深圳上海松绑了！

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深圳上海松绑了！

9月前

封面图源：图虫创意

作者：樱桃团队

来源：樱桃大房子

文章已获授权

深圳7090政策，被宣布废止了，执行了18年的政策总算退出了舞台。

昨天早上，网上一直在传一张图——内容是“7090”政策废止的文件，随后，深圳市规划和自然资源局回应：网传文件属实。

不仅仅是深圳，上海前几天也对7090政策进行调整了。

一个是对面积进行调整：多层、小高层、高层的中小套住宅建设面积上限调整为100、110、120平方米。

二是对比例进行调整：要求中环以内不低于60%、中外环间不低于70%、外环外不低于50%。

可能有朋友对7090政策不是很熟悉，其实就是要求开发商建新房的时候，套内建筑面积90平以内的房子所占比重必须达到70%以上。

2006年的时候，“7090”政策的出现，主要是为了调节住房供给结构，优先满足刚需。

一座城市同样的报建面积，在7090政策下，可以建更多套房子，小户型多了，供给量大了，总价也不至于太高，降低了购房门槛，刚需也更容易上车。

但推行了这么多年到现在，这个政策已经不适合一线的市场发展了，真的该取消了。其实二三四线很多城市早就取消了。

一来，从市场成交数据来看，90㎡+的户型就是成交主力。

从深圳这两年的成交数据来看，也是90平～144平的房子成交最好。

深圳市场现在最痛苦的是没有好产品，由于7090政策的限制，每个小区都会有小户型，导致开发商没有办法做到纯粹的高端社区，满足不了市场的高端需求，而小户型供给量太大，却卖的不好。

去年年底，在深圳楼市行情如此差的情况下，前海时代三期的大户型开盘就被抢光了，足以说明，只要地段不错，性价比又高的大户型其实是不愁卖的。

取消之后，未来大户型供给量也会增加，这对改善群体来说就是大利好，有了更多选择，而且好地段的纯大户型社区，开发商也会更用心去打磨产品。

上海也是如此，90平～120平是成交主力。

放全国来看也是一样，据诸葛找房数据显示，2024年1-2月重点20城中，90-120㎡面积段成交占比为38.7%，尽管较2023年下降了2.8个百分点，但仍稳居成交主力。

90平方米以下中小面积段成交占比为16.7%，较2023年上升1.4个百分点，但明显低于2017年以前占比水平。

同时，120平方米以上面积段占比稳步提升，总占比创自2011年以来新高。

现在，市场急需回暖，取消7090政策是大势所趋，也是时候为市场继续添柴加火。

有钱买得起房的人还是高阶中产那一班人。

底层的刚需族抗风险能力太差了，生怕自己买了之后楼市还要继续跌，很多还是想等到企稳回暖之后，才敢出手。

这时候，高阶中产这班人，已经在楼市周期里面摸爬滚打了好几轮了，认定跌多了必须会涨回来，价格跌到位了，他们也就出手了。

更何况，中产们最害怕资产缩水，放眼现在的投资产品，钱不放在房子里，也不知道放哪里安全。

我年前就陪两个朋友看房，一个买大户型，一个刚需上车，巧的是选的都是同一个楼盘。买大户型的今天都过完户了，那个刚需的还在等价格跌到位。

看房的时候，也跟不同的中介聊过，他们都说今年改善的三房四房好卖，小户型的两房成交周期要更长。

很明显，现在改善性需求强于刚需。

第二，90㎡+户型的产品符合时代需要。

以前计划生育，独生子女，一家三口买个80平的房子，绝对够用了。现在放开二胎、三胎，家庭结构发生变化，需要更大、更好的空间。

就算不考虑二胎三胎，现在双职工家庭，家里的小孩不是要保姆带就是要父母带，空间大才能满足居住需求。

大户型的需求也越来越大。

另外，改善的需求正在爆发。

就像我昨天的文章说了，我们从短缺的经济走来，从无到有，现在要实现，从有到优。

以前我们有瓦遮头就可以了，但是现在要更智能的家电，要南北通透，要低容积率。

现在第四代住房都来了，庭院大平层，户户都有私家庭院，能赏花遛鸟。社会在发展，有钱人对住宅的要求越来越高。

从去年年底开始，住建部就多次提到要下力气“建好房子”，到最近国务院会议也提出，“要有效激发潜在需求，加大高品质住房供给。”

一旦瞄准改善需求，那么后面“禁墅令”、“限价令”都有望逐步取消，让房子回归商品属性，高端房产的供应和消费不应再打压。

再从商品的角度来说，任何商品，当市场饱和了，想要激发市场活力，就只能在存量市场里面下功夫，房子也是如此。

7090政策取消后，开发商不再有户型的限制，同样的占地，面积越大，户数变少，容积率也变低，设计更符合有钱人需求的房子。

最后再说一下，7090政策取消并不是是说刚需不重要了。事实上，7090政策推行了18年，已经给市场输送了足够多的小户型产品。

刚需时代，小户型的单价要比大户型高，但进入改善时代后，你会发现大户型的单价反而比小户型要高了，这就是市场需求转变的结果。

而且现在各个城市的核心地段，开发商更愿意做大户型，因为利润更高更好卖，刚需想买小户型只能往外围走，或者只能买城里的二手房。

现在不管是一二线还是三四线，都进入了改善时代。

刚需未来将会有一部分由保障房替代，买不起房的，或者不愿意买的，可以住保障房或者租房，或者买便宜的老破旧，随着城镇化进程的放缓，刚需群体也会减少。

而且改善需求是持续性的，只要你买过第一套房，你后面就会根据自己的经济条件，不断想去换更好的房子，老破旧也需要升级，所以改善需求是源源不断的。

今年，松绑潮还在继续，这些一些城市不会一下子都放开，还是像原来一样一点一点的给市场放点利好，就像往平静湖面丢一颗石头，足够热闹一阵子。

一旦安静下来了，就继续丢，反正，后面“工具箱”还有不少“工具”没用上。

同为一线城市，广州在去年11月9日官宣了“容积率新规”，放宽对赠送面积的限制，有些楼盘户型使用率能做到100%-110%，相当于变相的又降价了。

现在市场也在传，深圳正在研究“减少公摊”的政策，建筑的入户大堂、避难层等有望不计入“公摊”，如果能落实下来，那对购房者来说，也是大利好。

上周五国常会已经明确说了，房地产上下游产业链太长，房地产市场不稳定对经济影响重大，意思是不得不救。

大家一定要相信政策的决心，房地产只要不复苏，就会一直救下去。

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来源：起点财经

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