Multifamily 2024: 现金流热点区域和抄底良机

2024 年是大选年。意思是， FED如果不想惹上操纵选举的嫌疑，主观上，就会力保经济平稳。既不会猛烈降息让经济烈火烹油、鲜花着锦；也不会选举前夜捅破泡沫，推动选民在选票上发泄怒气。 在这个大前提下， 我们继续讨论BOSTON房市， 这次讨论MultiFamily（多家庭）。 

哪里的现金流理论上比较好

信守上篇文章承诺， 先上一张图镇楼  -- 下面这张图展示了马萨诸塞州不同邮编区域考虑地产税率后租金/房价回报率，用 4% 作为蓝橘分界线。吐糟一句， 这个要求真是很低啊。 在当前贷款利率下， 4% 的租金回报率妥妥的负现金流。问题是如果用6.5% 之类接近当前利率的标注， 大家就只能看到深蓝和浅蓝了。  

MA House Cap Rate by Real Estate Tax

 (联系[email protected]， 邮件写2023 Cap Rate, 我们会把动态大图链接发给您） 

下面这张表是麻州租金回报率最高的区域。这里小声提醒一句，高租金回报率的地区通常也意味着高风险，比如你可能会遇到很多信用分数不高的房客，或者发现管理房产和房客比预想的要困难。所以，如果你是刚踏入房产投资领域的新手，在这些区域投资需要三思而后行。

2024 Multi Family 供应大潮

预计在2024年，波士顿地区的多户型家庭住宅市场的价格和租金都可能遭遇小幅下跌。

首先是源于2024 年供应大潮。自2022年开始的建筑热潮现已走向了尾声，各种新房子陆续完工、上市。大批新建的多户型家庭住宅如雨后春笋般冒出，已经在2023年第四季度引起了疫情后最严重的供给大于需求。再加上预计2024年将有10,000个单位投入市场（作为参考，2023年完工并交付的单位有8,700个，但净吸收量只有6,900个），这些新上市的公寓房将对波士顿的多户型家庭住宅市场，尤其是对于高端和中高端市场， 造成巨大的价格下降压力。

此外，目前的宏观经济环境对于IT和制药等高收入行业也不太友好，意味着高端和中高端多户型家庭住宅市场的需求会更加疲软。

对于考虑出售自己的投资公寓的筒子们来说， 要么抓紧时间尽快卖， 要么做好心理准备，持有3年或更长时间，穿越刚刚开始的低谷期。

哪里的Multi Family价格下跌压力大？

还是看图说话， 在建公寓/现有公寓的百分比越高， 对当地和周边的房价租金的冲击越大。

Route 495 North: 12.2%

2024 基本没有供应大潮的区域有：

Back bay/South End: 0.0%

Downtown: 0.0%

Cambridge: 0.7%

South Boston/Seaport 1.2%

2024 租约之战 

对于房东来说，今年要尽早与房客续约或者寻找新房客。鉴于目前已经积压的库存和即将到来的供应潮，房东们需要抓紧时间锁定今年的租约。想想看，在2023年下半年，有些新公寓（比如Somerville的Prospect Union Square）已经开始玩起了“大礼包“的变向降价游戏，提供高达1.5个月的免费租期来吸引租客。可以预见，在2024年的上市热潮中，这种“大礼包”策略会变得更加普遍。所以，各位房东大人们，趁着这股潮流还没有上头条，快快敲定下一年的租约吧。

投资者 – 2024 年底是捡漏时间

至于投资者们，2024年底可能是个捡漏的好时机。画下重点：年！底 ！虽然2024年多户型家庭住宅市场会面临一些挑战，但这并不意味着这个市场会断崖式下跌。从供应大潮的图表里可以看到，经过2022年的建设高峰，波士顿在建公寓数量呈现下降趋势。2024年的价格调整，很可能会让更多开发商退出多家庭市场，供应大潮不会持续 -- 也就意味着价格会在2025年或者2026年开始稳定。 

所以，2024年底到2025年初可能是个抄底新建公寓的绝佳时机。如果您是一个投资房新手， 这样的房子回报率虽然不是很高，麻烦和风险也非常少，是新手入市的好机会。

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