100亿，抄底“上海滩”？
抄底上海滩。
核心提示：
1.2012年，华信集团将翡翠苑别墅收入囊中，代价大约是10亿港元，当时约合人民币8.49亿元。
2.要买下这20幢别墅难度并不小，多位上海房地产中介向记者表示，其中最难的当数要凑够20个购房资格。
3.在房地产市场经历深刻周期性调整的当下，有能源企业准备了100亿元抄底房地产。
1月9日，在上海做了十多年房地产交易的张海军看到一则消息，有人花费了14亿元，竞得了翡翠苑20幢别墅，这里曾是叶简明创办的华信集团总部办公地。
很快，这个由4家公司和14个自然人组成的庞大竞拍主体，被挖出与江苏永钢集团有限公司（以下简称江苏永钢）有着千丝万缕的联系。一时间，“钢铁大佬抄底上海房地产”的舆论喧嚣尘上。
但张海军却并不感到惊讶，从2020年开始，他就明显感觉到煤炭、钢铁、水泥等产业企业盯上了房地产市场，而上海待售的写字楼、酒店基本上已经被他们看了一遍。
只不过，这些企业虽然手握重金，但却并不会轻易出手。他们宛如一群潜藏的猎豹，猎物虽已然显现，但他们仍在静待最佳的出击时刻。
兴国路上的神秘富豪
如同叶简明的发家史一样，这20幢别墅也笼罩着一层神秘的色彩。它们坐落于昔日法租界的核心区域，斜对面就是大名鼎鼎的兴国路宾馆，周围是一些知名的老洋房，道路两旁的梧桐树据说都有百年历史。
和《繁花》中主打热闹商业街的黄河路不一样，兴国路则因为具有一种悠然安静的气质，更像是矜持的贵族，完美诠释着上海强调的底蕴和气质。
兴国路的物业稀有，鲜少会有待贾的机会。拥有兴国路的物业，也大都非富即贵。野心和欲望蓬勃之下，真正的富豪才能久久为功。
实际上，这20栋别墅的开发商并非华信集团，而是一家1987年在香港成立的外资公司大中华国际集团。上世纪90年代末，当时的上海正是日新月异，拥有无限机会的时刻。
当时的大中华国际，已经房地产领域崭露头角，在深圳开发了多个楼盘，并将触角延伸到了上海滩。到现在，大中华国际已经具备涵盖房地产、商业、酒店、电视传媒、能源、港口、大型国际物流中心等多元化产业。
根据公开资料，翡翠苑的开发商，大大置业（上海）有限公司（以下简称大大置业）成立于1994年，现在已经被列入异常经营名单，且严重违法和被限制高消费。
100%持股该公司的尔来有限公司唯一股东为Sam Strong International Limited。而后者最初为中华国际集团控制。
根据大中华国际的说法，在出售前已经持有该物业权益逾17年，但出租率似乎一直不佳，2009年到2011年出租率甚至还从30%降到了5%。
直到2012年7月，华信集团才将这20幢别墅收入囊中。
当时，华信以4.478亿港元(当时约合人民币3.655亿元)从大中华手里拿下Sam strong International Limited43%股权，后者持有的物业正是翡翠苑这20幢别墅。与此同时，华信还向其他物业持有人收购了余下股权。
以此计算，华信为这20幢别墅付出了约10.4亿元港元（当时约合人民币8.49亿元）的代价。而大中华国际则表示，当时这20幢别墅价值约为人民币7.4亿元。
2015年，原本是住宅用途的翡翠苑成了华信集团总部办公地。相应地，20幢别墅，大部分进行了结构改造。其中，一栋别墅已被拆除，并改建成了穹顶建筑，原本规划的每栋住宅楼都设有地下室，但现在大部分都经过了不同程度地改动，有些被改造成了食堂或活动室。然而，这些改建并未经过任何审批。
据《财新》报道称，“这20栋建筑更像一个金字塔状王国，顶端的叶简明有专属的‘主席楼’，数个执行董事分享‘总裁楼’，其他高管则分布于各处楼中”。而环绕“主席楼”的，尽是以金黄色为主调的建筑。
随着华信集团的破产清算，这20幢曾经见证叶简明辉煌时刻的别墅也被摆上了拍卖台。然而，它们却数度遭遇流拍。2021年8月，报价16.8亿元流拍，2023年报价17.6995亿元，再次流拍，直到最近才等来新的买家。
张海军向记者透露，要拿下这个项目并不容易。他指出，首先根据上海目前的购房政策，需要先凑齐20个购房名额，这已经是一个不小的挑战，其次还需要准备十几亿元的资金，毕竟别墅的价格在那摆着。此外，项目的违建整改还需要经过审批，过程也可能相当复杂。
但多位上海房产中介用“钢铁大佬捡漏”来形容这场交易。“按照成交价来算，房源折合均价约15.65万元/平米，这肯定是低于市场价”，一位房产中介向记者表示。
张海军更是直言：那个地段卖20万一平都有人愿意买。在他看来，这是一笔稳赚不赔的买卖。“修复一下违建，再稍加包装，然后抵押给银行，14亿元就能轻轻松松地套出来。”他说道。
而翡翠苑资产评估价为17.68亿元，但起拍价只有13.72亿，相当于打了7.6折，而14亿元的成交价也打了7.9折。
“钢铁水泥”也疯狂：有人准备100亿元抄底
在房地产市场经历深刻周期性调整的当下，一个引人注目的现象是，像永钢集团这样的传统能源企业抄底房地产领域已经成为一种常态。
据不完全统计，2023年以来，这类能源企业在房地产领域的成交金额已经突破100亿元。
不过和抄底上海这20栋“稀有”别墅不同，大部分能源企业更偏赖成熟的资产。譬如，高端酒店、写字楼、科创园区以及仓储物流园区。这些资产类型不仅能够产生稳定的现金流回报，还具有较高的增值潜力和抗风险能力。
在中国房地产数据研究院院长陈晟看来，“有些资产，虽然并非位于繁华的市中心，但由于其出色的运营效率和稳定的收益表现，同样可以被视为优质资产”。
以高端酒店为例，这类资产在疫情等极端情况之外，通常能够凭借其优质的服务、优越的地理位置和强大的品牌效应，源源不断地吸引客源。从而为企业带来稳定而持续的现金流回报，实现资金的保值增值。这种“坐享其成”的投资模式深受能源企业老板们的喜爱。
去年，江苏金峰水泥集团有限公司（以下简称金峰水泥）的动作尤为引人注目。该公司接连两次出手，以共计40.73亿元的价格先后拿下虹口三至喜来登酒店和苏州河畔的地标性建筑——宝格丽酒店。
而2023年11月，有内蒙古煤企业背景的上海邕鹏实业有限公司，则砸下41.42亿元拿下中粮海景壹号5、6、7号公寓项目。更早之前，中国金茂以28亿元出售的北京金茂威斯汀大饭店，接盘方里也有煤企身影。
这些企业往往携重金而来，一出手就是大手笔。
张军向记者透露，金峰水泥拿了100亿元的银行授信来抄底房地产。“100亿元最起码不花80亿元出去，现在才只花了40亿元”，他进一步说道。从去年10月份开始，张海军已经向金峰水泥推荐过两三个项目。
然而，交易过程往往充满了博弈和较量。其中，最核心、最敏感且最易引发争议的问题便是价格。“上海待售的酒店和写字楼基本上已经被盘查过一遍”，张海军透露。但与以往的抢购风潮有所不同的是，这些能源企业似乎并不急于出手。
“他们现在的策略是有便宜的就购入，不便宜就慢慢谈。”张海军表示。据他了解的情况，金峰水泥收购上海宝格丽酒店时，一开始对方的报价是30多亿元，但最后谈到20多亿元成交了。
是入手的好时机吗？
能源企业的富豪们抢注地产背后，折射着社会财富结构的新变局。
早在十多年前，能源企业的老板们挥舞着支票簿，在地产界掀起了一阵阵狂风巨浪。时至今日，房地产市场中仍然流传着许多关于煤老板们的传说：他们手中提着装满现金的蛇皮袋，乘坐公交车四处寻觅，一旦看中目标，便毫不犹豫地大肆购置房产。
煤老板们更是撑起了潘石屹的黄金时代。2004年，他将SOHO中国的销售总部设在山西，还多次带领营销队伍深入山西、陕西、内蒙古等地区举办产品推介会。
2006年，山西客户的购买金额占SOHO中国总销售额的40%。2008年金融危机下，三里屯SOHO开盘一周成交20亿元左右，客户一半都是煤老板。
但历史的巨轮从未停止过它的转动，每一个行业的繁荣与衰退都像是一部史诗般的长篇大剧。没有人能永远站在山顶，随着行业周期的波动，他们逐渐消失于地产江湖。
然而，就在房地产市场陷入低迷之际，他们却以出人意料的迅猛之势杀了回来。
在陈晟看来，能源企业经过前几年的红利期，手里积攒了大量的现金，他们抄底房地产市场更多是出于资产配置的考虑。
2021年9月之后，国内部分地区突然拉闸限电的现象成为了人们热议的焦点。这一突如其来的变化，使得煤炭供应更加紧缺，煤价如同脱缰的野马般不断飙升，创下了一个又一个新高。这种疯狂的上涨行情，被市场形象地称之为——“煤超疯”。
有数据显示，2021年全国规模以上煤炭企业实现利润总额7023.1亿元，同比增长212.7%。而2022年，全国规模以上煤炭企业营业收入4.02万亿元，同比增长19.5%，利润总额1.02万亿元，同比增长44.3%；应收账款5320.1亿元，同比增长23.1%。
水泥和钢铁行业同样如此，2021年，22家上市水泥企业就合计实现营业收入8889.05亿元，净利润达1006.97亿元。而重点大中型钢铁企业当年累计营业收入6.93万亿元，同比增长32.7%；累计利润总额3524亿元，同比增长59.7%。
拿江苏永钢来说，其在2021年净利润就有55.1亿元，2022年虽然有所下滑，但依然有30.1亿元的利润。
但尽管利润丰厚，陈晟在与这些能源企业的交流中发现，由于对能源消耗和环保要求的提高，他们普遍认为未来本行业的需求会下降。因此，他们会用现有的资金去投资优质标的，以应对未来的不确定性和变化。
而过去优质资产在市场上很少流通。“然而，随着房地产市场环境发生深刻变化，流动性风险逐渐浮出水面，一些开发商和业主方开始愿意将他们手中的优质资产进行交易，且在价格上展现出更大的灵活性，这是一个很好的入手机会”，陈晟说道。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，房地产作为一种实物资产，具有较高的稳定性和抗通胀能力，对于能源企业来说，购买房地产可以实现资产配置的目的，降低风险，提高资产的长期价值。“当下趁着较低的价格抄底，待市场回暖后就可以获得较高的回报”，他进一步提到。
然而，这些老板们是否如同他们过去那样，再次精准地把握到了市场时机，唯有时间会给出答案。
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值班编辑：王怡洁 审校：董斌 制作：黄福宇
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