启示录：新加坡纬壹科技城为何被称为「亚洲硅谷」？

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4月前

报名表封面图 | 纬壹科技城产业园区规划图

文｜风马牛地产研究院（微信公众号：风马牛地产研究院）

全文共 3111 字，预计阅读时间 6 分钟

新质生产力，这个去年 9 月被首次提出的新概念，如今已经红遍了大江南北，成为经济发展的热词。

什么是新质生产力？简单来说，它就是以科技创新为核心，推动产业升级和经济转型的新动力。就像老牛拉车，虽然稳当，但速度有限；而新质生产力则像是给老牛装上了发动机，让发展的速度和效率都得到了质的飞跃。

为什么要发展新质生产力？在这个日新月异的时代，不进则退。科技创新是新质生产力的核心要素，而科创产业则成为城市的核心竞争力。近年来，全国各地的产业新城如雨后春笋般涌现，正是为了紧跟全球一线城市的步伐，抢占发展先机。

谈到产业新城，就不得不提到被誉为「亚洲硅谷」的新加坡纬壹科技城，由裕廊集团（JTC）联合新加坡政府和私人开发商打造，经过 20 多年的发展，现在已经成为新加坡政府建设知识型经济的重要标志。过去十年间，这座新城受到中国政府官员、企业高管和研究学者的青睐，参观访问者络绎不绝。

今天风马牛地产研究院将与大家分享纬壹科技城的详细解读，并在「第三期新加坡特训营」中，由冯叔带领同学们实地参访，希望能为国内产业园区的发展带来新的启示和借鉴。

「重金打造、慢工细活」

在 1997 年亚洲金融危机和 2001 年全球性经济衰退期间，新加坡这个严重依赖外贸的经济体首当其冲。为了应对经济挑战，新加坡政府制定了「产业 21 世纪计划」，将产业发展方向转向知识密集型产业。纬壹科技城正是这一转型需求的产物。

效仿美国硅谷模式，新加坡将大学、研究机构、生活设施等关键要素聚合，提出了「科技走廊」「科学基地」等概念，但均未能如愿。直到 2001 年，新加坡西南部区位优势凸显，因项目地理位置接近北纬 1 度，取其谐音「唯一」，故改名纬壹科技城。

纬壹科技城由多个特色鲜明的功能区组成，包括以生物科技为主导的启奥城（Biopolis）、聚焦信息通信技术的启汇城（Fusionpolis）、媒体城（Mediapolis）、初创企业孵化区起步谷（Launchpad）、商业休闲区汇达（Vista）、学术研究区尼泊尔山（NepalHill）、风格住宅区威硕斯（Wessex）和新兴工业区亚逸拉惹（Ayer Rajah），以及连接各区的纬壹公园。

纬壹科技城占地 200 公顷，虽然面积不大，但新加坡政府却投入了长达 40 年的开发周期和约 150 亿新元（约合 700 多亿元人民币）的巨资，体现了「重金打造、慢工细活」的开发理念。

如今，作为新加坡主要创新和研发中心的纬壹科技城已拥有近 4.7 万名员工，吸引了约 70 亿元投资，汇聚了众多国际企业和初创公司，为新加坡的知识密集型产业发展做出了重要贡献。

「令人兴奋的灵感之地」

纬壹科技城吸取了上一代裕廊工业园的经验教训，致力于打造一个「令人兴奋的灵感之地」。作为一个功能完备的城中城，其总体规划和空间设计赢得了广泛赞誉，并在新加坡新的工业园区中不断推广。

一、功能完善的「创新社区」

启奥城位于科技城东北部，是生命科技区和生物医药公共研究机构及实验室所在地。这里建有十余栋商务办公楼，吸引了包括新加坡科技研究局在内的众多企业研发机构入驻，如葛兰素史克认知与神经变性疾病研究中心、癌症科学研究院、宝洁公司、阿斯利康和拜耳等。

政府、私人公司和研究机构的入驻促进了政企合作和协作发展。同时，美食广场、儿童教育、洗衣店、书店、诊所、银行等商业配套设施，以及大礼堂、会议室等会展设施和科技配套设施，为科创人士提供了自由交流的空间，帮助公司降低研发成本、加快开发进度。

二、全天候活力的垂直建筑

启汇城的发展与生命科技区相似，首先入驻的是物理工程研究委员会和工程研究机构，为周边企业提供研发洁净室、干湿实验室等实验平台，随后企业相继入驻。该区域融合了信息通信、媒体、科学和工程产业，吸引了如皮克斯等传媒行业国际公司入驻。

值得一提的是，共享办公设施、研发设施、专业设施等服务设施可以租用，满足大中小企业特定时段的需求。此外，南洋理工大学分校和欧洲工商管理学院等继续教育高等教育机构，以及提供公寓式住宅及生活服务的纬壹公寓也在此建立。启汇城通过将工作、生活、娱乐、学习功能垂直叠加，实现了建筑全天候的活力。

三、商业娱乐的活力社群

项目各核心功能区的地理布局充分考虑其基本特征和需求。距离地铁最近的地方主要布置商业功能，车行交通方便、距离地铁较远的地方布置商务功能。距离地铁最远、环境幽静的地方布置生活、娱乐、学习配套设施，支持核心产业发展的综合性项目，打造「工作、学习、生活、休闲于一体」的活力社群。

其中，位于纬壹科技城交通枢纽的星悦汇是一个 TOD 综合体，包括 5000 座音乐剧院、 2.8 万平方米的购物中心以及写字楼等业态。剧院可提供音乐剧、舞台剧巡演，也可作为公司活动场地；商业部分包括美食广场、咖啡茶点、酒吧、美容美体、时尚服饰等。

背后的推手——裕廊集团

纬壹科技城的成就离不开裕廊集团的贡献。在园区建设过程中，裕廊集团在运营方面也确实有一些独到之处。

第一，既是企业也是政府职能部门。除了作为园区的开发者和推广者，裕廊集团提供了一站式的公共服务体系，包括治安维护、税收、海关、社会保障、教育、运动、劳工等，有效降低了企业与政府之间的交易成本。

第二，规划先行，灵活调整。裕廊集团坚持「规划先行」和「规划即法」的原则，确保科学合理且先导性强的规划，避免过于随意的改动。虽然规划稳定，但纬壹科技城在开发目标上实现了二八平衡，其中 80%的项目由私营开发商开发，而裕廊集团保留 20%的开发范围。在这 20%的范围内，裕廊集团积极与私营部门及研究机构合作，了解企业需求，及时调整相关政策与行业标准，优化基础设施，营造充满活力的工业社区。

除此之外，新加坡传统的「白色地段」提供了灵活的建设发展空间，开发商可以根据市场需求在政府允许的范围内变更用地性质、用途及功能占比，让市场力量决定土地的最高商业价值。

第三，产业升级与招商。根据区位资源特点和国际产业发展趋势，纬壹科技城实施产业升级和转型。新加坡经济发展局负责招商工作，组建了一支全球招商团队，成功将研发机构、先进技术和高端服务业引入园区。同时，纬壹科技城注重硬件和软件设施的完善，提供精细化的服务设施与平台，集约高效地利用空间资源，减少企业运营成本，提高园区的工作、生活、娱乐和学习活力。

第四，以人为本的社区建设。纬壹科技城以人为本，满足高科技园区创新人群的共性和个性需求，通过打造以工作为中心的活力社区，将工作、生活、学习、娱乐等功能精细化混合利用，提供全生命周期的多元化服务。同时，高效、可达的交通网络与行人系统提升了社区活力，促进公共空间的交往与流动。

结语

各方协同合作创造出了充满活力的纬壹科技城，由于篇幅限制，林林总总，不一而足。期待大家相聚新加坡特训营，在冯叔和产业运营专家们的全程陪同下，进行深度走访调研。