标志，中粮大悦城重组喜迎胜利曙光。

这一过程可谓花费了周政颇多精力，不过结果是他比较满意，“在央企中我们做得比较成功”。

至此中粮的地产业务也进一步剥离了中粮二字，彻底打上“大悦城”的标签。

“为什么不用集团的名字”，这也是中粮内部争论了很长时间的话题。据上述媒体报道，当时高层领导的分歧在于“保留‘中粮’的名称，背靠大树好乘凉。不保留的话，就完全曝光在市场上，风险很大。”所以最终团队管理层和股东大会一致同意，要树立大悦城城市综合体作为主品牌的发展策略，运营与股权分离，未来引进战投。

重组之后发展滞缓

大悦城的四大疑点

但重组之后，全面以“大悦城”面目示人的中粮地产业务，并未迎来计划中的蓬勃发展。

大悦城控股(000031.SZ)自2015年中以来，股价连续下跌超过7年；大悦城地产（00207 HK)自2013年以来，股价也是连续下跌态势。

经营层面，大悦城控股净利润自2018年以来，持续下跌，至2022年末更是转盈为亏，当年公司净利润亏损22.23亿元。公司营业收入也出现倒退，2022年总营收395.79亿元，一年间缩水了超30亿。

不仅如此，笔者注意到，大悦城控股的净利润中，归于母公司的净利润转盈为亏，至2022年末亏损28.83亿元；归于少数股东的净利润却增长至6.6亿元。

而且“大股东亏钱、少数股东赚钱”的情况，自2020年来便一直存在，甚至2020年大悦城在归母净利润亏损的情况下，少数股东收益高达15亿元。

实际上，在2019年中粮地产和大悦城完成重组之前及合并当年，公司还处于正常状态，归母净利润高于少数股东损益。这不禁让外界生疑，“重组后的大悦城，利润到底给了谁？”

疑点不止于此。

其二如开发节奏。根据大悦城控股2022年年报显示，公司可售货值高达约1905亿元，还不含一级开发旧改等土储项目，而且分布在京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈。

截至2022年底大悦城的土地储备1522.72万平方米，总计容建筑面积3270.7万平方米，剩余可开发计容建筑面积（计容建筑面积-累计竣工面积）1314.69万平方米。

大悦城明明有那么多核心城市的优质货值，为何开发节奏难言果决？

且戏剧性的是，部分项目的开发却“急不可待”。例如据媒体报道，2020年9月济南中粮大悦城项目，部分楼栋就盖了两三层高，连脚手架都不搭就去申请预售证。最终，项目因造假材料骗“预售证”被罚款3.64万元并降低信用等级。

其三如抛售资产。2022年大悦城的销售型业务全口径签约568 亿元，同比下降22%，签约面积227万平米，同比下降21%。公司在公告中解释称，因优化库存和推盘策略，加快去化和资产周转，部分项目销售价未达预期。

但部分库存优化时的价格公允性存疑，尤其大悦城对核心城市核心项目的“底价出售”曾引起争议。

凤凰网风财讯注意到，在2023年7月完成股权转让的中粮海景壹号，以底价41.42亿元转让，对应5、6、7号三栋楼约5万平方米可售面积，折合单价约8.4万/平方米。

这一价格远低于目前贝壳找房上项目293850元/平方米的二手均价。实际上，转让2个月后，市场就传出收购方散卖上海中粮海景壹号房源的消息，报价15.86万-36.93万/平方米，瞬间翻涨。

此外，有业内人士透露，大悦城一直用的是产业勾地策略，近年即使是央企也很难用产业的名义从地方勾地了。

可以看见，2022年大悦城控股披露的新增获地只有8宗，土地面积35万平方米，计容建筑面积79万平方米，主要位于重庆、成都、南京、杭州、苏州、北京、西安等地。

开发和增储都不快，大悦城如何发展后续销售，如何逆袭？这也为公司后续发展态势，蒙上一层迷雾。