法拍的房子，背后牵涉的案件以民商事纠纷为主，有不少是在经营活动中，拿房产做抵押、担保贷款或借款，无力偿还后房子被法拍
文｜《财经》记者王丽娜
编辑｜苏琦
北漂九年后，张苓（化名）在北京买下了属于自己的第一套房。2024年1月收房后，张苓投入到房屋装修前的准备。这是一套法拍房。张苓从一个购物网站旗下的司法拍卖平台，拍下这处房子。2023年9月1日，张苓参与这处法拍房的竞拍。房子起拍价为500余万元，引来六人参与竞拍。虽然每次加价幅度为2万元，但随着参拍人你一笔我一笔的竞相加价，竞拍价很快推升了三四百万元。眼看竞争激烈，“以为拍不下来了”，张苓夫妇不再盯着出价，各自坐在沙发上刷起手机，让中介人员代为出价。当时，正逢一些城市陆续出台“认房不认贷”政策，部分购房者的购房热情高涨。竞拍前，张苓夫妇设定了最高可接受的心理价位——1000万元，超过这个价就不拍了。好在经过约一个半小时的竞价角逐，出价停在990万元，其他人出局，张苓成功拍下这处房子。
当前，一些城市先后进入存量房交易为主的时代，在存量房中，近年来新增的法拍房房源中不乏一些优质房产。法拍房是被法院强制执行并拍卖的房产，法拍房的来源包括金融机构贷款纠纷、民间借贷纠纷，以及刑事案件中罚没的房产等。自2017年法拍房全面上网拍卖以来，为购房者提供更多选择机会。同时，一些普通的购房者基于价格等因素，将购房目光投向法拍房。这是一个购房折扣和未知风险并存的市场。
在购房市场上，张苓夫妇属于刚需人群，此前一直租房居住，孩子出生后，两人希望给孩子一个稳定的家，安居下来。夫妇俩自2015年来京，手里逐渐积累一些资产。“是时候把钱花在必须干的事情上了”，张苓告诉《财经》。2022年下半年，张苓夫妇打定买房的主意，开始挑选房源。看过二手房和新房，反复掂量不同类型房子的首付、可贷款额度、税费等信息，再比对夫妇俩心中的购房目标。“90后”的张苓表示，虽然是刚需一族，但她并不想为了买房仓促“上车”。张苓夫妇最初的理想房产是，位于北京“三环以内的大房子”，面积在100平方米以上，楼盘建成年限在10年内，总价不超过1000万元，首付款不能太高。挑来选去，几无可能同时匹配这些需求。张苓逐渐将买房预期调整到“四环以内”“年限15年内”。在四处看房中，有亲友向张苓建议可以看看法拍房。张苓的挑选范围增大，中介机构给张苓推荐了一套京西南四环的一处房子，三室两厅，低密度洋房社区，并预估950万元可以成交，这正是她心仪的房子。而那个小区的房子套数不多，二手房少有出房，按照当时的市场价算，总价约在1150万元-1200万元间。看过中介提供的房子背调信息，并实地看房之后，张苓决定参与竞拍。张苓了解到，原房主以房抵押办理贷款用于公司经营，后因不能履约还贷产生司法纠纷，债权人向法院申请拍卖房屋清偿债务。这种类型的法拍房，属于张苓夫妇可接受的类型，公司经营“有赔有赚很正常”。看中那套房子后，张苓交纳保证金取得竞拍资格，便等待2023年 9月1日的开拍。当时正值一些城市宣布“认房不认贷”政策，房市升温。经过多轮竞价，张苓成功拍下那套房子。2023年12月，张苓拿到房产证，随后与原房主协商腾房事宜。2024年2月底，在广东省惠州市，30岁的小沈拿到房产证，房子同样是通过竞拍法拍房而来。小沈自称，此前租房居住，备受房子隔音差、房东刁难等困扰，期待自己早日买房，但“钱包又不给力”。今年1月，朋友发来的一套法拍房链接，让小沈的购房日程提前。那是一套70平方米的两居室，起拍价58.5万元，而同小区同户型面积的二手房约在88万元-92万元。房屋所处的地段、面积、预估总价等，小沈都比较满意，在实地走访并多方咨询后，小沈动心。竞拍那天，是一个周末，小沈提前一天设定好闹钟，早早起床等待竞拍。不过，开拍后，只有小沈1人参拍，小沈第一时间出价58.5万元，并竞价成功。小沈表示，同小区同户型面积的二手房市场价在88万元-92万元之间，“用最低的价格买下了这套房子，可以说比较惊喜”。参拍之前，小沈曾询问亲友，收到的多是劝阻建议，认为法拍房风险太大、不是很吉利。得知小沈成功拍下并拿到房产证后，亲友们都认为买下的房子“性价比很高”，小沈“很有勇气”。目前，小沈收房后，装修已告尾声，离入住不远。因装修预算有限，小沈不打算做太多改动和硬装，只对房屋重新刷漆，购置家具家电，期待通过软装焕然一新。2023年12月，徐俐（化名）参与北京一处法拍房的竞拍。徐俐夫妇不考虑学区房，希望所买的房子，离双方工作单位近一些，小区环境相对好、楼龄不算旧、采光较好的房子，并因此圈定了几个小区。偶然看到目标小区有法拍房的信息后，虽然房子存有瑕疵，比如房屋的所有权人还未办理过户，贷款方面也存在不确定性，两人还是决定参拍，并预估不会有太多竞拍者参加，没准儿能以起拍价成功竞拍。但开拍前徐俐发现，报名人数有十人，超乎两人预料，并顺势提高了出价预算。
这次参拍算是一场“陪跑”。徐俐在拍卖成交前十分钟，看竞争激烈放弃竞相出价。那套房子的起拍价为415万元，最终加价120万元成交，超过徐俐的最高出价20万元。算下来，成交单价约7万元/㎡，周边同样房源的小区市场价约7.5万元/㎡。
在竞拍前，小沈也考虑过风险“怕踩坑”。对于法拍房，小沈设置了一些红线，比如房子太旧、位置不好、涉刑事案件、需要二次过户、原房主债务纠纷太多等，一概不予考虑。小沈了解到，原房主的房子被拍卖是因向银行抵押贷款后，无力偿还被强制执行拍卖，这是她可以接受的类型。与小沈类似，张苓还将涉刑事案件和涉高利贷的原房主排除在外。在房地产行业耕耘19年的曹辉，这七年多来专注司法拍房市场，是北京东方瀚海拍卖有限公司（下称东方瀚海拍卖）的董事长。2016年，北京法拍房市场开始互联网化，曹辉成立瀚海拍卖。2016年8月，最高人民法院出台《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，明确自次年1月1日起，法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式。这其中较为引人关注的财产类型就是房产。曹辉告诉《财经》，他当时判断，随着中国城市建设和发展从增量时代转向存量转换时代，网络拍卖推行后，拍卖的房源数量将上升，一些优质法拍房流入市场，法拍房市场将从一个小众的投资市场，“变成普通购房者都可以阳光透明交易的市场”。因此，曹辉转换到法拍房市场“赛道”，为竞拍人提供专业的辅拍服务。法拍房市场在不断吸引普通的购房者。2022年起，最高法院通过出台规定，正式将司法拍卖房产纳入各地房产限购政策范围，受限购约束的竞买人将不被允许参与司法拍卖房产竞拍，防止通过司法拍卖投机炒房的行为。与一般的二手房相比，法拍房的竞拍更为复杂。曹辉表示，法拍背后关联司法案件，还涉及房屋权属、不同类型的交易税费、房屋占用、借贷履行情况等，而房产标的高、转手交易环节众多，竞拍人担心出现风险，“对于普通的购房者来说，遇到一个环节出问题就很麻烦。”比如，有些房子竞拍前无人居住，竞拍成功后，却发现原房主与他人签订有长达十年的租赁协议，房屋腾退遭遇难题。不少法拍房成交价与市场价存在差价，这是吸引购房人的最主要因素。依北京市为例，根据瀚海数据院的统计，2023年，北京共计挂牌房源8153套，同比去年上涨5.05%， 2023年北京市法拍市场共计成交法拍房2771套，一拍成交1843套。其中，法拍房住宅挂牌4761套，北京法拍房住宅成交单价5.03万/㎡，2023年度二手房单价6.3万/㎡。对此，曹辉表示，北京近几年的法拍房交易都比较稳定，住宅法拍房的平均折扣一般在八折到八二折之间，热门房源的折扣率在九折至九五折之间。一些参拍者会选择等待二拍，但二拍时最终的成交价并不一定会低，“因起拍点降低后，更多人参与竞拍反而会推高成交价”。住宅流拍的原因则因房子本身的情况各异，但常见的因素，主要是房屋自身价值，所处位置及产权情况、后期腾退阻力较多等。通过对东方瀚海拍卖的成交客户进行画像，曹辉观察到竞拍人的年龄以35岁至50岁为主，竞拍房产的主要需求是自住型，成交的房源中刚需房产占比较大，面积以90㎡以下的小户型占比最多。其中，法拍住宅成交价以300万元至600万元为主，占整个交易量的70%-80%。曹辉还观察到，这些被法拍的房子，背后牵涉的案件以民商事纠纷为主，有不少是在经营活动中，拿房产做抵押、担保贷款或借款，无力偿还后房子被法拍。近年来，法拍中有些涉刑事罚没的房产，其中还能看到原属于官员的房产。有一些法拍房“身世”更为复杂。北京市西城区文昌胡同42号1幢-1至2层、2幢1层，近三年来，多次出现在法拍平台，此前曾三次流拍，两次买受人悔拍。对此处房屋，广西壮族自治区柳州市中级法院（下称柳州法院）发布的拍卖公告显示，这幢房子分为平房、楼房两栋建筑，平房建筑面积31.91㎡，楼房建筑面积641.35㎡，平房、楼房建筑房基占地总面积264.58㎡。规划用途、房屋性质均未注明。土地用途为城镇住宅用地、地下仓储，权属性质为国有土地使用权，使用类型为出让。公告还特意提到，楼房负一层、一层现为商户使用，买受人竞买成交后可自行与该商户协商租赁事宜，不能协商一致的，该商户搬离。平房及楼房二层现有案外人居住使用，案外人基于历史原因与该房屋的此前一任房主存在租赁合同关系，租金支付情况不明，该房产拍卖成交后该平房及楼房二层按现状保留。因此处房屋有历史遗留问题，且涉及腾退事宜，拍卖过程并不顺利。据阿里拍卖平台显示，房子2021年上拍时评估价为9823万余元，起拍价为6876万元，因无人出价流拍。当年12月和次年3月，起拍价调整为第一次起拍价的八折即5500万元，仍然流拍。2023年10月，拍卖公告称，经向税局定向询价，反馈结果为552万元，依拍卖相关规定确定该标的物起拍价为552万元。这次拍卖引来31人报名竞拍，经过533次出价，参拍人以3700万元竞价成功。但随后，买受人未能在规定的期限内缴清全部竞拍款项，法院按悔拍处置。一个多月后，再次开拍时买受人又悔拍。2024年2月18日，这处房子再次开拍。2024年2月19日竞拍结束，以3135万元成交。与552万元的起拍价相比，溢价率467.93%，成为北京市2月法拍房溢价率最高的标的。
2024年3月，《财经》询问柳州法院所委托的辅助机构，负责咨询的工作人员表示，这处房产确已拍出。在西城区文昌胡同42号，在此经营的餐馆仍在营业，餐馆一名工作人员表示，“前段时间碰到不少人来这里看房拍照。”
没准能在法拍房市场上“捡漏”，是不少人参拍和围观法拍房的原因之一。一名法拍房辅拍机构的中介人员告诉《财经》，不少法拍房竞拍人，本来就有购房需求，有意或无意中了解到法拍房后，希望在法拍房市场上看看能否找到“捡漏”的机会。另外，自2018年起法拍房源逐年增多，普通购房者在网络搜索目标购房区域时也会搜到附近的法拍房房源，“以前可能这一片才有一套法拍房，现在可能变成不少片区每个街道都有。”对于近年来法拍房房源数量的增加，北京中指信息技术研究院的相关分析人士对《财经》表示，近些年来，由于企业商户和个人资金流转断裂或收入来源减少进而抗风险失衡，从而导致抵押物走向法拍渠道。同时，法拍房市场交易体系的不断完善，执行单位对法拍房源利弊因素进行透明公示，进一步提升了法拍房源交易的信心。在搜寻法拍房时，关注法拍的人群各有各的考虑。前述中介人士介绍，竞拍人群中有一些是刚需人群，“（买房）我得垫着脚往上够，想办法天天琢磨，怎么能让首付变得少一点，贷款贷的多一些。”但也有一些咨询的刚需人群表示，手头的钱虽然不多，但担心法拍遇到一些问题，因此情愿多花几十万元，“顺心顺意购买二手房”。对于刑事案件罚没的房产，一些购房者认为原房主“判刑了”“落马了”，这很不吉利，但也有一些购房者不看重这个因素。部分因涉及职务犯罪案件被罚没的房产，不乏一些地理位置不错、比较稀缺的房源，抵押或担保风险不高，在有些购房者看来是比较优质的法拍房，因此参与竞价。一些具有学区属性的法拍房房产，也会吸引竞拍人参拍，2023年北京市西城区的一处法拍房，近20人竞拍，经过多轮竞价后成交价与市场价相当。这名中介还观察到，一些人购买法拍房时兼具自住和投资属性，但也有人抱着投资的心理。去年7月，他的一名客户成交朝阳区一处500余万元的法拍房，找他竞拍时明确表示，就是为了投资，买下来短期出租后再转手交易。而一些竞拍商业类法拍房的人，更看重投资回报率，“赌的就是价格上涨或投资回报”。而几乎每套被法拍的房子背后，都有一个“失败”的故事。王伟律师在成都执业，这几年来，王伟接触了多个强制执行涉及法拍房的案例，深刻感受到办理的案子背后是“别人的人生”。2023年12月，王伟陪同执行法官到成都一处抵押房子的现场进行勘验，王伟是债权机构的代理人，那处房子即将面临法拍。勘验现场当天，虽经法官通知，房主并未来到现场。一进入房内，门口迎面看到的是房主一家人的全家福，两个孩子都还年幼。即将失去这处房子，房主带领孩子已回老家，这让王伟五味杂陈。房子的主人是债务人，自称此前承接工程生意，因工程款没到位，资金周转不畅，便将房屋抵押向金融机构借款，工程生意不如意又转行养殖业，遭遇疫情后，资金缺口越来越大，因无力偿还债务被起诉。了解到房主的情况，王伟曾尽力协调债权人，表示可减免数十万元的利息，但对方无力凑齐本金。进入诉讼后，房主仍然没有还款来源，还缺乏明确的还款计划，案件宣判后债权人申请强制执行。王伟对《财经》记者表示，他观察到的法拍房案例，债务人大多是陷入三角和多重债务，或者公司经营不善，很少属于故意欠债不还的“无赖”。还有人属于夫妻离婚时，因财产分割产生纠纷，房子被申请强制执行拍卖。2024年3月，王伟代理的另一起案件，法拍的房子正在等待二拍。因房子属于老旧小区，没有电梯，且房内有人居住，第一次上拍时因无人参拍流拍。这处房子的主人是一个退休的老师，此前开设一家文化领域的公司，五年前自称因公司周转需要办理房屋贷款，但因公司合同款迟迟未能收回，导致资金链断裂房子被法拍。
对于法拍房市场规律，曹辉认为法拍房与二手房市场具有正相关性。2024年以来，购房政策逐渐释放。住建部门和金融监管机构，要求及时协调解决房地产市场中存在的困难和问题，尽快推动城市房地产融资协调机制加快落地见效。近几个月，法拍市场的活跃度有所上升。比如，今年2月，北京通州区解除购房“双限”，在通州落户或就业家庭，符合全市限购政策即可在该区域购房。最近，通州买房的活跃度和参拍人数均有提升。
